房地产金融市场的问题

闲置商品房数量持续增长
目前房价涨幅是2000年以来最高的阶段。在很多大中城市，房价上涨速度过快。有些城市涨幅平均价格连续二年、三年在15%以上。商品房价格上涨同时也带动了二手房交易价格的上涨，使商品房安全空置量持续增加。这种闲置规模显然超过了商品房买卖过程中的正常闲置。目前在**大中城市繁华地段的普通商品住宅售价可达6000至8000元/m2，高档住宅则达8000至10000元/m2，上海、北京等城市房价甚至达到10000至16000元/m2。中心地段房价在3500至5000元/m2；市内偏远郊区的房价也在1500至2400元/m2。假设一个普通双职工的三口之家平均月工资收入在2000元(一些居民往往还达不到这种收入水平)，在扣除日常生活消费之外，要购置一套住宅需要20年左右。这是房价假设不变得出的结论，实际房价是逐年上涨的。据统计，2005年一季度全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，沈阳市房价今年较去年相比上涨幅度为5%。现在全国空置商品房面积约1.23亿m2，新建的大批房中又有70%闲置在那里。与国外相比，例如在美国的中等城市，买一套60m2的住房需要l0l2万美金，按**最低房价来算**居民也需要12万人民币。按美元与人民币的比价来看，美国房子的价格约为**房子的**倍，但这仅相当一对美国夫妇l2年的收入。按照国际通用的比较方法，国外一套普通商品房售价一般为职工平均年收入的3～6倍，而在**这一比值却上升到了20倍左右。商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题
由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快，等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对**担保和**干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。再如，目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能都不如商业银行。