这时候适合买房吗？

全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州，基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市，是一座**型的一线城市，北京和上海不用多说，全国唯二，广州没法比；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之**传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。看多者言必称福建所有富豪都喜欢厦门，按照这个推论，全国人民都爱北京和上海、全日本都爱东京、世界富豪都爱纽约，但也不见纽约涨破天。对了，东京直到现在还不及90年代最高点。需要关注的是：截至目前，开年前40天房地产企业破产了96家；去年，约8个月时间房地产企业破产了252家。今年的破产速度是去年的2倍有余。参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调lpr利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。我国房地产已经超额完成了其历史上使命，目前所起的作用已经不是正激励，而是副作用。一句话：房地产已死。先说热点新闻：**电网宣布完全**房地产业务。主要两点：1、中央开始逐步**房地产对主要央企的**，这其实和**更换经济发展引擎的战略相一致，房地产作为弃子已经越来越明显。2、并且特意强调要聚焦主业，加强对卡脖子技术攻关，这是再说“科学技术是第一生产力”而不是混凝土是第一生产力。对了，放开房地产不是利好房地产，现在锁住房地产才是在保护房地产，放开后让自生自灭呢？想兜住房地产，想都别想，没人会拿**的未来换某些人一时的幸福。对于我们**，要做的事情，比如发展实体经济、提升科技竞争力、吸引并留住外资，这些都与发展房地产相违背。目前形势非常糟糕，我国的各种问题汇聚在一起和国际问题出现了共振，形势会向何种方向发展还不能判断。我国的几大问题是：人口老龄化（基本盘）、产业亟待转型升级、房地产泡沫、中美冲突、世界工厂危机、企业和**债务问题。国际的主要问题是：原油冲突、美股泡沫、债务危机等。目前来看，各种问题由本次疫情一起给触发了，叠加起来的风险能量极其巨大且没人可以估量。所谓的放水，只是某些人在自欺欺人，房地产不崩、阴跌就算最好的结局了。看过央行和住建部最新讲话以及zzj会议公告，就知道当前最重要的是保中小企业、保就业。**的中小企业才是就业率的基石。现在有人拿某些地方房市看起来不错就作为房价还会涨的理由，大错特错，因为大部分人是不明真相的群众。07年大盘6000点还有股民杀进去准备大干一场，结果“被”大干了一场。还有什么人说本次疫情凸显了有一套房的好处，敢情您是不是北上广深都得有套房子，而且武汉、成都和西安等区域中心也得有套房子。因为你不能判断这样的灾难在哪儿发生，为了确保以后无论走到哪儿都有个安全屋，还不把你累死。最搞笑是福建某市，看多者言必称福建所有富豪都喜欢厦门，按照这个推论，全国人民都爱北京和上海、全日本都爱东京、世界富豪都爱纽约，但也不见纽约涨破天。对了，东京直到现在还不及90年代最高点。富豪不是慈善家，他们更多的是锦上添花，大难临头也是最先抢跑的。也别拿七省25万亿说事儿了，全国100万亿在我看来也就那么回事儿！前些天，第一财经发布了一篇题为《7省份推出25万亿重点项目，这一轮基建投资新在哪里？》，然后不少朋友坐不住了，纷纷咨询我：“如何看待25万亿投资计划？”，也有不少看多房价的朋友纷纷给我留言：“打脸了吧，这不开始放水了，还是25万亿哦！”下面让我们看看这数据是不是真的值得我们为之沸腾！2020年，以下七省市**投资计划：云南省发布525个重点建设项目，总投资约5万亿元，2020年计划完成投资4400多亿元。河南省发布980个重点建设项目，总投资3.3万亿元，2020年计划完成投资8372亿元。福建省发布1567个重点建设项目，总投资3.84万亿元，2020年计划投资5005亿元。四川省发布700个重点建设形貌，总投资4.4万亿元，2020年计划投资6000亿元以上；重庆市发布1136个重点建设项目，总投资2.6万亿元，2020年计划完成投资3476亿元。陕西省发布600个重点建设项目，总投资3.38万亿元，2020年计划投资5014亿元。河北省发布536个重点建设项目，总投资1.88万亿元，2020年计划投资2402亿元。以上七个省市的总投资和年度投资总和计算如下：总投资 = 5 + 3.3 + 3.84 + 4.4 + 2.6 + 3.38 + 1.88 = 24.4万亿年度投资 = 4400 + 8372 + 5005 + 6000 + 3476 + 5014 + 2402 = 34669亿2019年，以下七省市**投资计划：云南省发布1033个重点建设项目，总投资约5.5万亿元，2019年计划完成投资5125.8多亿元。河南省发布910个重点建设项目，总投资3.1万亿元，2019年计划完成投资7939亿元。福建省发布564个重点建设项目，总投资3.8万亿元，2019年计划投资4538亿元。四川省发布700个重点建设形貌，总投资4.6万亿元，2019年计划投资5700亿元；重庆市发布743个重点建设项目，总投资2.2万亿元，2019年计划完成投资3459亿元。陕西省发布600个重点建设项目，总投资4万亿元，2019年计划投资4919亿元。河北省发布400个重点建设项目，总投资1.95万亿元，2019年计划投资2109.3亿元。2019年以上七个省市的总投资和年度投资总和计算如下：总投资 = 5.5 + 3.1 + 3.8 + 4.6 + 2.2 + 4 + 1.95 = 25.15万亿年度投资 = 5125.8 + 7939 + 4539 + 5700 + 3459 + 4919 + 2109.3 = 33791.1亿可见，今年的投资计划和去年相差无几。