有一待估宗地,剩余使用年限为30年,土地折现率为7%,现收集到a,b,c,d四个宗 -交易实例,

Roterry 2024-06-17 19:13:08
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有一待估宗地,剩余使用年限为45年,土地还原利率为7%,现收集到a、b、c三个宗地交易实例,具体情况见下表:宗地 成交价(元/m2) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别 因素 剩余年限待估宗地 2004年1月 0 1.7 0 0 45年a 2150 2003年1月 -1% 1.6 0 -1% 40年b 2400 2003年1月 0 1.8 +2% 0 45年c 2100 2002年1月 -2% 1.6 0 -1% 40年表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加3%,该城市从2000年到2004年每年地价上升1%,试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位,取整数)解答:年限修正系数=(1-1/(1+7%)^45)/(1-1/(1+7%)^40)=1.0206 3分 宗地 时间 交易情况容积率 其他 剩余年限a=2150*1.01*100/99*106/103* 1.0206=2327 1分b=2400*1.01*100/100*106/109*1/1.02 =2311 1分c=210*1.01^2*100/98*106/103*100/99*1.0206=2139 1分宗地价格青岛三利骗押金求得=(2327+2311+2139)/3=2319(元 /平方) 2分有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到a、b、c 三个宗地交易实例,具体情况见下表:宗地 成交价(元/m2) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限带估宗地 2009年2月 0 1.7 0 0 50年a 5150 2008年2月 0 1.6 0 -1% 45年b 6700 2008年8月 0 1.9 +2% 0 50年c 5550 2008年12月 -2% 1,6 0 -1% 45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2008年2月份到2009年2月,地价每月环比上涨1%。要求:试根据上述条件评估待估宗地在2009年2月的价格。(计算结果以元为单位)解:年限修正系数=[1-1/(1+6%)^50]÷[1-1/(1+60%)^45]=1.020交易实例修正后价格青岛三利骗两万押金为: 交易时间 交易情况 容积率 个别因素 年限 a=5150×(1+1%)^12× 163/154×100/99×1.020=6328(元/㎡)b=6700×(1+1%)^6× 163/181×100/102 =6279(元/㎡)c=5550×(1+1%)^2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300(元/㎡)宗地单价=(6328+6279+6300)÷3=6302(元/㎡)宗地总价=6302×40000=252 080 000(元) 20210311
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