历次金融危机对商户租赁市场的影响

历次金融危机简介
本世纪以来，**经济连续保持着高增长、低通胀的良性发展态势，经济增长速度近四年持续超过10％，经济体系也未发生明显的通货膨胀。经济观察报发表王自力文章指出，社会各界对潜在的风险和危机认识不足，然而世界经济史上的历次经济金融危机的教训告诉我们，危机往往发生在繁荣的顶峰时期，幷瞬间对经济金融体系造成巨大打击。1 历次金融危机概览
文章介绍，所谓金融危机，是指起源于一国或一地区及至整个国际金融市场或金融系统的动荡超出金融监管部门的控制能力，造成金融制度混乱，主要表现为所有或绝大部分金融指标在短期内急剧的超周期变化，其结果是金融市场不能有效地提供资金向最佳投资机会转移的渠道，从而对整个经济造成严重破坏。金融危机往往与金融风险不断累积但幷未集中爆发的金融脆弱性紧密联系，二者通常被统称为金融不稳定。近三十年来，世界范围内先后发生了1982－1983年的拉美债务危机、1990年**始的日本经济衰退、1992－1993年欧洲货币体系危机、1994－1995年墨西哥金融危机以及1997年东南亚金融危机等几次涉及范围较广、影响较大的金融危机。除此以外，影响相对较小的金融动荡在巴西、阿根廷、俄罗斯等国也一直没有停止。历次金融危机总结概况：
历次金融危机租赁市场呈现冷热“两极”
历次金融危机的到来让不少人的收入缩水，也让不少人过了个“精打细算”年。春节过后，记者走访了我市租房较为活跃的板块，发现节后的租赁市场格局发生了较大变化。一方面，高端住宅、写字楼遇冷，让不少走高端路线的中介叫苦不迭，而另一方面，千元以下的中低端住房却出现了“一房难求”的局面，成为租赁市场里的“牛市”。高端租赁遭冷落
在经济环境变化，楼市不断调整之时，以稳见长的高端住宅租赁市场出现久违的租金起伏现象。“往年现在这个时候，都是高端物业租客续签房源或换房的高峰期，这时总会有不少日韩客人到店咨询房屋出租情况，希望租到居住条件更好的房子，至于租金情况都不太在乎”，21世纪不动产高端物业经纪人王波(王波博客,王波新闻,王波说吧)透露，但当前到店寻租高端物业的客人却寥寥无几，而且不少高端物业的租客提前退租，希望能帮他们介绍一些租金相对便宜、居住环境较好的住宅。王波从事二手房中介行业已经有6个年头，他的工作重心有很大一部分集中在高端租赁市场，而在这块市场中，高端客户们曾经占到业务量的三成。“但是自从2008年10月份开始，明显感觉到青岛的高端租赁市场出现了萎缩的情况。“目前，我们正主动与高端物业持有人积极协商，希望结合市场的实际情况，通过与客户加强沟通、合理调整价格等方式，促进高端租赁市场的回升。王波告诉记者。据各大品牌中介公司统计，月租金在万元以上的住宅，目前空置率仍然呈上升趋势。“在整个租赁市场中，中低端人群的住房刚性需求是十分强劲的，而支撑整个高端市场的人群十分有限，尤其对月租金报价在万元以上的物业来说。因此，价格大幅调整在所难免。当前高端租赁市场在租金价格上进入了相持阶段。“万元房”长期租不出去，同时急坏了不少房东。在所持物业持续3—5个月未能出租的情况下，部分房东主动让步，调整租金，以应对经济环境给高端物业带来的不利影响。据统计，目前高端物业月租金同比下降了10%—20%。“如果经济环境仍然不景气，今年的高端租赁市场还要冷清。高端住宅物业租赁市场是经济大环境的一个晴雨表，目前高端租赁市场价格只是初步调整，只要今年的经济环境和各公司的经营状况没有明显好转，高端物业租赁市场将面临更严峻的考验。惠百家不动产置业顾问张先生认为。写字楼空置率上升
