2013成长大讲堂第二场：的房地产市场风险到底有多大？

Caroline 2024-06-06 14:58:40

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新加坡国立大学首席教授、房地产研究院院长邓永恒为百余位企业管理人员做了题为《**的房地产市场风险到底有多大？》的精彩演讲，人大商学院高层管理教育（ee）中心陈金炳老师担任现场主持。活动现场邓永恒教授长期致力于房地产金融和城市经济政策等相关问题的研究，在两个多小时的演讲中，他基于翔实的统计数据和原创的研究模型，先后分享了关于房地产市场与宏观经济、房地产及其资本市场现状、**的房地产市场风险、**的住房价格到底上涨了多少、**地价上涨的衡量和分析、住房支付能力分析、如何理解住房价格的变化原因、房地产泡沫对**实体经济的影响等话题的独到见解。邓永恒教授结合资产证券化推动美国房价泡沫的形成过程，指出房价并不是只涨不跌的，从经济基本面出发分析了美国房价泡沫最终走向破灭的根本原因：房价远远超出了居民收入能力的支撑。邓永恒教授表示，分析**的住房市场问题应特别谨慎，因为**处于经济持续高速发展、快速城市化引发大规模人口流动的特殊阶段，受到住房制度改革、土地所有权和出让制度、住房所有权偏好的传统文化、住房存量和空置等关键性信息缺乏等因素的综合影响。邓永恒教授演讲邓永恒教授通过对**多个城市的土地交易价格进行研究发现，在过去的九年中，地价比房价和其他用于住房建设的生产要素价格上涨更高，波动更大；大部分土地市场存在显著的全国性共同趋势效应；存在以1年为周期的高频率均值回复现象。通过对**主要城市的房价和收入涨幅比、房价和gdp涨幅比进行分析，邓永恒教授指出，当前**的房价水平存在高风险性。除了住房市场供求比、居住用地市场供求比等直接原因，**的房价水平还受到特殊制度因素的影响，包括房地产业对**gdp 增长的贡献、地方**土地财政收入、土地市场购买者的结构变化、地方**干部考核制度的因素等。最后，回归到“**的房地产市场风险到底有多大”的主题，邓永恒教授分析，“与美国次贷的情况不同，**更高比例的首付对于金融系统的稳定提供了一定保护，**房地产市场如果发生重大调整，将不会出现美国次贷危机的情形”。但他同时指出，**的房地产开发企业特别是央企潜在的金融风险则不容忽视。他强调，**的房地产市场如果真的发生重大调整，将显著影响**的实体经济，并将给**老百姓带来巨大的家庭财富损失；从房价周期性波动幅度来看，房地产市场存在的风险大于股市，对于资金并不充裕的普通老百姓而言，在购房前一定要充分认识其风险系数。 20210311

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