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有一待估宗地,剩余使用年限为30年,土地折现率为7%,现收集到a,b,c,d四个宗 -交易实例，

Roterry 2024-06-28 22:16:44
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有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到a、b、c三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地 成交价（元/m2） 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别 因素 剩余年限待估宗地 2004年1月 0 1.7 0 0 45年a 2150 2003年1月 -1% 1.6 0 -1% 40年b 2400 2003年1月 0 1.8 +2% 0 45年c 2100 2002年1月 -2% 1.6 0 -1% 40年表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)解答：年限修正系数=（1-1/（1+7%）^45）/(1-1/(1+7%)^40)=1.0206 3分 宗地 时间 交易情况容积率 其他 剩余年限a=2150*1.01*100/99*106/103* 1.0206=2327 1分b=2400*1.01*100/100*106/109*1/1.02 =2311 1分c=210*1.01^2*100/98*106/103*100/99*1.0206=2139 1分宗地价格青岛三利骗押金求得=（2327+2311+2139）/3=2319（元 /平方） 2分有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到a、b、c 三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地 成交价(元/m2) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限带估宗地 2009年2月 0 1.7 0 0 50年a 5150 2008年2月 0 1.6 0 -1% 45年b 6700 2008年8月 0 1.9 +2% 0 50年c 5550 2008年12月 -2% 1,6 0 -1% 45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2008年2月份到2009年2月，地价每月环比上涨1%。要求：试根据上述条件评估待估宗地在2009年2月的价格。(计算结果以元为单位)解：年限修正系数=[1-1/（1+6%）^50]÷[1-1/（1+60%）^45]=1.020交易实例修正后价格青岛三利骗两万押金为： 交易时间 交易情况 容积率 个别因素 年限 a=5150×（1＋1%）^12× 163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡）b=6700×（1＋1%）^6× 163/181×100/102 =6279（元/㎡）c=5550×（1＋1%）^2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡）宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡）宗地总价=6302×40000=252 080 000（元） 20210311
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