上海市中心一千万的房产是继续持有等升值，还是卖了去买理财？

相信不仅是上海，很多城市的有房一族，都有过类似的想法：是把房子卖出去，拿钱做理财，还是持有等升值？对于这个问题，直观来看，肯定要比较房子的收益和理财的收益；但实际上，房子是一类特殊资产，我们还必须考虑其他方面。持有房子，吃租子+坐等升值，每年收益约为5.18%一套房子作为资产，收益有两方面：
房租收入与 升值部分
1、先看房租
如果您这套房子非自住，那么就可以租出去。我们拿上海市中心之一的徐汇区来看。根据数据统计显示，最近这一年，徐汇区租房（中介参与）的整体均价是有所下跌的。但不同的户型，房租变动也不同。其中，一室一厅、二室一厅的租金下降趋势明显，但四室、五室这类大户型，这一年来的租金均价则维持上涨。数据的走势说明，对于上海市的大户型的租客而言，这类住房仍是“硬刚需”，价格看涨；而对于小户型而言，则租客选择的余地较多，房主租到满意价格的难度较大。所以，建议您先根据市场行情，结合自己的户型来做一下房租的预期。2、上海市中心房价走势
还拿徐汇区举例。虽然从2017年下半年开始，上海本地与全国房价呈现“跷跷板效应”，开始出现下跌，但徐汇区的表现还算相对不错，并未出现明显下跌：
那么，如果未来楼市回暖，徐汇能否出现一轮显著的涨幅呢？我们可以类比2015年。当时受环境影响，全·国楼市曾出现一波普涨。2015年~2017年，徐汇区的均价出现大幅上涨，一度从2015年的均价4万出头，涨到了2017年初的接近7.5万元，涨幅突破80%。两年多涨了80%，恐怕专业人士炒股也难以取得如此之成绩，更别说什么理财产品了。但未来一段时间，在房地产调控不放松、调控常态化、楼市去库存进入后半程、棚改货币化退潮的背景下，上海市中心楼市即便反弹，也基本不会复制2015年的表现。不过可以预期的是，今年下半年，上海、北京、广东的楼市，有小幅反弹的概率较大，不过幅度应该在10%~15%左右，预期不要太高。3、房租+房价增值的收益
所以，如果您要留房子，那么您的收益就是房租+房价增值部分。按徐汇区三居室，100~120平，每月大约8000的房租计算，一年就是10万。目前徐汇房价大约是7.2万/平米。所以100平=720万，一年租金收入10万，相当于租金年的化回报率为1.38%
而房价则是不确定因素，如果跌了，就是损失，涨了，就是收益。如果按未来5年计算，大概率房价是涨的。我们姑且草率地按20%计算，相当于房屋增值的年复合回报率为3.8%。不过，养房子是需要本钱的。物业费、水电费、车位费等等都是一笔支出，如果未来房产税**，也可能产生一笔不菲的费用。如果我们不算养房的成本，持有房子收租，同时坐等升值，二者相加的年化回报=1.38%3.8%5.18%。理财收益：银行理财4%左右，信托可达7%理财收益就不多说了，因为各种理财产品的预期年化收益都告诉你了。银行理财（不保本）大约是4%~5%，结构化理财在3%~10%之间浮动，大额存单不高于4%。信托收益高一些，但近年来收益持续下降，以前可到8%以上，但保守起见，未来只能按7%算。基金的收益理论上更高，但这和股市表现息息相关，这里不做过多预测。简单来说，如果卖了房去做信托，未来五年，收益大概率比持有房产要高。不过话说回来，信托收益理论上也是不保本的，万一有个差错，损失的可就是本金。房子的另外价值实际上，针对题目的问题，我们不仅要算收益的这笔账，还要考虑房子带给我们的其他“好处”。房子的好处，不仅在于稳定的房租收益，还有相应的户口优势—小孩上学，是不是需要学区呢？一个学区的重要性有多大，不言而喻吧。同时，像上海市中心、徐汇浦东这类地区，也是实施了严格的限购的—万一卖了房做投资，最终的结果不如人意，你想把同地段的房子再买回来，可就难上加难了。