1991年日本东京泡沫破灭前，房价是多少？

n星球?? 2024-06-26 10:28:10

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来说说这张图：
1、从1966年到1974年，8年间的时间，日本房价从20上涨至60左右，上涨到3倍；这期间日本保持了年均gdp10%左右的高速增长，城市化率也由不到50%迅速增长到70%左右，基本完成城市化的进程；2、1973年第一次石油危机引发日本房价高位下跌，但短暂调整后，又重新进入上涨通道，到1985年左右，上涨到90左右，此时房价是1966年的4.5倍左右。这一阶段日本的年均gdp增幅在5%左右，城市化率缓慢增长。3、1985年-1990年，房价快速上涨，5年时间上涨3倍，而且核心城市增幅超过全国平均水平，此后泡沫快速破灭，用5年时间下**1985年左右的水平。再来看第二张图
从这张图可以看出
1、日本1991年地产价格顶峰的是商业地产，住宅和工业用地产的上升幅度远没有商业地产疯狂，上涨下跌也相对稳渐，下跌至1985年用了20年，也就是日本人**的失去的20年。2、泡沫主要集中在商业地产，主要得益于日本经济的持续发展，造成很多日本人都相信马上能够超越美国成为全球第一大经济体，造成房地产市场的空前活跃。日本房价上涨背景是日元兑美元汇率持续大幅上升，也就是说在1985年拿1亿美元购买一栋日本的商业地产，1991年卖出后就变成了4亿美元，这等诱惑导致国际游资和日本国内热钱大量涌入地产市场，导致泡沫的产生。然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。1989年，东京银座大街最贵记录是每平米接近100万美元。（具体数值以前**上有，写的是95万美元）2006年，东京银座大街是每平米接近130万人民币，130万人民币是20多万美元而已！即使最贵的地段也就250万人民币左右哈。20多年过去，当年以很高价位买了银座商业的人们怎的一个惨字了得！到今天，东京银座最贵地段依然只有1989年的1/4-1/5左右！这才是东京市区最贵地段的真相。根本不是某些人想当然的最贵的地方不跌价哈。最贵的地方从绝对数上跌的最多了哈。有句老话说的好，覆巢之下安有完卵？ps：附上银座7丁目的土地交易的历史记录，银座是东京的商业中心，土地价格并不等于整个地产的价格，但是价格趋势走向是和整个地产交易价格走势是一致的。从图中可以看到今天的银座7丁目的成交价格只有最盛况时代的1/4都不到！（银座4丁目的整个地产成交价格记录出现过75万美元/平方米，银座地标和光钟楼80多年历史了就在银座4丁目。而银座地区地产最高价格记录以前**有数据是95万美元/平方米）另外，1989年，日本人均gdp是23887美元，当时的美国人均gdp是22047美元。而2006年，日本人均gdp是34000美元，而美国的人均gdp是44167美元。1989年的日本的盛况：日本第一大银行的资产劝业银行超过1万亿美元，联同住友、**、三菱、三和、日本工业和农林金库，横行全球！（当然这曾经称霸一时的很多资产在泡沫破灭后很多成为僵尸。也就是说当时日本雄霸天下的时候其实已经是身带剧毒了！1989年，全球十大富人名单，有六名是日本人，全部是因地产起家。而今天，日本的首富排名已经和地产无关！1990年，股票市场率先**。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。接着，楼市**。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场**随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。第三张图：
从上图可以看出1980年后，日本人口基本上处于上升极缓慢或无上升状态，人口老龄化严重，这直接导致房地产市场的后劲消费力不足，也是导致房地产市场的泡沫破裂原因之一，或者说是互为因果。给我们的启示：
1、房地产市场肯定会随着经济的发展而同步上涨，全球任何经济体都不能避免这一规律。2、就如**说的，房子是用来住的，不是用来炒的。如果能够健康的管理房地产市场的买卖行为，合理供需。3、持续发展制造业、服务业以及科技能力，保证经济发展具备良好的后备力量，是房地产稳定的要素之一。4、居有其所是**人的固有理念，各位请自行理会。5、伴随着开放二胎，能不能解决劳动力和消费力的持续稳定，需要看**后续的政策。以上仅供参考，毕竟每个**每个时期都有其独特性。 20210311

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