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有三套房子，听说本地房价要跌，600万卖了套并进行理财，房子跌了再买回来怎么样？

茂茂 2024-06-28 06:53:07
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持有三套房子所在的城市、是否有持有房产的压力、自身是否会理财等等都是比较重要的决定因素，这些情况不确定下来，很难有一个客观的结论。我们可以从目前房产所在城市的楼市的走向背景、可能的房产的持有成本和个人理财能力这三个方面的影响因素来做一下分析。一、楼市走向成为是否处置房产的关键影响因素。1、楼市大环境暂时离不开持续调控的背景。现在的楼市，正处于持续的调控中，诱发的原因正是由于房价上涨过快、房产投机过热而引起的。在经历了近三年的调控之后，大部分城市的房价在整体上已经基本稳定下来，涨跌幅被控制在一个比较小的波动范围内，甚至部分三四线城市还面临着不少的调整压力。既然**三令五申“房住不炒”和“稳房价”，同时明确不再将房地产作为短期经济刺激的措施，可以预见房价现状将会继续持续，除非未来放松调控甚至像上次一样**刺激楼市的措施，大量放水支持楼市的发展，否则比较少可能出现房价大幅上涨的局面。2、考虑房产所在城市的楼市发展情况。以题主600万一套的价格，这样的房子应该比较大的可能坐落在一线城市或者沿海城市群中比较核心的城市中。从目前的情况看，这些城市都表现得比较平稳。根据房天下的百城房价指数显示，四大一线城市在2016年12月份以来，几乎保持水平状态发展。在这将近三年的时间里，其中北京房价指数只涨了5%左右，上海上涨了2%，广州则上涨了9%左右，深圳微跌1%，平均到三年的变化都不会很大，后期如果政策不改变，这样的情况还将会持续。但从另一方面来讲，这些城市都位居大型城市群的最核心位置，长远来说他们的经济实力和城市的发展，对资源和人口的吸引力都会比较突出，对房价的支撑较为明显，所以他的稳价能力还是比较强的，只是未来由于经济发缓和对地产金融支持的控制，加上长期人口红利的减弱，缺乏放水刺激的情况下比较小的概率会出现以前暴涨的情形，为了保证地产和金融行业的稳健，未来的让房价的走势与经济发展协调是高层比较愿意看到的现象。这些背景对于手持多套房的人来说未来的风险会变得比以前更大，为了防范风险，有些情况下是可以根据自己的需要进行优化配置的。二、是否可行还应该考虑房子的持有成本如何。手握多套房的投资客或者炒房客基本都会比较渴求房价的快速上涨，因为只有房产大幅升值才有可能赚钱，特别是那些加了杠杆做了很多房贷的人，每个月都需要付出大笔房贷利息，这种背景下，只要上涨的幅度比较小，覆盖不了房贷的成本，都等于变相亏损中。1、根据自己的情况计算持有的成本。成本需要根据自己的情况来做评估，一般包括了房贷利息的支出、首付和月供这些现金的收益损耗。假设题目所示那套600万的房子，还剩300万的房贷，再假设继续持有5年，以目前5.39%房贷利率、30年期限等额本息的条件测算，这5年利息支出大概还需要78万。除此以外，还需要对冲这5年所支出的现金的收益损耗，现金包括之前购房的首付、这5年陆续还进去的现金这两部分。如果刚买不久的房子，综合起来年均升值需要5%以上才有可能处于保平的状态，600万的房子在5年后价值少于750万，这个投资在这个时间段就等于没怎么赚钱，除非是买得比较早，升值的幅度比较大，成本压力会轻些。不过即使这样，持有房产对比转换后的现金收益，同样都需要年均升值接近5%以上，否则比存银行还亏，当然如果出租的话是可以对冲一部分成本的，这些都需要根据当事人的情况来评估。2、假如多套房贷成本压力大，可以考虑出售一套做资产的优化配置。所以需要结合自己的实际情况来考虑，如果几套房都使用了杠杆，每套房都要承担高额的房贷，那就像做股票一样，需要根据情况做一些优化配置，能割掉一些就先割掉一些，以降低风险。毕竟以目前的楼市发展来看，假如未来长时间保持在这样一个相对稳定的状态，对资金的腐蚀是比较严重的，即使以后有可能涨上去，也需要考虑自己能否消化在支持到后面上涨的阶段之前需要长期持有而产生的成本。如果有必要，也可以考虑卖一套，优化配置一下也并非不可以。三、投资理财的能力也会成为非常重要的影响因素。既然讲到资金将会用于理财，那个人的投资理财能力无疑也是非常重要的影响因素。1、有非常强的投资理财能力，不需要纠结于卖还是不卖。有非常强的理财能力的人，对于怎样在防范风险的前提下获取较高的收益是非常有经验的，行业的经验、资金的配置能力和风险的防范能力，可以为卖房所得的资金保驾护航，已经不需要纠结这样做好还是不好。置换出来的现金将会投入到自己非常擅长的领域中去，其中的强收益能力比较大的概率会优于现阶段的房产。无论是作为避险还是过渡，都可以作为选择之一。2、没有足够的投资理财能力，要注意是否可以保住这笔钱。现在理财市场上的产品五花百门，风险偏好高低不一，如果没有一定的经验，风险还是比较大的。假如选择了风险系数比较大的产品，还要承担有可能导致的本金损失的风险，除非能接受较低收益，去追求银行定存或者稳健货基这样的理财，如果作为短期配置还可以，长期来看又会受到通胀的影响，现金容易出现贬值。而另一方面，现金在手，可能想法又会多起来，需要控制住避免乱投资而导致损失，或者被人惦记着上门借钱，否则钱可能会在不经意间越来越少。四、结语。综上所述，在现在房价走势比较平稳的年代，同时在手上几套房的前提下，首先要考虑自己能否在较长的时间里消化这些房产持有的成本，如果感到压力无限大，做出必要的优化配置也是可以的。而如果没有这方面的顾虑，那可以考虑房产所在的城市和自身的理财能力，理财能力一般但房产所在的城市实力强劲，同时也没有成本的压力，也可以考虑继续持有，至于卖了是否等机会再买回来，最好能观察楼市以后的发展情况来考虑。 20210311
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