没什么新故事，都是老剧情！其实，细看这些数据，准确性都让人怀疑。比如福建省2020年发布了1567个重点建设项目，总投资3.84万亿元；而2019年仅发布了564个重点建设项目，总投资也达到了3.8万亿元。2020年的重点项目几乎是2019年的三倍，但是总投资额居然相差无几。其实，看这些计划没什么用，无论投资额度多么惊人，只要不能落实，就是纸上谈兵。如此庞大的投资额度，只要中央从水源端卡住银行放贷和限制地方**放债，再漂亮的计划都是空谈。 有的地方想越线，不是也被叫停了么？比如驻马店因为降首付被省**约谈，要求其“提高**站位，坚决贯彻**、**决策部署”。很多人担心地方和bj的矛盾，难道你们是忘了zd自信了吗？小虾米就别想着对大鱼抖威风了吧。大基建不大基建，关键看谁放话，目前为止，上面还是比较稳的。为了保经济，未来确实会适当放水，但是想流到房地产，我看机会渺茫。关于学区房和人性详见文末链接。关于房价下跌可能会导致人们不还贷的风险，对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用。尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。向上爬，难比登天；向下滑，顷刻之间。而且，房价即便下跌，最多也就回到15年，并不是所有的购房人群都会被跌破购房时的房价。而且，为了对冲某些高位接盘的人不舒服心理，**会通过lpr实时调低房贷利率，减少房贷压力。关于银行坏账，90年代什么个情况，可以自行重温一下。为什么不会继续走房地产老路了？已是危房一座，你还继续加高，那不是嫌自己以后死得不够惨么？各位想想，房子是用来干嘛的？归根结底是用来住的。或是满足实现置业梦想的刚需住房需求；或是满足想住新房的改善性住房需求。不过我们也不得不承认，房子的属性不只居住这一条，它还有投资和金融属性，房地产市场的投资和投机行为便由后两个属性引发。但是，如果投资需求和投机需求太大，拉动房地产价格过快上涨，人们就会不把房地产市场当作消费市场而是当作投机工具。此后，全社会的资金将一拥而上，疯狂追逐短期内的高收益率，却迫使其他行业甚至是代表先进生产力的高新技术产业处于资金干渴状态，限制产业迭代发展。对个人而言，一切养老、教育、医疗、娱乐、出行需求都要为买房让路，榨干6个钱包才能供起一套房，不乖乖勒紧裤腰带还能咋整？如果房地产发展这一步，那就离题太远了。因此，经济发展出现了下行压力就要松动房地产吗？万万不能。如果为了短期增长数字好看，就轻易松绑房地产调控，不仅会导致宏观杠杆率进一步攀升，也不利于民生改善和创新升级。更重要的是，房地产行业快速发展阶段结束后，如果再度出现大幅过剩，积压的问题和矛盾消化周期只会更长，消化难度只会更大。饮鸩止渴绝非良方。对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，你们根本不懂什么叫利益集团，我送你一句话：只要锦绣山河在，物质名利还复来。最近几年，年年都在强调“住房不炒、稳房价”，字虽相同，但，涵义似乎变了：18年前，住房不炒、稳房价是说给老百姓听的：“老乡，莫慌，房价不会涨了！”18年后，住房不炒、稳房价是说给房地产听的：“老总，莫慌，房价不会跌的！”当曾经的引擎变成现在的刹车片，那就是时候换个引擎了！本次疫情影响很大，有多大呢？且看**层面的会议论述：最新用词是“努力实现”（连续两次zzj会议都是用努力实现），一周前，我们的用词还是“都要抓好”“都要完成”。用词的变化充分说明了本次疫情的严重性。而且，强调了“优先保障在全球供应链中有重要影响的龙头企业和关键环节恢复生产供应，维护全球供应链稳定。要支持出口重点企业尽快复工复产”。可见**层面也注意到了本次疫情对世界工厂的巨大影响，目前想要千方百计缓解本次疫情对世界工厂的负面作用。本次疫情，从**角度来看，国内消费层面的打击是暂时的，疫情过去可以马上恢复，但是如果打击了国际资本的信心，造成国际资本出逃，将是不可逆转的。供应链走了就走了，不会立马回来，有的也许就不会回来了，而且要是**康这样的公司转移他处，将会连带供应链上下游的公司成批量转移，所造成的影响不可想象。疫情在世界工厂的影响，当下，我们必须救世界工厂，而且要争分夺秒，没有时间容得我们去浪费。在我们产业升级还没实现之前，世界工厂无论如何都不能失去，必须帮忙争取一点时间，帮忙顶一阵子。1、关于放水：2008年，我国gdp为31.92万亿，m2为47.5万亿，m2/gdp比值为1.49。当前呢？2019年我国gdp为99万亿，2020年2月末m2为203.08万亿元，同比增长8.8%，m2/gdp比值为2.05。说明过去11年，我国放水速度高于经济增长速度，这也不奇怪，过去十几年投资在拉动经济增长方面占有很**重，尤其是08年以来的大基建建设。和全球主要经济体对比中发现，我国过去二十年m2/gdp比值领先全球，不过值得注意的是，最近两年我国m2/gdp比值出现了“调头现象”，说明**也在尽力控制m2的增速，不然m2/gdp比值不会减小。2015年1月至2020年2月的数据显示，m2增速自2009年高点之后，一路下滑；m1增速在2008和2015年有个猛增的过程（原因大家都懂），m1增速自2016年高点也一路下滑。最近几年m1和m2都保持平稳状态，主要原因还是因为我们的m2足够庞大了，蓄水池容积有限，不存在大放水空间，否则难保恶性通胀。总的来说，适当增加市场流动性，降低中小微企业的融资成本是必然选择，因为保中小微企业就是保就业。当前最重要的就是保就业，从zzj、gwy等会议来看，高层对保就业的意见是绝对统一的。