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房贷肯定会提前还款的情况下，选20年还是30年商贷有区别吗？

宋宋? 2024-11-17 16:36:43
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20年期限和30年期限的商业住房贷款对比，比较明显的区别是每月还款压力的大小有所不同以及所付出的利息的多少也会有差异，如果关注资金利用率，那两者的资金利用率也会有差别，不过如果考虑提前还款，除了还款压力受提前还款的时间点的影响较小外，房贷利息和资金使用率都与提前还的时间点息息相关，越早提前还款，时限长短所造成的区别就越小，反之区别就越大。下面就这些内容我们举例详细了解一下。一、20年期限与30年期限所造成的主要区别。这里我们先简述一下申请房贷时选择20年和30年这两种期限所造成的基本区别，对于后面理解房贷不同期限与提前还款的关系会有一定的帮助。1、月供不同。月供的差别是不同期限的房贷所表现的最明显的区别之一。在满足即使选择不同的期限依然可以贷到相同的房贷的前提下，选择20年期限的月供要比选择30年的月供多，这就会造成每月不同的还款压力。至于还款压力有多大差别，与房贷总额的高低相关，这里我们假设房贷是100万，以目前比较普遍的等额本息还款且利率5.39%的条件来看一看具体的差别。20年期限的月供：6816元。30年期限的月供：5610元。两者每个月相差了1200元左右，是否会形成压力，需要结合个人的收入和家庭支出的情况来考虑，这种差别使生活压力较大的人可以选择长一些的期限，以减轻每个月的支出。2、利息不同。房贷的利率是一样的，依上面例子的设定条件，无论那一种期限的房贷利率都是5.39%，利息的计算也一样，都是以房贷剩余本金进行每月计息。但由于期限长短不同，导致每月的还款额不同，其中的本金减少也就有差别，最终会不断导致每月的利息计算基数出现变化。期限短的本金还得快一些，计息的本金也减少得快一些，那利息自然也会比期限长的少。我们要以挑其中的三期来对比一下。第36期（3年）：20年期限的这一期还款额中，利息是4096，而30年期的利息是4301，差距是205。第96期（8年）：20年期限的这一期还款额中，利息是3257，而30年期的利息是3898，差距是641。第144期（12年）：20年期限的这一期还款额中，利息是2403，而30年期的利息是3488，差距是1085。可见，这种利息的差异会随着时间推移而越来越大，最后造成总利息的巨大差别，如果以用足年限来算，20年的总利息是63.6万，而30年期限的总利息是102万，两者相差了38.4万。3、资金利用率的不同。资金利用率并不是很重要的因素，不是每个人都需要考虑的。20年期限的每个月还款数额要比30年期限的更多，换言之也就是支出更多了，对于把钱留在自己的手里有用的人来说，把更多的钱留在手里，意味着可利用的资金就更多，反之就越少了。对于房贷不多的人可能没有什么感觉，但对于几百万房贷的人来说，两者的差别还是比较大的，对善于利用资金的理财高手来说，存在着用这些少支出的钱累积起来赚取更多收益的可能。二、上述三种差别与提前还款时间点之间的关系。经过上面的简述，对于大概的差别已经比较明白，结合提前还款的因素，上面所说的这些差别会因为时间点的不同而呈现相差无几或者拉开距离这两种截然不同的现象。1、月供与提前还款的关系。如果是提前一次还清，那不用考虑月供的关系。对于部分提前还款，可以与银行商定后续是按原月供继续还款还是需要减少月供进行还款，按原月供还款的人可以把总还款期限缩短，按减少月供还款则保持原期限不变，这个因素对提前还款与不同时长之间的关系影响并不大，还款人可以根据自己的需要进行选择。2、房贷的利息成本和资金利用率在不同的期限对比中，需要考虑提前还款时间点的影响。对比不同期限房贷的提前还款区别，需要考虑提前还款的时间点，越早提前还款，不同期限的差别就越少，反之越迟提前还款，不同期限的差别就越大。我们可以沿用上面例子继续深入地分析一下，看看在不同时间点提前还款时，两者的区别有多大。供满2年提前还款：30年期限的房贷利息是10.6万，20年期限的利息是10.5万，两者相差无几；而这两年的总还款额前者是13.5万，后者是16.4万，前者比后者累积的可利用资金多了2.9万，也不会有多大的用途。供满5年提前还款：30年期限的房贷利息是26万，20年期限的利息是25万，两者相差比上面要大一些；而这两年的总还款额前者是33.6万，后者是41万，前者比后者累积的可利用资金多了7.4万。供满10年提前还款：30年期限的房贷利息是50万，20年期限的利息是45万，两者相差比上面要更大一些；而这两年的总还款额前者是68万，后者是82.5万，前者比后者累积的可利用资金多了14.5万。供满15年提前还款：30年期限的房贷利息是71万，20年期限的利息是59万，两者相差比上面再大了一些；而这两年的总还款额前者是102.6万，后者是124万，前者比后者累积的可利用资金多了21.4万。从上面的数据推测可知，20年期限的房贷和30年期的房贷对比，如果能忽略月供压力的影响，则越早提前还款，差别就越少，比如上面例子中，100万的房贷满两年就提前还款，利息差别可以忽略不计，而即使到满第5年的时候，利息也只是相差了1万左右，第10年的时候差距才拉大到5万，所以对比不同期限的房贷提前还款的差别，需要把期限明确，越早提前还款，两者的差别就越小。三、关于房贷期限选择的看法。期限长的房贷，好处是可以用多付出的利息成本去换取相对较轻的还款压力，比较适合压力较大的人，所以如果家庭支出较大、收入比较不稳定或者比较紧张的话，可以选择把房贷的时限做长一些，未来有钱再考虑是否提前还款的事。期限短的房贷，每月的还款压力相对要大一些，适合有相应经济能力的人选择。而对于提前还款的影响来说，如果选择三五年内提前还款，两者的成本区别其实不会太大，有经济能力的话选择那一种都可以。四、总结。从房贷提前还款的角度来看，对比20年期限和30年期限由于提前还款而产生的区别，需要明确提前还款的时间点，提前还款的时间越早，造成两者利息成本和资金利用率的差别就越小，反之就会越大，因此在期限的选择上，最好能既结合自己的经济能力来考虑，又能结合自己的还款计划来衡量，才能得出适合自己的计划。 20210311
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