合肥蜀山区房价如何，近期该如何买房？

近两个月，合肥二手房市场成交相当活跃，即使进入6月份，热度依然不减。我统计了合肥链家2017年全年至2018年第一季度的成交情况，全市共成交4149套二手房，蜀山区和高新区共成交957套，占比23.1%。蜀山区去年成交了432套，今年第一季度增加186套，增幅43.1%；高新区去年成交233套，今年第一季度增加106套，增幅45.5%。蜀山区第一季度平均成交价格为16346元/平米，跟去年均价（16322元/平米）基本持平，高新区第一季度平均成交价格为15844元/平米，比去年均价（15783元/平米）略有上扬。两个区域议价空间都有所收窄，成交周期略有延长。鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将蜀山区和高新区房价做一个分析和点评。以长江路、黄山路和西二环为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：
1、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。2、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。3、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，西二环路以西，南淝河以南。4、二环路西板块。具体范围为：合肥高新技术产业开发区，及长江路以北、西二环路以西。本篇分析涉及的数据为2018年第一季度，上篇关于蜀山区和高新区的分析文章为2017年全年的数据，具体可参考这篇文章《2017年合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。关于合肥滨湖区、政务区、经开区和肥西县的分析，请参考我公号“小易论楼市”文章：《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》，《2018年第一季度合肥政务区房价分析及购房建议》，《2018年第一季度合肥经开区二手房成交分析和购房建议》。黄潜望板块
黄潜望板块依旧是蜀山区成交量最大的区域。板块共成交256套二手房，这个数量比2017年增加64套，增幅33.3%，低于平均值。板块平均成交价格为17213元/平米，较去年（17126元/平米）上涨87元/平米，议价空间有所降低，成交周期有所延长。成交量最大的小区是华府骏苑，住宅加公寓共成交41套，比上次增加5套，其中住宅26套，公寓15套。华府骏苑住宅价格依旧是黄潜望板块最低的小区之一，并且出现下跌，成交周期和议价空间也有所增加。金大地1912共成交39套二手房，比上次增加11套，其中住宅成交14套，公寓成交25套。但成交价格较上次都有所下滑。万科金色名郡成交了30套，较上次增加6套，算是黄潜望最受欢迎的住宅产品，但是价格也略有下滑。黄潜望板块什么都好，就一点不好，那就是学区。这次蜀山区的学区划分结果出来之后，皖安中学被并到了50中东校望江路校区，这是个什么学校？其前身是67中和**中，两个学校合并之后就成了现在的50中东校望江路校区。67中和**中去年一、六、八中指标到校分数线的排名分别为79名和60名。而皖安中学的排名是61名，也就是说皖安中学跟**中差不多一个档次，而67中比皖安中学更差（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房—最新优质学区划分及分析》）。皖安中学今年指标数是11人，67中7人，**中8人，倒推班级数，皖安中学办学规模差不多是一个班多一点，67中和**中都是勉强凑够一个班。50中东校望江路校区合并皖安中学，是倒数第三联合倒数第一消灭了倒数第二，共同成为倒数第一，还是蜀山区长江路南最差的学区。长潜黄板块
长潜黄板块共成交113套二手房，这个数量比去年增加32套，增幅39.5%，略低于平均值。板块平均成交价格为17990元/平米，较去年（17549元/平米）上涨441元/平米，涨幅2.5%。议价空间收窄，成交周期有所延长。板块内成交量最大的小区是大溪地，本身大溪地规模也大。之前我讲过，大溪地的房子越盖越差，天籁轩、天悦轩和天润轩分别是一期、二期和三期，尽管房龄依次年轻，但价格却是依次降低，四五六期基本再被前三期拉一个档次。金三银四是传统的学区房成交旺季，我们看到50中东西校的学区房，成交量都有比较明显的放大。西园新村从均价190**元/平米上涨至19958元/平米，增加889元/平米，涨幅4.7%。安居苑小区成交量也翻番，从均价21000元/平米涨至21268元/平米。今年学区划分，50中西校扩容，贵池路校区跟新建立的合作化路中学校区划为一个学区，7年级在合作化路中学上课，8、9年级回到贵池路校区上课（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分学区房的影响》）。这样利好原来江淮学校学区内的小区，中学学区直接野鸡变凤凰，据说某些小区业主被感动得给蜀山教体局送锦旗。但几家欢喜几家愁，50中西校的扩容，直接冲淡了学区的稀缺性，安居苑小区冲击最大，部分业主甚至组织了维权。不过我觉得不必过于失落，尽管50中西校单学区扩容，安居苑小学学区没有变，安居苑小区双学区的优势并没有丢掉，依然稀缺。长江路北板块
长江路北板块共成交144套二手房，板块平均成交价格为14716元/平米，较去年（14883元/平米）下跌167元/平米，跌幅1.1%，议价空间有所收窄，成交周期基本持平。该板块均价已经连续两个季度出现下滑，与前两个板块形成鲜明对比，优质板块与劣质板块分化明显。前面我讲过，限购之后，外地投资需求被抑制，合肥需求群体主要集中在市区，而市区购房者有很大一部分是改善性需求。改善性需求有从劣质板块或者劣质资产往优质板块或优质资产置换的强烈愿望，这就导致劣质板块房价抛售下跌，优质板块被抢购逆市上扬（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。中央美域在板块内成交均价最高，房龄年轻，属于板块内相对优质的资产，但是均价依然有所下跌。包括次新房青秀城，价格也是波澜不惊，没有比去年的备案价格高多少。价格下跌比较多的小区还有公园道1号，奥林花园，海亚当代。个人建议持有该板块房产的业主，有房龄比较老的，尽快置换掉。二环路西板块
