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首付70万，在南京主城区怎么买房子，有什么建议？

Kyocera 2024-05-27 08:42:01
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老城和新城，各有味道，主城区有大量的原住民，且生活方式早就完成了代际传递，认同感最强，但主城新房逐渐豪宅化，非寻常家庭够得着。比如，城东的金城1号，清凉门的中海凤凰熙岸等，即便学区因素不突出，其房价也是极高。而多数无学区、又非次新的老破旧房，房价也能涨，但与新城区比较起来，涨幅较少。这一轮，新城区基本翻番上涨，主城老破小多数没能实现翻倍。新城区的新房成为更多人的现实选择，整体性的规划，规整的道路与小区，地铁交通的便捷，让“郊区化”成为现实，而一切尚未落地，房价暂时不突出，这就是升值空间的可能。房价的上涨体现为城市资源从规划到落地的过程，这也是江北新区核心区目前要啥没啥但房价也能上3万/平的原因：预期强烈。一般而言，除了学区因素，买房要跟着cbd和写字楼经济规模最大、密度最高的区域走。关键看产业类型。比如南京江宁、栖霞的经济体量大，gdp高，但多为园区经济、制造业经济，体积可观而含金量不高，只是生产因素的聚集，不是智力、资金的密集中心，这就无形中竖立了房价天花板。对于中低房价，有着绝对的支撑，局部房价能推高，但整体的房价走高很困难。而建邺奥体，经济体量简直小弟弟，但却是全市乃至全省的体育文化艺术、金融/服务业的总部经济区，含金量颇高，形成了整体的高端改善区域。另外，同样是新城区，比如河西南、南部新城南站板块/大校场板块、燕子矶板块、江北新区核心区、仙林湖、青龙山、麒麟、江宁九龙湖板块等。要考虑两点：（1）资源的层级，省市级？还是区级？（2）是否符合南京的核心战略发展，比如拥江战略。城市的高价板块，往往围绕：（一）**中心。省府、市府，无疑是最核心的，资源长眼睛，肯定围绕。好比之前合肥的政务区与滨湖区，房价上涨得令人瞠目结舌。不要忘了，学校资源往往也是跟着**走的；（二）金融中心/科技中心。金融是行业之王，与其他行业发生最本质的关联，普遍高压、高薪、快节奏，收入保证了购买力，较高的品位提供了优质好房的购买意识。科技中心也是高收入人群的聚集区。美国房价两大高地，曼哈顿和硅谷。南京软件大道的码农把雨花的普通楼盘推高到4万多/平，非购买力强大不足以解释。但高价板块，并非意味着是涨幅最大。那，什么房容易涨幅大？（一）远郊低价房。平时灰头土脸，房价不惊人，默默无闻。但一旦有整体规划通过或地铁开通或其他重大利好消息，房价节节攀高；（二）学区房。不是指一线学区房，而是指潜力学校、新城区新板块的名校分校或与名校合并的弱校学区，有时**会发红包，比如之前的树人落地下关划学区，南师附小与珠江路小学的合并，凤凰街小学挂芳小分校成为凤凰校区，之前的科睿小学与汇文初中，房价飙升。总结一下：城市的高价房往往集中在**或金融中心/科技中心。而涨幅大的房，往往是新城区/郊区的“灰姑娘变公主”楼盘和学区质变的楼盘。 20210311
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