300万在上海买房，选哪个位置比较好？

艺星最帅 2024-06-17 03:13:46

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不请自来，以下是个人观点，我把总价定位在280万左右，以下是个人观点。新房：280万的房源分布在偏远区域
魔都，作为顶级财富圈层和奋斗人群的聚集地，承载了高端市场和刚需市场的需求。上海楼市经历了2015-2016年轰动，现在面临着限购限贷、新增土地供应急剧减少等种种难题，但房价已达到历史高位。今年下半年，媒体、楼盘广告释放出降价消息，业主“维权”风起云涌，这也成为了楼市进入下行周期的讯号。随着各路房源成交统计数据的出炉，关于房价的讨论也愈演愈烈。9月，上海新房成交量有所下降（环比下跌25%），成交均价50049元/平（环比下跌3%）。根据9月各区成交均价，我们制作了280万所能买到的房源的面积图。随着今年中内环高端改善型住宅的入市，市区房价早已超过8万/平，加之户型多为大平层，单套总价动辄千万。高总价围剿之下，一部分的刚需购房者被挤压到更周边地区。280万想要购置个像样的房子，只能选择嘉定、青浦、崇明等区域了。不过，由于外环区域新房刚需产品的主力面积多为70平的2房及90平的**房，闵行、松江、宝山、青浦等区域60-70平的小户型已屈指可数。奉贤区是目前刚需置业者较为青睐的区域，区域内中粮南桥锦云、桐南美麓等网红盘屡屡售罄，几乎抢占了整个奉贤区的风头。年底通车的轨交5号线将解决区域内交通不便的问题，同时，也将直接受益南桥、西渡等地铁沿线区域。再加上前些年奉贤区土地出让频繁，从未来房源供应量上来看，购房者无需担忧。考虑到交通出行、地段及升值潜力，奉贤区其他短期内无轨交规划的乡镇板块，建议谨慎选择。金山区是上海重化工业区，也是上海房价最低的区域，购房者以本地客群自住为主；崇明区毗邻南通启东、海门，虽有规划的19号线，但具体通车时间暂未知晓；这里更偏向生态养老，可谓房地产开发的盲区，适合本地自住及养老。二手房：买房不易，且买且珍惜
根据9月各区二手房成交数据，我们制作了280万在各区可够得的二手房面积。其中，预算280万，可在长宁、静安、黄浦等市中心区域购置30-50平的小户型。但这样的房子寥寥无几，根据链家网**数据显示，黄浦区200-300万房源共**192套。内中环区域配套趋于成熟，但房龄却超过20年，房子外立面破旧，内部公用设施老旧，小区环境差，单套建筑面积小，部分板块房源面积在20平左右，甚至出现住宅功能区（卫生间、厨房、客厅等）可能不全或需要合用的问题。如若选择这样的老公房，在申请贷款时，还可能被银行“拒之门外”；其次，当未来家庭成员变多时，还要进行小换大。随着城市化进程，郊区的配套在不断完善，市区与郊区的差距逐渐缩小；如若牺牲周边配套，考虑在外环买房，280万买到的房子将更大更新。根据链家网**房源数据显示，预算200-300万内，远郊城区共有1000多套**房源；那又该如何选择？1、看地段和发展潜力
地段，地段，还是地段。地段是选择房子的第一条件，好的地段意味着好的交通、教育、商业、办公、公园等配套。就上海而言，好的地段必然在市中心，如南京西路、**、徐家汇、陆家嘴等区域…这些区域房价动辄10万+，对于刚需来说，他们无法在这些区域买上房。这时候，就需要关注区域的发展潜力了。结合2035规划可以看出，上海将重点建设嘉定、松江、青浦、奉贤、**等新城，并对周边区域进行辐射带动。这些地区当前的配套、交通还没那么完善，但只要跟着**的规划走，几年后板块生活将发生天翻地覆的变化。2、没有地铁的区域一票否决
在郊区买房，必须要考虑交通出行，有无地铁成了至关重要的因素。距离地铁站近的房子，与距离地铁站远的房子是不能同日而语的。毕竟，地铁给了住在郊区的人一个“以时间换空间”的机会。以地铁17号线为例，在地铁辐射范围的住宅房价溢价大小与距离站点距离呈反比，即同年代建造、同类型楼盘距地铁站点越近，价格越高，最高如徐盈路可以高出20%以上。（赵巷为别墅区，板块内购买人群出行交通方式受地铁影响小）
那么，离地铁多远才合适呢？500米内为佳，超过了1公里，基本上就需要公交接驳了。3、看品牌开发商
在这个讲究“品牌”的时代里，小到食品、衣服，大到家电、汽车，我们更加倾向于选择大品牌。买房亦是如此。与名不见经传的小房企比，好的开发商有着强运营能力和开发经验，其开发的楼盘更值得信赖。再加上品牌房企的大量入驻，有利于板块价值的提升。4、买房跟着万达走
万达广场的选址秉持着这样的原则：
交通要方便。广场周围5公里以内至少要有20万的住户。周边没有其他商业中心。万达大多开在远离市中心的地方，只要万达一去，优衣库、星巴克、喜来登也会跟着去。这样一来，周边的配套也得以完善。除此之外，万达对居住价值的提升也是显而易见的，可以说万达广场开到哪，房价涨到哪。以南京河西万达为例，其住宅部分于2008年11月开盘，成交均价8999元/平；而一年后，其均价最高达到13217元/平，涨幅为47%，而同期同地段同类高层住宅的平均涨幅仅为11% 20210311

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