金融业的发展前景

房地产金融极具发展前景
最近**计委、**统计局发布消息,全国35 个大中城市房地产市场的调查表明,2000第四季度房地产价格继续上涨。与此同时,为房地产业提供配套金融服务的房地产金融也迅速升温。1999年末,全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额仅 1583.67亿元。工商银行个人住房贷款余额也迅速增长,1997年末为65亿元,2000 年末则高达1048亿元。在未来的几年内,各大银行都将个人住房消费信贷列入重点发展的业务之列。“十五”期间,工商银行计划发放5000亿元以上个人住房贷款,建设银行推出一系列开拓房地产金融业务的新举措,力保其在全国房地产金融市场的主导地位。可以看到,新一轮房地产金融热正悄然兴起。此轮房地产金融热是否健康?说到房地产金融,人们不禁会想起90年代初的“全国房地产热”。当时,房地产板块一度成为沪深股市的风向标,银行信贷资金则通过各种渠道大量涌入房地产业,追逐高额利润。当时房地产的过度膨胀,给国民经济尤其是金融业与房地产业留下了严重的后果:银行形成大量不良资产,全国商品房空置面积骤增,1994 年全国通贷膨胀率高达19.9％。面对新一轮房地产金融热潮,人们万分关注。有关专家指出,比之于90年代初,近期进入房地产业的信贷资金安全性大大提高,再度发生房地产金融恶性膨胀的可能性很小。此次房地产金融热的形成是健康的,与90年代初相比具有以下特点:
其一,目前我国经济水平已有较大的发展,房地产业的发展有着坚实的基础。根据国际经验,人均gdp在1000美元左右时,是一国房地产行业迅猛发展的黄金阶段。我国2000年人均gdp超过730美元,基本上进入房地产快速发展时期。同时,我国已进入城市化的加速发展时期。据预测,每年新增城镇人口近2000万,将会有近1.8 亿平方米的潜在住宅需求。若再考虑旧房的更新和住房水平提高两个因素,房地产市场的潜在需求更大。其二,新增的房地产信贷资金主要通过住房按揭贷款形式进入房地产业,这一形式是确保资金安全的重要屏障。一方面信贷关系只会在住房售出后发生,避免了房地产销售环节对资金安全的影响,同时又起到促进住房消费的作用；另一方面,住房按揭贷款虽然是向消费者提供,房地产开发企业仍然能得到资金支持。签订贷款协议后,银行资金由银行经贷款人投向开发商,银行以间接形式支持了房地产企业。并且,这一间接支持方式包含了市场选择信息:只有消费者愿买的房产才能得到这样的支持,这无形中大大提高了银行资产的质量。其三,近几年,无论是房地产开发商还是商业银行,管理水平都有相当提高。今年早些时候,****结束五年“暂不受理”房地产开发企业上市申请的历史,开始允许房地产企业上市试点。建设部政策法规司副司长李秉仁称:自1998年以来,涌现了一批很不错的房地产开发企业。在银行方面,这几年,各大银行加强规范,稳健经营,风险意识有很大提高,这从根本上保证了房地产金融的健康发展。风险控制仍然重要
个人住房消费信贷比之于房地产开发贷款,风险大大分散,资金安全大为提高。但从国际的实践及我国个人住房信贷的业务开展情况来看,风险控制只能加强不能放松。个人住房消费信贷的几个主要风险因素有:
管理风险。1998年以来,房地产信贷竞争日益激烈,为争取市场份额,各银行有可能降低首付比例、延长付款期限、放松审批限制,这些因素都将使个人住房消费信贷风险上升。另一方面,银行面对的将是成千上万的客户,个人信贷零售业务的贷后管理是一个新的课题。流动性风险。随着个人住房消费贷款规模的迅速扩大,银行日益需要一个稳定的长期资金来源。随着此项业务的扩大,银行资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾,将日益突出,影响银行资产的流动性。违约风险。目前住房消费贷款主要是分期偿还,每期偿付额是影响贷款人履约的重要因素。在贷款人还款期间,如果利率上调,贷款人还款额增加,违约风险将加大。另一方面,房产具有消费品与投资品的双重特性,过度炒作、哄抬房价造成过高的还款额,这也是贷款人的违约风险的来源之一。变现风险。目前,住房二级市场尚待完善,抵押房产的拍卖价格远低于同等房产的市场售价。银行在将抵押房产变现时遭受损失的可能性极大。如何化解变现风险,是银行资产管理中亟待解决的问题。发展前景广阔
无论从国际经验还是**产业政策来看,作为房地产业发展的“加速器”,我国房地产金融发展前景极为广阔。在发达**,个人住房贷款占商业银行贷款总额比例高达20-40％,而在我国这一比例还只是个位数。住房抵押贷款余额与gdp 的比例方面,美国为55％,马来西亚为23％,