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今年楼市情况应该不算很好，但是为什么还没有看到下跌的现象呢？

Aurevoir、 2024-11-29 17:43:02
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大家好，我是勇谈。此次疫情后房地产行业遇到很大的冲击是必然，包括很多专家学者在内都表示了房价或会迎来一波下行趋势。不过很多朋友都有一个疑惑“为何如今还是没有看到房价下跌的迹象？”其实主要是房地产行业没有恢复正常销售的原因，这跟股市开市一个道理。借此机会简单谈谈我的观察。股市有开市和闭市之说，在“闭市”的时候出现价格波动是不现实的，房价也是如此大家需要明白房地产行业的一个基本事实是“多数房企还没有正常交易”，也就是说绝大多数房企如今的**销售价格还是1月份的；从1月底到目前基本都是属于“闭市”状态，这个时候的价格基本都是锁死的。假如要进行降价，对于多数房企也得等到能够正常销售后才行。这也是为何很多朋友看到售房**的价格没有变动的主要原因，几点观察：第一、多数房企没有“线上销售”能力，有线上销售能力的基本都在打折销售、提前锁定顾客。大家需要知道几个数字，全国大约10万家房企，而我国大约80%的房产交易发生在前500强房企。也就是说我国绝大多数的房企实力本身就不强，你让他花费几千万或者上亿做一次促销，公司恐怕就得破产。而具备线上销售能力的房企，比如：恒大、万科等基本都在进行打折销售（起码宣传是这样）。这也就预示着一旦“开市”多数房企打折促销是必然。第二、在房地产市场健康稳定发展的背景下，哪怕出现下跌也只会是“局部”不是全部。全国房价持续下跌后造成的影响是任何人无法预料的，不仅仅是经济层面，甚至有引发系统性金融风险的可能性，这是我们无法接受的。所以下跌只会是局部现象，不会是全部，这是由现实情况决定的。第三、从2019年提出“因城施策”房地产调控后，今年已经排上了用场，让大家意识到调控的主要目的不是降房价。此次疫情后，全国各地超20个省份已经相继发布了房地产维稳政策，包括河南驻马店、浙商银行等先后出现了允许首套房首付20%的情况。足以说明这些城市房地产维稳压力的巨大，大家可以理解为“**”，其实这也是在救自己，毕竟这些城市的土地财政依赖度都不低。大家应该有这样的一个观念“房价不涨就是跌”，期待明面上的下跌不现实如果大家仔细回忆2019年的房价走势的话，其实不少城市的房价是有“暗降”的。尤其是从2019年下半年，房产调控步入融资端调控阶段后，房企因为资金压力开始变相降价促销了。只不过这种促销手段并没有体现在房价上，不过根据我国的通货膨胀率（大约在5%左右）来看，其实不少城市2019年的房价其实是“暗降”的。几点愚见：第一、我国房地产市场调控的基本前提是稳定，无论怎么调整都是这样。在我的专栏里我曾比喻我国房地产行业是一座行进中的“航母”，启动难要想完全停下来更难（付出的代价太大）。这也是从20年前的房产调控的目的就是为了稳房价，并不是为了降房价。从现阶段来看，房产调控的目的还是没有改变，毕竟一年接近16万亿（2019年我国商品房销售额为159725亿元）的房产销售额背后撬动的经济数据很难想象。第二、一二线城市的房地产市场只要稳定，基本上全国房地产市场风险就降了很多。大家如果细心的话，应该发现一个事实，但凡进行限购、限售的城市绝大多数集中在一二线。而房产调控政策**最多的城市基本也是在一二线为主，这也从侧面反映了一个事实“一二线房地产市场稳定，全国的房地产市场就基本稳定”，这句话虽然不是绝对，但是值得大家参考。综上，此次疫情造成的影响不仅仅是房地产行业，不过可以肯定是足够房企“喝一壶”的。对于不少房企来说，疫情过去的几个月如果不能实现正常销售，那么距离真正的“破产”就不远了。那么此次地方的所谓“房地产维稳政策”究竟能够起到多大的效果？大家拭目以待。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。 20210311
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