关于烂尾：需要关注的是：截至目前，开年前40天房地产企业破产了96家；去年，约8个月时间房地产企业破产了252家。今年的破产速度是去年的2倍有余。对于一些朋友，尤其是买了期房的（尤其是地方性小房地产公司的项目），你不但要关注疫情、还要关注就业岗位稳定性、更要关注你的房子会不会烂尾！未来几年，房地产热门词汇必有一个是属于“烂尾”。关于房贷利率：房贷利率方面，目前房贷利率已经和lpr挂钩，房贷利率 = 当期的lpr + 利率加点。过去数月的lpr数据显示，1年期的lpr已出现多次下调，5年期的lpr也下调过一次。而且不仅新房的贷款利率和lpr挂钩，曾经的贷款也将和lpr挂钩。参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调lpr利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。昨天，央行公布了最新的lpr数据，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。疫情只是加速了房地产的没落，根本因素还是人口老龄化和即将负增长、经济发展拐点到了以及放水空间也没了。本次武汉yi情更加说明了，我们还有很多很多的不足。老生常谈的引以为豪的最全工业门类，如何呢？如果水平只有60分（百分制），门类再全也没什么用。我们的医疗水平、科技水平、工业制造水平，还不够优秀，不能在全球形成集团竞争力，急需转型升级。接下来10年，将是我国转型升级的黄金时间。如果继续沉湎于过去的激素经济发展模式，而不是实打实的推动产业升级，那么请珍惜当下的美好时光，因为最艰苦的岁月还在后头。**（房地产为首）和**相比，根本就不是一个选择题。当年日本****的年代，泡沫炸裂，全国房价立马自由落体。但是，别人**的同时还培养了一众全球极富竞争力的跨国公司。汽车、制造业、高端材料、电子产品等等……我们现在有什么？……保汇率还是保房价？根本不存在这样的选项题，当然是保汇率了。汇率崩了，人民币还能国际化？几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，**再成功也是给美元做嫁衣。当下的**无非就一个优质资产：人口。这又可以分为世界工厂和14亿消费市场。世界工厂方面，欧美完全可以扶持以越南和印度为首的新兴经济体稀释甚至取代掉我们世界工厂地位。14亿消费市场，同样在扶持东南亚和印度发展的同时，也相应的培养了消费市场，东南亚加上印度大概20亿人口，虽然现在消费能力不及我们，但是潜力相当可观。估计看到这里有人会骂我越吹印吹，且慢。我说的是欧美会培养越南和印度取代掉我们的功能，并不是说欧美会培养一个强大的越南或者印度。相反，强大的越南和印度并不符合欧美**的核心利益。当下，川普打击我们的供应链，可以说就是抓住了世界工厂这个命门。目前不少产业链确实在往东南亚和印度搬迁。有不少人言必说**劳动力多么优秀，我就不懂了，流水线上的工作有什么高端可言的了？还让你们生出贵族感了。这不，vivo印度**公司ceo（**人）说：“印度工人效率近**人的90%。”我们的当务之急是急需产业升级，以便在高端行业形成全球竞争力，赚世界的钱。影响房地产最根本的还是人口，人口多么严峻呢？到2050年可能就减少两个亿人口到12亿总人口；到2100年可能人口就腰斩成为了7个亿人口。房地产已是落日黄昏。论点一：房价的两次飞跃以及有限的城镇化空间全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。统计局的数据比较保守，和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此，还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州，基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市，是一座**型的一线城市，北京和上海不用多说，全国唯二，广州没法比；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下，本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的，**房地产发展。2007年我们**的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2017年我们**的城镇化率是58.52%，而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下：2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；2017年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11亿；10年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05亿；下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均居住面积为22.6㎡，2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡；由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡；两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为：75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡；这就是**房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。