土地竞买价550万一亩,建成房后最低可以卖多少钱一平米?

李闯闯 2024-06-26 16:01:15
最佳回答
550万/亩的地价一般在三四线城市,地级市,二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间,楼面地价2500-3500之间,按3000元算。我们来计算一下单位开发成本:
1、契税3%,90
2、城市基础设施配套费100-200,取150
3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费,规费等50-100,取50
4、开工前场地处理(如场地三通一平,高压线移位等),临时水、临时电、临时排水、临时办公室等,取50
5、建安工程费,包括基础处理,土方,主体工程,安装工程,设备,内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层,2000左右,现在建材大幅上涨,2200也很合理。6、小区配套费,包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等,300
7、配套公建费,有部分公建是不能销售的,如幼儿园、**、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施,有的还有会所,门卫等,折合单位成本300左右
8、管理费,一般房地产公司都是**管理,项目管理费100-200,公司管理费100,集团管理费50,取250
9、营销费,销售价的3%,取300
10、贷款利息,按正常拿地开工一年现金流为正,大概400左右,如果办理手续时间长或销售不畅,成本会增加
11、其他费,如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费,印花税等取50 以上成本合计7000-7500
12、**,城建税、教育附加税,500以上
13、土地**,30-60%,增值越多交得越多,按最少500计
14、企业所得税25%,按毛利1500计所得税375 以上总成本9000,卖10000,开发商利润1000左右,净,利润率10%,开发周期3年,年化3%,这是非常正常的企业利润和合理的房价了。大致算下来,一般地价占成本的三分之一,建安等建造成本占三分之一,税费等间接成本占三分之一。 20210311
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