原我爱我家副总裁胡景晖称,长租公寓爆仓比p2p爆雷更危险,你认同吗?

铖坏坏 2024-11-17 15:34:04
最佳回答
如果不有效控制,确实比p2p还危险。首先大家需要理解长租公寓的运作模式。它牵涉四个主体:房东、租客、长租公寓运营方(链家自如、蛋壳公寓等)、银行(也包括一些理财机构)。其具体的运作逻辑是:长租公寓运营方找到房东,和房东签订长期的租约,通常可以长达10年。长租公寓运营方将房子重新装修改造,然后将房源发布到自己的**。租客找到长租公寓租房,签订租约合同,租客一般需要一次性支付一年的房租。在租客资金有压力的情况下,长租公寓会推荐租客与银行签订贷款合同,贷款金额为1年租金。银行将租客的贷款资金打给房东,租客每月偿还银行的贷款本息,一年内还清。长租公寓运营方将银行打来的款项,用来支付给房东的房租,中间的差价即是其利润。通过下面这张图表就可以理解四方的关系:长租公寓这两年发展这么快,其中一个核心的诀窍就是加杠杆,而加杠杆的秘诀在于“期限错配”。长租公寓的加杠杆魔术是这么玩的:租客是租1年,银行业也把1年的租金贷款给了长租公寓运营方,而长租公寓给房东的房租通常却是按季度付的——比如4万元的房租,第一季度长租公寓只给了房东1万元,剩下3万元留在自己手里面。这3万元,长租公寓可以拿下另外3套房源(即一套房源1万元的首季度租金)。通过这种模式,长租公寓就可以像滚雪球那样,越滚越大,抢占的房源越来越多。潘石屹说,即便涨了房租,其实长租公寓也不赚钱,确实如此。但长租公寓都是资本推动的,他们并不在乎短期的利润,其目标是拿下尽量多的市场份额,最终是往垄断的方向走,一旦达到垄断地位(这里的垄断,并不说要把竞争对手消灭完,只要形成几个行业寡头就够了),那么就是剪羊毛的时候了(这也是所谓的互联网思维)。这样加杠杆的游戏,只要银行愿意贷款,既有的长租公寓能够及时租出去,就能继续玩下去。但是风险在于,如果哪天银行突然不贷款,或者哪天突然自己的公寓租不出去,长租公寓突然资金链断链,那么风险就可能集中爆发:对房东而言,只拿到了一季度的租金,还有3个季度没拿到,这是损失;对房客来说,支付了一年的租金,突然房东吵着要拿回房子,或者银行要收回房子,租客是损失;对银行来说,租客选择断供,银行也是一团烂账。和p2p不同,p2p还只是部分人玩的高风险投资,而房租确牵涉到上亿租客,直接影响的资金规模就高达上千亿、甚至上万亿计,你说长租公寓爆仓,是不是比p2p还危险?当然,在庞大的租房市场,长租公寓规模还很小,但大家需要引起足够的警惕,风险不能防范于未然,那才是大问题。关注孔方财经,让你第一时间了解热点财经事件背后的经济原理。 20210311
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