可是2015年的时候，我们**的城镇化率已经到了56.1%，要知道发达**的城镇化率是70%，目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达**平均水平。而且由图可知15年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之**传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本**基本不需要**政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。日本的人口老龄化就是我们**的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文——《站在2019年看——**房地产最后的五年》，我们可以合理的得出一个推论：2025年后，即便没有政策引导，我们**的城镇化率也会大幅提高。都2019年了，就再别拿城镇化来做多了。总结：所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。人口老龄化加剧。我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，**只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，长期靠人口。其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析：1、婴儿潮新**建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于2000万计，如下图所示）：第一波婴儿潮：1949-1958；第二波婴儿潮：1962-1975；第三波婴儿潮：1981-1997；（注：3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）以结婚年纪来算：据**妇联统计的《**幸福婚姻家庭调查报告》，目前**总体的平均结婚年龄是在26周岁。则：1997+26=2023；以读书时间来算：考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25.5岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作1.5年后开始买房（为什么研究生是工作1.5年，因为研究生工资高、加速度大），那么：1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。2、人口老龄化**人平均寿命是75岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：1949+75=2024；1975+75=2050。2024～2050必定是我国最艰难的时间段，因为这27年间，每年我们**都会逝去大约2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万，19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万（几无可能，必定少于这个数），则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们**的人口将开始负增长。2022年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出生人口约为2000万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。但是把时间线划到2024年呢？这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始**房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，**最便宜的东西可能就是房子”，亦即2025年后，和我推算的2024年基本吻合。有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”；那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们**医疗水平大幅提高，**人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了75年，长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。总结：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们**的人口大概率开始负增长。论点三：房产税的使命房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流；所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。因此我们**迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的**是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内**，因为根本没有时间拖延。房产税有两个作用：一是降低甚至除去房地产的增值属性，想稳赚不赔，做梦，因此会逼迫一些囤房（炒房）的人主动卖房，会极大增加市场房屋供应量；二是降低地方**对卖地的依赖，彻底解决土地财政尾大不掉的问题！ 20210311