什么是土地交易价格指数

渔渔sarah 2024-05-29 03:06:13

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**的房地产市场状况房策网 http:// 2006年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比，2006年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。在此基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价的要求；招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大；建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。针对2006年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述自**宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的涨跌空间都将缩小，走势趋于平稳。（一）土地供应结构不断优化为贯彻落实《**办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回75.3公顷；对由于**或**部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷；广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地；上海全市共有20余宗、约100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设，约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为**%，比去年同期提高了9个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷，比一季度增长53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。北京市在严格土地管理的同时，根据土地市场的供需情况，本着区别对待，有疏有堵，有保有压的精神，适时调整土地市场供应量，增加对经济适用房和普通商品房用地的供应，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。近期，北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中，房地产用地为1950公顷（其中：经济适用房 200公顷；住宅商品房 1750公顷），占全年计划土地供应总量的30％。今年 1～7月份，北京市供应住宅用地面积 297公顷，规划建筑面积500万平方米。其中，出让住宅用地 180公顷，规划建筑面积28万平方米，出让住宅用地55宗，成交价款21.67亿元，土地纯收益12.74亿元；划拨住宅用地117公顷，规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。为防止土地资源闲置，遏制炒卖土地，规范土地市场。8月初至9月底，北京市国土资源局分两次宣布，北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地，因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，因而被该局解除土地出让合同，收回国有土地使用权。据该局有关部门透露，对被收回土地的违约开发商如何处罚，尚在研究之中。但是有一点十分明确，对拆迁基本完成的项目，如果开发商要重新获得原土地使用权，必须在规定的期限内提出书面申请，参加上市竞买。上海市着重优化土地供应结构，增加中低价商品房和配套商品房用地的供应，以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000公顷，其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看，目前，配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明：上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，上海市只有 7.3％的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了 3.7个百分点，达到历史最低点。重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市，由于大城市大农村的市情，随着城市化进程的加快，基础设施的完善，农村剩余劳动力进入城镇，住房有效需求增加，因此，房地产开发土地供应面积增加。据统计，2005年 1～9月，重庆市土地交易中心成交土地 157宗，较去年同期增长 3.29％，成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77％、17.8％、24.87％，出让金更是增长了 40.39％。据介绍，第三季度末，中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为，这表明市场看好本地房地产投资前景，市场交易活跃，有回暖的趋势。为规范房地产市场运行，将房地产价格涨幅控制在合理范围内，天津市主要采取了四项调控措施：一是实施土地供应总量控制，适时调控土地市场；二是完善土地供应结构和布局，适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量；三是严格用地控制指标管理，大力推行节约和集约用地；四是建立土地市场动态监测体系，保证土地市场平稳发展。截至 8月 31日，全市供应房地产开发用地 **7.6公顷，其中住宅 523公顷，公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷，可建建筑面积约 427.3万平方米。其中：商品房供应总量约 60.1公顷，可建建筑面积约 163.1万平方米：经济适用房（含廉租房、基础设施还迁房）供应总量约 145.3公顷，可建建筑面积约 264.2万平方米，已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。（二）地价呈现稳中有降趋势北京市地价变化不大，房价涨幅较大，目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度，地价变化不大，趋势平稳。而在 1～7月，虽然全市商品房买卖成交套数同比下降 8.9％，但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9％，存量住房买卖平均价格同比增长 9.8％。这说明，目前地价对房价影响作用不明显，但地价的预期升高会影响房价的上涨。上海 2004年住宅平均地价为 2078元／平方米，住宅平均房价为 6385元／平方米，地价占房价的2.5％，地价在房价中的比例约占 1／3左右。根据 2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果，上海的地价增长率为 0.2％、5.2％、5.43％、6.53％（按工业、综合、商业、居住分类），第二季度增幅进一步放缓，分别为 0％、1.3％、1.1％、0.8％。同时，在房价方面，涨幅逐步回落。第一季度，商品住房销售价格按月环比涨幅分别为 1.6％、1.6％、2.5％，而进入第二季度以来，涨幅趋稳，呈稳中有降的态势，4～6月环比涨幅分别达到 0.5％、0.1％、1.2％。这些数据表明，上海市土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。从重庆 2005年第一季度和第二季度地价监测结果看，2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比，增长 0.43％。2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61％、0.29％、1.09％。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持稳中有升，并没有出现不正常的较大幅度波动，和地价区段的地价涨幅，均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是，由于****关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施，市**也相继制定了相关的办法，在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。天津市土地交易价格指数显示，2005年 8月，综合指数达到 125.1点，较去年同期上涨了 1.0点，升幅达到 0.8％。预示着土地交易逐步走出盘整期，预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易，土地交易价格将进一步稳定攀升。2005年 8月，天津住宅用地指数达到 109.0点，较去年同期下降了 4.6点，降幅达到 4％。住宅用地交易指数 2005年初开始上扬，3月份最高达到了 117.7点，而后再次下挫，7月份最低达到107.9点，降幅达到 8％。住宅用地交易指数的波动，说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素，对住宅用地的价格变化起到了重要作用，住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。参考资料：http:///soft/index.html 20210311

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