怎么评估一条街上的商铺租金价格是否合理？

D楠? 2024-06-26 09:58:05

最佳回答

你好，我是房地产策划师，传授你商铺租金估算的算术平均法。这方法开肯德基、麦当劳也是这么精确的计算，保你做生意运筹帷幄之中，决胜千里之外。

　　首先，你打算租的商铺为一层单层商铺，一般商铺一层租价与二层租价是要区分开的，但是你做餐饮行业，对于商铺是单层还是双层要求不高，否则应该以各参考商铺的一层租金价为参考。

　　针对你的行业情况，可以不必区分商铺是否双层，只要用起来合适即可，则租金评估方法如下：

　　步骤一：计算出商铺单平米日租金

　　a铺（260平米上下两层的租金是17万一年）
　　b铺（有个福彩中心门脸小楼下100楼上400平租金是34万一年）
　　c铺（有个门脸适中一楼300平，三楼800平一起租的是50万）
　　d铺（20平小店4万一年）
　　e铺（就你想租的铺，即目前有个整一楼350平，门脸超级长……）

　　则如：a铺单平米日租金=170000元÷365天÷260平米=1.79元/平米/天
　　则数据如下：
　　a铺：1.79元/平米/天
　　b铺：2.32元/平米/天
　　c铺：1.25元元/平米/天
　　d铺：5.48元/平米/天

　　步骤二：根据你对各商铺的客流量、周边环境、商铺品质、空间结构合理性等四方面进行打分
　　（注：一般参考项为15-18项，但是你所参考的商铺在同一地段，你的需求也比较简单，所以以上四项足够。）

　　分数设定：10分制，依据你对商铺各类情况的判断，评分范围从“很差、差、一般、好、很好”五个档次评估，分数对应从1分—10分不等。

　　务必注意，以下仅为示例，具体分数情况请你依据各铺客观情况打分。

　　如：
　　a铺分数 = 客流量 7分 + 周边环境 5分 + 商铺品质 5分 + 空间结构合理性 8分 = 25分

　　同样的打分方法，比如最后得出如下结果：
　　a铺分数 = 25分
　　b铺分数 = 29分
　　c铺分数 = 27分
　　d铺分数 = 22分
　　e铺分数 = 26分（即给你自己要租的铺子也按同样的标准打分）

　　步骤三：计算各参考商铺的租价系数

　　接上示意：
　　a铺 25分 1.79元/平米/天
　　b铺 29分 2.32元/平米/天
　　c铺 27分 1.25元/平米/天
　　d铺 22分 5.48元/平米/天
　　e铺 26分 x 元/平米/天

　　接上计算，用各参考商铺的单平米日租金除以分数，得出各商铺的租价系数，
　　则如：
　　a铺系数 = 1.79元/平米/天 ÷ 25分 = 0.0716
　　b铺系数 = 2.32元/平米/天 ÷ 29分 = 0.08
　　c铺系数 = 1.25元/平米/天 ÷ 27分 = 0.0463
　　d铺系数 = 5.48元/平米/天 ÷ 22分 = 0.249

　　步骤四：确定各参考商铺对你所要租的商铺的租价影响程度
　　注意：
　　即你觉得你的要租商铺的商业价值更接近于哪个商铺，以百分比的形式体现，各商铺的百分比相加后必须等于100% ！这是一种影响因素修正的方法。
　　如果嫌麻烦，那你就把a、b、c、d四个铺子的系数想加，然后除以四即可，这样得出的综合系数可能不是很准确，但大概也可以推测。
　　出于做生意要精打细算，建议还是按照我的方法吧。

　　则如：
　　a铺 50%影响
　　b铺 25%影响
　　c铺 20%影响
　　d铺 5% 影响

　　用各铺的系数乘以各铺对你商铺的租价的影响百分比数，然后相加，得出综合系数。
　　则：
　　综合系数 = a铺 0.0716 x 50% + b铺 0.08 x 25% + c铺 0.0463 x 20% + d铺 0.249 x 5%
　　= 0.07751

　　步骤五：用综合系数乘以你所要租的商铺的分数，得出最后你的商铺的租价。
　　道理很简单，即商铺值多少分，对应租金就值多少钱，是一个小学时我们都学过的除法算式对等法，求“x”的最简单的方程式。
　　为了帮你想起来，我列一下这个公式的样子，即：
　　9 ÷ 3 = 81 ÷ x
　　则：x = 3

　　最后，你要租的商铺的单平米日租金价 = 综合系数 0.07751 x e铺（你的商铺）的分数 26分

　　即：0.07751 x 26 = 2.015 元/平米/天

　　也就是说，你要租的商铺租价是人民币2.015 元/平米/天
　　年租金 = 2.015 元/平米/天 x 350平米 x 365天 = 257449元/年

　　也就是说，按照我假设的“各商铺分数值”和“各商铺对你商铺租金的参考百分比”，计算出你的商铺年租金大约是25.7万/年。

　　注意：
　　你提到“以前是银行的，银行搬走了。我想做餐饮，大约能摆下30桌，人均消费40元左右，租金多少合适，我压力才能不大，老牌的餐饮一条街了，人流没问题。”

　　你的饭店年营业额与租金没有必然关系，而是与你的经营、菜品、饭店定位及平时的营销有关，请不要以你的营业额判断店面租金。
　　我的租金评估方法考虑的因素里已经包括了客流量因素，所以，只要你在给各参考商铺打分的时候尽量客观，那么结论一定就是正确的。

　　如果你非要以营业额倒推租金是否合适的话，建议如下计算：
　　按30桌，人均消费40元计算

　　每年营业额约 = 30桌 x 每桌平均人数 x 40元 x 每天平均桌循环次数（保守估计） x 365天
　　或：
　　每年营业额约 = 40元 x 平均每天接待人数（保守估计） x 365天

　　得出的年营业额与之前计算的年租金相比较，你心里就有数了。 20210311

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