万科降薪，潘石屹抛售，融创暂停拿地，恒大降价促销，这些信号意味着什么？

柴柯夫斯基柯基咖 2024-12-01 00:59:06

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感谢邀请！对于万科降薪，潘石屹抛售，融创暂停拿地，恒大降价促销其实确实是告诉我们，**的房地产逻辑已经在变天。要知道的是，对于这些开放商来说，在以往的十多年里是很少出现打折卖房的促销现象的。他们作为商人，有着商人的一种本质存在，就是宁愿“把牛奶倒掉，也不便宜出售”的思维模式。但是当下，我们可以看到，许多房地产公司看到了**投资逻辑变天的局面，因此只能做出改变。-1-就是拿地减少，甚至停止！在2019年里许多公司都出现了不拿地，少拿地的行为，而这些公司里还有许多头部房地产企业。这个一个信号其实可以说明，未来的房地产市场是一个两极分化的走势，对于三四五线这样的城市，已经是供大于求的现象，库存积累过多，所以在继续拿地，无疑就是给自己添麻烦，添库存，得不偿失。而对于一线和新一线城市来说，要么就是物以稀为贵，地价太高，要么就是真的少，拿不了多少地。所以我们可以看到2019年，拿地数据明显出现了下滑。融创半年花680亿拿地，而下半年却暂停拿地，万科也曾表示，在下半年，将积极回笼资金，三四五线城市不会拿地，早在8月初，富力地产也明确表示，下半年将暂停拿地，除非是遇到了优质的土地项目！就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。对于这些财大气粗的房企来说，纷纷暂停拿地释放出的信号也是非常明显的。-2-大部分的龙头房地产企业正在一个清理资产和杠杆的模式，说明寒冬降至，房地产企业将要进入一个优胜劣汰的周期。要知道，在2018-2019年里，倒闭，破产的房地产不计其数，虽然都是小虾米，但是也是一个非常值得注意的信号。而从房地产大佬们的表现来看，确实房地产的黄金周期可能已经结束了。万达早在几年前就开始了一个轻资产，降杠杆，转型商业模式的一个行为；万科也在不止一次的大会上表示了一个所谓“活下去”的口号；李嘉诚更是在好多年前开始陆续售出自己手里的豪宅，并且在**许多的土地，建设业务都纷纷停止，甚至抛售；还有华侨城8次转让股权、泰禾转让了至少11个房地产的项目给世贸、新城41亿甩卖了10个项目等等。就这些所谓的现象来看，其实很明显地告诉了我们，现在的开放商都是在做一个防御性的准备，按照李嘉诚先生的思路来说，就是不能去赚最后一个铜板了。必须保留足够的资金，较低的杠杆，才能够在未来的房地产变天里寻找到更多的投资机会，更好的风险控制，以及更安全的自我保障。要知道，他们可都是一些商业街里的“狼”啊，嗅觉极其灵敏，当他们都不准备在寻找“食物”的时候，其实能够说明一些必然现象的即将发生。-3-**目前房地产的现状。房地产是要变天了，原因很简单：第一，供求关系发生了变化。**的人口红利其实已经见顶，在1949~1970年这一段的出生潮之后，**的出生率和结婚率是下降明显的，特别是在这十多年里。而最重要的原因就是房价涨幅过大了，给予生活上造成了一定压力。所以试想下，再过10-20年，等那一批人都离开了，其实当下的年轻人手里都是不缺房子的，那自然是造成了供大于求的景象。再加上这十多年里，房地产的黄金周期造就了太多房地产企业，导致开发地产，售卖楼房数量剧增，其实大部分人手里不缺房子，只不过因为炒房的热情，喜欢囤积房产罢了，那这种买房的逻辑和模式也一定会改变，自然无法支撑许多地方的房价。第二，楼市打折了，但买房的逻辑变了！对于刚需来说，任何地方都可以，但是像我所说的，现在刚需的人有多少？其实并不多。而对于投资来说，仅剩下一线和新一线，有着人口红利支撑，消费、经济、收入支撑的地方才有房价的投资价值存在。对于那些二三四五线的城市来说，人口持续流出，收入薪资等都不如一线和新一线，再加上一个较高的空置率和前几年的炒作囤房积累，自然将会面对没有投资价值，房价回调的局面。所以，买房的逻辑变了，刚需可以，投资紧盯一线和新一线，而炒房，任何时候，任何地方，都不行！第三、房价过度上涨造成了通货膨胀的加剧，同时目前的房价市值和杠杆过高，无法达到继续上涨的可能。房价的上涨推动了经济，但是提提升了物价，这十多年以来，我们感觉最明显的就是**飞快，手里的钱不值钱了。如果按照这种速度继续保持，那么通货膨胀的现象将会更为严重，得不偿失。另一方面，目前**房地产的市值已经越超其他发达**，但是经济发展的速度和规模却没有跟上，人均gdp依然不如发达**。再加上目前大量人员都加入了买房，炒房，投资房产的大军，导致贷款杠杆比例上升，非常不健康。所以，未来的地产一定会出现调控，抑制炒作。想要看到房地产大涨，暴涨的可能性已经极低了。综上来看，万科降薪，潘石屹抛售，融创暂停拿地，恒大降价促销，这些信号其实已经明明白白地告诉了我们，房地产的变天正在路上，或者已经发生。**的房地产将会出现两级分化的走势，而**的房地产企业也将面临一次洗牌，优胜劣汰。而房价既不会出现之前那样短期大涨的局面，也更不会允许大跌的出现！！是的，你没看错，不会大涨，更不会大跌。而所谓的不大涨和不大跌≠不涨和不跌！意思是，未来的一线城市和新一线城市将会在短期调整后走出温和上涨的局面，而二三四五线的城市则会出现滞涨、震荡，甚至有空间性的回调走势。而对于房价的泡沫和杠杆，我们更希望看到以时间的力量去挤压，去排挤，而不是过度抑制或者放任不管造成更大的影响。这就是未来的房地产市场局面。关注张大仙，投资不迷路，我的【专栏】里有干货，欢迎“品尝”。 20210311

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