每个省都有保障房，保障房真的能使房价下降吗？

德州号友会 2024-05-31 10:58:39

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别指望保障房来降房价：1、地方**的意愿和能力有待考验。目前在保障房建设方面，主要还是靠地方**，**既要出钱又要出土地。目前保障房建设资金主要来自三方面：**土地出让净收益的10%、公积金收入以及地方**的财政收入。以2009年全国各地土地出让总价款15910.2亿元计算的话，地方**即使真的能够拿出10%的土地出让收益来建设安居工程，也不过贡献1600亿左右。更何况，有很多地方**在这一块是欠缴的。虽然中央**早已放开民间资本的投资限制，但在地方实施过程中，民间资本目前还无法大规模的进入到保障房建设市场。住建部称，2010年580万套保障房投资超过8000亿元，2011年建设规模又增加了420万套，新增投资超过6000亿元。可以看出，保障房建设资金来源是最大难题。另一方面，保障房、尤其是一线城市的保障房建设还面临着土地供给有限的“硬约束”。以保障房每套50~70平方米计算的话，1000万套保障房就意味着5~7亿平方米，接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求，如果不想对商品房用地形成“挤出效应”的话，就要进一步增加土地市场总量的供应。很显然，地方**是不会轻易甩掉“保护耕地红线”这个最大借口的！况且，目前地方**还无法摆脱土地财政的魅力，所以，地方**的能力和意愿都不确定。2、保障房本身存在问题。目前，各地方为完成任务，确实建设了很多保障房，然而，存在很多万套，比如，保障房位置不好，周边配套建设不到位，有些地方尽管经适房价格不到市价一半，但部分困难家庭依然无力承受；有些居民凑够了首付，银行却不愿意给予贷款。所以，及时把保障房建好了，百姓不一定能住进去，即使住进去了，也不一定很舒心。再说了，**人爱面子，一般情况下没人愿意去住保障房，接受**资助，这被认为是很丢人的事。3、保障房投资比例仍然很低。11月份，全国工商联房地产商会会长聂梅生透露，今年全国保障性住房共建设580万套，占全部房产投资的10%；即使根据住建部保障司的测算，2010年保障房投资将超过8000亿元，占到全年房地产开发投资的20%。而2011年计划建设的保障房规模更是上了一个新台阶，1000万套投资1.4万亿，在明年房地产总投资的占比中高达30%。可是，**对保障房的购买对象定为中低收入家庭，而目前我国20%的人掌握了80%的财富，也就是说我国中低收入家庭的比例很大，而明年保障房投资才占房地产投资30%的比例远远不够。比如，新加坡，截止 1993 年，**共建成住房 66 万套，占全国人口 87.6 ％的居民住进了**提供的组屋。 **地区全港 49 ％的人居住在**建造的住房中。 4、保障房产权存在问题。保障房的产权问题一直是个难题，保障房能不能有产权？保障房到底能不能卖？各地有各地的规定，目前用的最多的模式就是共有产权，比如淮安的共有产权房模式是指，**出50％或30％和符合条件的人凑份子买房，买好后交给个人居住；**和个人按出资比例拥有对应的产权，5至8年后，买房者只要将**出的那笔钱还了，房子产权就全归个人了。共有产权住房要得到顺利推广，是以未来房价还将继续走高为背景的，但如果房价降了怎么办？这一模式没想过要降低房价，只是创造条件让中低收入者进入市场。5、保障性住房对房价的影响要认真看待。根据国际住房市场经验总结，一般认为，保障性住房供给占比（新建保障住房/新建住房总量）在50%以下，保障性住房很难对房价形成有力约束作用。如1966-1979年度英国（占比46.3%）1966年以来的日本(占比44.7%)。而保障性住房占比达到50%以上，将对房价形成极大约束。如1961年以来的新加坡(占比90%),1950-1959的英国（占比68.2%）。而我国提出的保障性住房2008-2012年占比为23-29%，从中长期来看，保障性住房由于比例占住房供给总量一直不是很高，那么对房价的影响就更有限了。 20210311

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