你认为未来五到十年**房价还有10倍以上的涨幅吗？有什么依据？

? 2024-09-27 22:43:09

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住房是一种与土地价值相关的可以提供居住服务的资产。因此，房价也是与土地价格、住房的投资、居住的需求密切相关的。工业化带来的城镇化发展，其核心是改变了土地的使用方式，从而带来了土地增值。在农业化时代，土地的价值与土地的产出相关。日照充足、粮食产量高的土地，其价值就高；沙漠、沼泽、盐碱地，粮食产量低，土地价值就低。工业化使得大量的土地变为工厂和交通等基础设施。工厂的产出也就是成为土地产出的一部分，工业化水平越高，土地的产出水平也就越高。工业化发展需要大量的劳动力，从而也带动了城镇化的发展和城镇住宅建设的发展。以工业化为核心的城镇化，使得土地的价格从以产出为标准，变为了以地理位置为标准。从世界银行提供的数据可以看出，美国、日本、德国等g7高收入**，城镇人口比例在上个世纪60年代都已达到了60%左右的水平。而**在1978年改革开放的时候，城镇人口水平仅为17.90%，远远落后于世界主要的高收入**，也落后与阿根廷、巴西、俄罗斯、墨西哥、土耳其等中高收入**。经过改革开放四十多年的发展，**的工业化发展，也带动了城镇化的快速发展，城镇人口比例已经接近了60%。经济的高速发展和城镇人口的快速增长，一方面带来了土地价格的增长，另一方面，带来了城镇居住需求的快速提升，与此同时，人民的收入水平大幅度提升，可支配收入盈余（资产性支出）大量增加。在上述3个因素的共同作用下，在过去的10年中，推动了商品房价格的快速增长。未来的房价还会增长吗？从大的趋势上看，**仍处于城镇化发展的过程中，城镇化水平（以城镇人口比例为标准）与世界主要发达**还有一定的差距，仅相当于这些**上个世纪60年代的水平。**经济的发展虽然增速已经有所下降，但是，仍是世界上经济增速较快的经济体，**的城镇化发展还有一定的增长空间，房价也就存在着一定的增长空间。如果城镇人口比例达到80%，还有2-3亿的城镇新增人口，这是潜在的城镇住宅需求。从2007年到2016年，以工业为主的第二产业增长速度低于第三产业的增长速度，第三产业占gdp的比重已经高于第二产业。这也意味着通过工业化发展，推动经济发展的模式，逐步转变为以服务为主要驱动的发展模式。工业发展速度的减缓，也使得城市对劳动力的吸引力增速减缓。从固定资产投资的角度看，2011年后，固定资产投资的增长速度已经呈现下降的趋势。2017年，固定资产投资的增长速度低于gdp的增长速度，固定资产投资与gdp的比例呈现出下降的趋势，标志着**经济从2008年开始的投资驱动模式开始向消费驱动模式转变。城镇住宅投资在固定资产投资的比重，也从2011年开始呈现下降的趋势，2017年，城镇住宅投资已经下降到固定资产投资比例的12%左右。从上面的数据也可以看到，从2010年到2016年，城镇住宅的投资随着固定资产投资的增长，经历了一段较快的发展时期，商品房的价格也随着投资的增长而快速增长。房价快速增长的同时，居民用于存款、股票、理财等方面的金融性资产性支出，大量被用于购买房产资产，从而使得用于生产投入的资金和资产下降。而由于还房贷所带来的资产性支出的大幅度提升，使得财产净收入大幅度下降，从而导致居民可支配收入的下降。居民的消费支出和资产性支出（金融性）由此也受到影响。从**统计局发布的数据看，从2013年到2017年，城镇就业人口增长比较快的几个行业主要集中在批发和零售业、住宿和餐饮业、居民服务业、交通运输业、租赁和商业服务业，除租赁和商业服务业外，其余几个行业都属于人均工资水平较低的基础服务性行业。这些新增劳动力的收入水平，显然无法支撑更快的房价增长。受制造业增速变化的影响，制造业就业人口已经出现了负增长，就业人口规模也已经低于批发零售业。从现在经济发展的趋势和**的政策导向看，短时间内都不会再有大的投资增长用于房地产开发，因此，房产的价格虽然还会保持增长，但增长速度会相对缓慢很多。未来5-10年，房地产的价格如果还要增长10倍，那么需要具备几个条件，第一、**继续加大投资进行城镇化建设；第二、工业，特别是制造业有了突破性的发展，在创造大量财富的同时，快速吸引大量劳动力；第三、新增的就业机会，能够大幅度提升就业人员的收入水平，从而使得他们拥有可以投资房产的可支配收入盈余。 20210311

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