资产评估中的容积率地价指数就是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。其计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积。例如:当建筑物层高超过8 米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数,是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。其计算公式为:地价指数=报告期地价÷基期地价×100%。
特殊情况下的计算公式:
1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的,架空层层高宜在2.8 米至3.6米之间,其建筑面积不计入容积率。
2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房,结构(设备管道)转换层,底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率,若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
3、建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算,当进深超过1.8米的各类阳台,封闭阳台均按全面积计入容积率。
4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值;不足1.0米的,不计入容积率。
5、如建筑室外地坪标高不一致时,以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪,之后再按上述规定核准。
6、根据有关规定,容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积,屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。但在工业上,根据gb50489-2009《化工企业总图运输设计规范》,容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)/厂区占地面积
当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算容积率,各个地区或城市有各自相关规定)。“容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比。
例如:
在面积为100平方米的地块上建房,每层建筑面积100平方米,建2层,总建筑面积200平方米,容积率就是2.0;如果建3层,每层建筑面积50平方米,总建筑面积150平方米,容积率就是1.5,依次类推。
总用地面积10万平方米,总建筑面积8万平方米,容积率为0.8
总用地面积10万平方米,总建筑面积10万平方米,容积率为1
总用地面积10万平方米,总建筑面积15万平方米,容积率为1.5
在建筑层数相同的情况下,容积率越小,居住密度越小,相对舒服。容积率越大则相反。容积率超过5就不建议购买了。
参考资料来源:百科-容积率
参考资料来源:百科-地价指数
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