房地产金融危机

**房地产市场走向问题的思考。我的职业是从事房地产企业计划财务管理的，我知道房价是如何组成的(土地款、配套款、建安款、财务费用，管理费用，各种税费，预期利润)。房价的走向问题也是我经常考虑的问题。07年底000002万科王石先生提出了房地产“拐点论”，引起房地产业的争论。万科是这样说，也是这样做了，在今年分别在各地打折售房，较好地回笼了相当的房款，但也产生了房地产业最不愿意看到的情景(那如同股票一样就是市场买涨不买跌)，自从出现杭州跌价纠纷，以及救房市政策**也中止了媒体对“拐点论”的报导。现在救房市作为中央的一件大事，因为房地产业涉及到几十个行业的兴衰。现在银行房贷政策也松动了，业内人士还趁机力争买房免个税的政策呢。我想08年来的房市政策变化实在太大了，但是这政策是否会形成新一轮的房地热呢？我的看法是：不会！对于钢性需求者(子女结婚，动迁挑房)来说，有资金实力的会买房自住，但不会形成房产作为投资方向。现在上海的开发商的房价预期还是偏高，但是目前资金链一般都紧绷着，现在有的顶不住了就开始降价销售了。今年几次房展会，看得人多，真正动心买房的还是很少。那么为什么政策又向房地产倾斜呢？大家都明白，美国的问题起因就是房产泡沫破裂引起的。更何况上海作为世界金融中心，出了问题，那影响非常大。前段日子，投资在上海房地产的外资有抛售的迹象，其中虽然有这些投行自身的资金原因，但是这对上海的房地产业的影响不能小视。因此我认为现在的中央房市政策，想力图房市不形成下滑趋势乃是根本目的所在。前一段时间，著名经济学家樊纲，作为政策研究中心的头面人物对上海房价作为正面的解读，认为上海的房价还是健康的，他的说法就是代表了中央对房市的看法，改变了今年春夏他对房市泡沫的说法。最近龙永图先生在媒体也谈到上海房价问题时，提出量力而行，租房也是一种解决住房问题的说法，我倒认为切合实际。现在挂网销售的一手房在835万平方米，二手房在1280万平方米，这是一个官方的市场存量，前段时间成交量在新政策**初有所反弹，现在还是比较低迷，每天成交的体量在8万平方米以下，那么这样的供求关系如何消化不断新增楼盘和当前的市场上网和潜在的二手房存量呢？这就是当前房市的现实。所以我们看房地产问题，应站在政策的高度看，具体行动则还要遵循价值规律的内在本质去做。这是我12月份写的材料。看看有否参考意义。