以长江西路为界，二环路西分为蜀山区和高新区，由于地理位置非常靠近，我将二者放在一起分析。二环路西板块共成交444套二手房，较上次增加155套，增幅53.6%，高于平均值。平均成交价格为15668元/平米，比去年均价（15591元/平米）略有上涨，议价空间和成交周期与之前基本持平。板块内成交量最大的是淮矿馥邦天下，共成交42套，比上次增加14套，均价从16142元/平米涨至16256元/平米。除此之外我们还可以看到，高新区在地铁4号线沿线及蜀西湖附近的小区，成交量都比较大，而且价格都有所上涨。比如祥源城，销量不但翻番，仅算增量成交均价，上涨已超过1100元/平米。保利梧桐语共成交30套，如果仅算增量，今年以来均价已上涨1200元/平米左右。御景城销量也翻番，今年以来上涨近900元/平米左右。海亮九玺成交近翻番，今年以来均价已上涨1100元/平米左右。但是在长江西路另一侧的蜀山区，房价上涨却不是太明显，只有加侨悦山国际涨幅大一些，大概上涨1200元/平米左右，我估计可能是更靠近地铁口的原因。高新区各小区也出现一定分化。一些比较弱势的小区，比如博澳丽苑，虽然成交也有大幅增加，但是均价回调了近900元/平米。还有些小区，比如回迁小区兴园小区，房龄较老，以及一些公寓房，价格也出现一定的回调。目前高新区在售新房还有祥源金港湾，金茂湾，世贸国风，世贸国风都是洋房在售，投资价值不高，这里不再详述。据我小密圈成员透漏，金港湾现在中小户型均价16000元/平米，要求全款或者8成首付；大户型首付6.5成。金茂湾7月开盘，小户型18000元/平米，性价比不高。柏林之春之前已经分析过，周围轮胎厂塑料厂，远离市区，远离地铁口，而且价格不低，性价比还是比较差。之前西子曼城还剩两栋楼，收17万号头费，加上号头费价格也不过1.4w左右，还在地铁口，比柏林之春性价比都高得多。蜀山区新房还剩下御景江山，蜀熙府，平湖秋月。目前来看，平湖秋月备案价格在1.7w左右，区位不如御景江山和蜀熙府，但价格不比它们低，必须等到前两个去化完毕，才有它粉墨登场的可能（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。最近空港新城的某半岛广告狂轰滥炸，甚至都打到了省内和临省其他地市，忽悠得很多买房人心神不宁。好多小密圈成员也问我这个盘到底能不能买，我想说的是，以目前合肥房地产这种行情，好房子需要做广告么？空港新城距离合肥市区还有20多公里的距离，属于淮南市寿县产证，由于处在机场附近，你可能每天都要承受飞机起落造成的噪音。空港新城周边商圈还不成熟，机场与市区之间的空地非常大，没有20年，很难开发完毕，而且地铁都还没有列入正式规划。如果你的房子交房10年以内，该区域还未发展成熟，你的投资收益基本上就小很多，跟合肥大盘相比，差很多。考虑到配套极不成熟，距离市区过远，人烟稀少，还有寿县产证等因素，我觉得房产流动性将来会非常差，投资慎重。蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议
合肥人才引进政策实施细则征求意见稿已经公布，预计6月18日公示期结束以后就能实施了，终于赶在高校毕业生离校之前敲定。从目前掌握的情况来看，门槛不是很高，应该很容易满足购房条件。我之前讲过，人才引进政策会短期增加市区房产需求，再加上过去一年来合肥市区土地出让不多，新房库存较少，随着市区限价房逐渐消失，2w+的高价盘逐步上市，更多购房者将目光转向二手房市场，会造成合肥市区热门板块价格上涨（公号“小易论楼市”《合肥**人才引进政策，下一步房价走势会怎样？尽管**了人才引进政策，短期会造成房价上涨的预期，但是我要请大家注意，房住不炒仍是基本原则，房价上涨过快地方是要问责的，一旦出现涨幅过大的苗头，**会适当干预打压。所以即使合肥今年房价会有上涨，涨幅也绝对不会过大，平均涨幅5%-10%是可期的（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。据我观察，今年以来，学区房已经上涨10%-20%（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥学区房！政务区上涨10%左右，滨湖区涨幅也在5%-10%，高新西涨幅也在5%-10%左右。市区的其他优质板块以及热门地段的次新房，接下来也会跟涨，郊区的次新房会最后轮涨，不过一些劣质板块的老破小可能还会持续下跌。目前蜀山区和高新区真正值得购买的新盘极其有限，相对有些性价比的都需要高首付或者有门槛费（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》）。今年出让的地块，一块是远离地铁站的低密度豪宅区，与刚需无缘；一块位于蜀西湖附近，预计明年上市价格在1.7w-1.8w左右，供给有限。既然新房很难买，个人建议可以考虑二手次新房。蜀山区可考虑黄潜望板块成交量比较大的万科金色名郡，长潜黄板块的大溪地，如果囊中羞涩，也可以考虑成交量比较大的次新房金大地1912公寓（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。高新区近两年发展比较迅猛，也引进了比较多的高新技术产业，住房需求大增，造成供小于求的局面。意向在高新区买房的刚需，个人建议考虑地铁4号线沿线、蜀西湖附近或者长江西路北地铁2号线附近的次新小区，尽量选择小三房（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？手中有老破小的也别老是掖着捂着了，该置换的赶紧置换吧，要知道，优质房产永远比劣质房产涨得快、跌得慢（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。趁着行情好一点，劣质资产还出得掉，而且价格也相对能卖得高一些，如果等行情过去，又该烂手里了。合肥更多其他区域的房价分析及购房建议，请关注**公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。 20210311