徐州的房价会涨到什么价位？

Rain 2024-09-25 02:57:00

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房价的高低，上涨还是下跌，从不是某一方能决定的，而是多方势力的角逐，妥协的结果！答主作为徐州房地产行业的一个小兵，该回答仅仅自娱自乐，不涉及利益，嬉笑怒骂，皆率性而为，酸甜苦辣，泪水藏心中，我们个人掌控不了大局，不如抛开个人荣辱，浅谈一二，抛砖引玉，如有纰漏，万望高贤前辈海涵！欲要展望未来，必先回顾过往。大家都知道，最近一年多来徐州的房价上涨非常迅速，形成量价齐升的状态。准确的说，自从2015年5月开始（大环境是**为了去库存，自2014年11月22日商贷5年以上住房贷款基准利率从6.15%连续5次降息，降到基准利率4.9%，如果算上银行相比过往释放了更多的利率折扣9折，降息幅度更大！还有降首付等利好）。徐州房价就止跌回暖，但是仅仅是回暖，部分区域比如新城区还在拼命促销房价一度低到部分楼盘5000元/㎡，该阶段只是房价小幅攀升，开发商快速大量去库存。然而时间到2016年6月东区某树湾和某东连环涨价较劲，双方销售团队打的不可开交，你涨800，我涨1000，某树湾从2016年6月6500的报价到2017年2月，短短半年多，直接达到12000左右!徐州东区楼市彻**爆了，也点燃了徐州整体楼市的**和各家开发商销售团队的战斗意志！首先，被彻底打脸和激怒的市中心楼盘比如某门等，再也无法忍受东三环外的盘竟然价格与市中心比肩！无法容忍，奇耻大辱！本来借助苏宁广场的即将开业（2017年4月开业）市中心楼盘应该是全市涨价的急先锋，带头大哥，带领全市各大楼盘创造辉煌。然而，这次脸丢尽了！知耻而后勇，市中心各大楼盘的报价在2016年12月份开始飙升，某门放出16000的风，苏宁广场直接2万的风放出去，云龙湖边的翠湖御景18000，涨幅可谓不低。说辞总是你看看东区卖到什么价格了，我这可是市中心啊！可悲，可哀，堂堂的市中心楼盘已沦落
如此！我猜测，那为数不多的市中心盘的销售总监压力之大，非常人所想。相比市中心楼盘的不争气，西区和南区，铜山新区，开发区的郊区盘，则爆发了小宇宙，2017年年初，郊区盘拿出誓死一战，拼死维护本区域名誉的战斗决心，一次又一次的开盘售罄，一次又一次的价格上，你追我赶。徐州楼市上各区域的捷报频传，价格一路狂升，各区域破万楼盘不断出现，隐隐有上2万的雄心大志！2017年注定是不平凡的一年，是载入徐州楼市史册的一年，是开发商集体狂欢的一年，是徐州800多万常住人口普通老百姓难熬的一年。买上者松了口气，没买上的焦虑不已。2017年6月，**出手了！开始限售，自办理产权证始，未满2年不准出售，试图抑制投资需求，然而效果不大。相比**，银行干的更漂亮！徐州各大银行由于受央行的房贷贷款总额不增加的政策影响，开始缓发贷款，提高贷款门槛，贷款利率折扣逐步取消，2017年2月还有9折利率优惠，2017年6月已普遍只批基准利率了，到现如今的一手房首套房利率普遍是基准利率4.9%的基础上上浮15%,甚至部分银行提高到基准利率的基础上上浮20%！然而还是挡不住开盘售罄的情况加剧！反而导致各大开发商对首付要求比例一路提高，要求4成首付已算良心，5成已正常，全款优先不是传说，某盘2017年首开488套，竟然有410多套是全款付清！传说已成现实，徐州楼盘的销售团队再次证明，我大徐州地大物博，人杰地灵，在销售能力上已可与全国一二线城市的销售团队比肩了。好了，嬉笑怒骂已说完。聊点正经的。回答问主的问题。影响房价涨跌的因素很多，挑重点的几项回答。政策（**和地方楼市相关政策包括银行信贷政策，过户政策，**官方表态，利率变动等）影响，经济（**和地方经济）影响，供给端，需求端，成本，舆论变化，实际影响因素更多。由于篇幅有限，我也懒得写那么多，仅仅点一下要点，大家揣摩。1、政策面。**提倡”房住不炒”概念，整体收紧，遏制投资，但是由于人口政策，一线城市提出人口控制目标，北京提出2020年常住人口目标2300万，目前据说官方数据2200多万，也就是一线城市开始撵人了，人口开始向二三线城市回流，徐州自2013年开始人口开始回流明显。城镇化进程依然在加速，徐州户籍人口1040万，常住人口800多万，每提高一个点的城市化率，就是8-10万人进城（市区，县城，乡镇小城市都算进城），目前的城市化率提高速度快，基本一年都是1-2个点。金融面，贷款总体规模不增加，偏紧。徐州地方**目前限售，限价。2、供给端。徐州目前一手房市场供给严重缺货，比如东区万达板块，2013年辉煌时期，13，14个盘在售，目前仅有2个盘在售住宅，万科翡翠之光，和平上东仅有洋房报价16000。