进入新的一年，全球房地产市场面临信贷紧缩和经济放缓的双重挑战。据近期发布的一份研究报告称，去年末，青岛写字楼市场总空置率上升至16％，市场平均租金微降4％。“从2008年第四季度开始，青岛的写字楼租赁市场出现了近几年来的首次萎缩，租金和空置率首次进入下滑轨道。目前，这种下滑趋势仍然十分明显。在过去的一个月内，虽然全球信贷市场呈现短暂好转迹象，但是实体经济下滑趋势已不可避免，经济衰退势必会降低2009年对房地产的需求。一位业内人士告诉记者。据了解，2008年第四季度，亚洲多个城市办公楼空置率出现大幅上升。上海办公楼租金在过去的3到6个月内下跌了10-15%。新加坡办公楼租金也出现快速下滑。青岛是一个外向型经济占很**例的城市，面对经济大环境的影响，写字楼租赁市场受到波及在所难免。据调查显示，崂山区完工的新写字楼使整个青岛的写字楼市场总空置率上升至16％，市场平均租金微降4％。“目前，我们手头上有不少适合办公的房源有待租赁，大多集中在**中路cbd和山东路、海尔路这样的次cbd区域。写字楼租赁有风险小、租期长和租金高的优势，因此一直是我们重点开发的业务板块。去年写字楼好做的时候，我们一个业务员平均一个月就能出手一套这样的房源。但从去年底开始，写字楼出租的**量一直有增无减，但成交的却没几套。市场的落差释放出淡季的信号，也直接影响到房主的心理价位。持有市**附近高档写字楼物业的张先生告诉记者，“我的这套物业曾经最多空置过近一个月，可现在我已经在中介挂出去3个多月了，还是少有问津。我已经将年租金调低了两万，将最低租期两年的条件也改为了一年。如果这样还是没人愿意接手，我只能考虑分割出租了。“写字楼租对面积的要求要比一般的住宅苛刻，面积偏大的不好租，面积偏小的也租不出去，这是由办公楼的用途决定的。目前，写字楼市场最好出租的面积区间是300—600平方米。这个面积区间内的物业很适合中小型公司开展业务。太平洋房屋经纪人告诉记者。像张先生这样的情况目前已不在少数，房子无法出租对他们来说带来的是机会成本的丧失，不少业主已主动采取降低租金、租期，放宽付款方式，分割出租等灵活方式来促成租赁的成交，公司租户在租金谈判中处于强势地位。中低端租赁回暖
在高端住宅、写字楼租赁走低的同时，中低端住宅租赁市场却出现一枝独秀的回暖局面。据了解，目前我市中低档房屋租赁市场年后开始迅速升温，租赁价格比年前普涨近一成。业内人士分析认为，“经济环境对高档房源租赁价格，特别是大户型、高租金房源影响较大，但对于小户型、低租金的中低档房源影响不大，甚至此类房源成交量有小幅回升，原因是此类房源供小于求且刚性租赁需求增大。据了解，此次租赁热潮的需求主力军是外来务工人员和经商人员。此外，受历次金融危机影响，很多城市的大中小企业员工遭遇裁员，这类人中许多人选择来到青岛寻找新的工作机会，而二三月份也是青岛招聘会集中的月份，这些人想提早安顿下来好尽快加入求职大军。“早点来，兴许还能赶上企业节后招聘的第一波，多一点机会。去年裁员潮中失业的李先生，过完年就早早地回到了青岛，边找房子边找工作。“已经问过好几家中介了，但是月租千元以下的房子真是‘一房难求’。我问过几个朋友，他们都表示低房租是我们这些人找房子的首选。“这两天前来询问租房的人开始增加了，大多数都是年轻人，大部分租房的人会选择三两个人一起合租。据数据显示，目前合租在总体租赁中占有的比重越来越大。从1月成交的租赁情况看，合租已经占到15%以上，租赁对象中近8%是80后的年轻一族。价格上看，千元左右的小户型最受青睐。而在这些千元左右的小户型中，田家花园、闽江路和南京路沿线的房子，因为靠近办公楼成了白领的首选；四方区的人民路、洛阳路等路段的房屋，则受到外来务工人员的青睐；另外，市北区台东一带因为人气比较旺，购物和吃饭都比较方便，成为不少租房者的首选。