新城区2014年在售楼盘大概10多个，目前非别墅项目仅有4个盘，而且大多是仅有洋房待加推。楼市整体库存（新房的库存指的是拿地后规划的建筑量，比如今天我拿了一块规划总建面最高10万方的项目用地，明天统计局就会把这10万方作为库存统计）极低，官方数据应该在6个月左右，如有失误，请谅解，属于极度缺货。徐州由于过去几年的房价低迷，导致**在土地拍卖上减少过多，而且很多地块流拍，导致开发商土地储备低，而今年已开始逐步增加土地供应，但是供给分布极度不均。集中在贾汪区和铜山新区，热点区域市中心，新城区，东区版块几无多少供应！更加剧了市场的恐慌，和未来购买的难度！1、需求端：徐州去年gdp6605亿，排名全国第29位，江苏第五，增速13%左右，增速明显，徐州虽然整体收入还是偏低，但是中产阶级快速扩大，5000收入已不是令人羡慕的收入，过万收入已开始普遍。2010年收入过万就跟传说一样，现如今已今非昔比了！感谢**改革开放，徐州人民的不断自我努力，致富道路越加宽广，尤其农村部分人的购买力直线飙升，导致能承受住更高价格的购买人群基数不断扩大！而去城里买房，已经越来越深入人心，有点能耐的都去城里买房！以前乡镇有钱也不去徐州市区住，因为差距不大，现如今市区和镇上差距是真大，市区集中优质教育、**疗、商业、就业岗位资源，导致去城里落户已经深入人心，小屁孩都知道让父母给自己在城里买房！再加上徐州地铁的即将开通，一号线2018年也就是明年9月份开通，大家更想住城里！购买意愿和购买能力，购买人群的同时提高，必然导致需求端扩大！至于外省市人口，徐州在外地工作的返乡潮，只是加剧了需求端的释放。2、成本：由于查环保，建材成本增长较大，黄沙从过去的90块钱一方，涨到300左右一方，诚意水泥从2016年的240,260一方，涨到现如今的500一方，钢筋更是增长吓人。但是我依然要说，谈论建材涨价导致房价上涨是耍**行为！因为建材哪怕翻倍，对房价的影响也就仅仅400,500一平的成本增加，非常少！开发商成本的大头在土地！自从2017年4月7日，某开发商经过230轮激烈竞拍，溢价率189.3%，拿了铜山新区的地，以4000多不可思议的高价拿地，整个徐州土拍市场自此疯魔了！拿地！去拿地！不惜一切去拿地！已经成了各大开发商做前期的魔咒。而把徐州土拍市场推向真正的高潮，还是属大央企某润，2017年5月31日，注定载入徐州土拍市场历史的日子。2017-6号欣欣路地块历时6个半小时，765轮竞价，就是加价765次，最终以216730万元被上海泓喆房地产开发有限公司（某润）摘得，溢价241.15%，楼面价7185.82-8982.28元/㎡。8个亿的起拍价，21个亿去抢到。还说什么！人有多大胆，地有多大产，一个字，干！自此什么破烂地块都能随随便便拍出个6000,7000的楼板价。题外话，也许是徐州**也看不下去了，后期拍的不少地都是限价地。对了，2018年3月19日茅村镇土拍，万科，保利，维维地产都进入了，楼板价2000左右，我个人估计最快今年年底，最迟明年3月份茅村就出现7000-8000的楼盘，没办法，成本在那了，2000多的楼板价毛坯价格基本成本在6000多点，加精装标准1000的话，估计卖7000-8000.
舆论方面：现在几乎人人都是徐州楼市的宣传员，大街小巷，街头巷尾，公司家里，都在谈论房价，七大姑八大姨都在谈，话题越吵越热。其实从目前的新闻宣传，还有朋友圈的了解，外地房价涨的比徐州还猛，全国二三线城市都在狂涨，杭州热点楼盘只接受全款，还得摇号！重庆，成都，西安也在暴涨。江苏的盐城，连云港房价比徐州还高，更加不合理。其他懒得写了。房价到底涨到什么时候，谁也说不清，但是必然有下跌的一天！只是短期内还是不可阻挡的上涨，因为开盘售罄，全款抢房，说明目前的房价不是太高，而是对于一些客户来说太低！从经济学的角度思考，价格是调整供需的有效手段也是主要手段，理论上供不应求只能反映该商品定价较低，如果价格真的相对预期是低的，那么应该卖不出去或者销售困难才对。而且目前徐州是大户型比小户型单价高，也侧面反映了市场感觉房价便宜，都想趁着价格便宜的时候去买大户型。就是那么奇怪。由于篇幅有限，至于什么淮海经济区，地铁因素，土地经济，大量招商引资项目什么的，就不一一探讨了。房价肯定会在某一天下降，毋庸置疑，至于何时降价，我想涨到他应该下降的时候，自然就下降了（这句话是废话，哈哈，我有自己的判断，但是碍于网络喷子太多，就不聊了）。祝我大徐州越来越好！祝大家都能买上称心如意的房子！祝愿大家生活水平越来越好！ 20210311

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