70万房子和现金，10年后哪个保值？

℡聖女果?女孩 2024-06-22 07:09:16

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在当前，对于很多家庭来说，房产都是一个家庭的大宗资产，房产代表财富。现在面临两个比较现实的问题，一边是房价上升到一个相对高位，一边是随着积蓄增多，现金不断贬值。到底是把现金换成房产，还是把现金投放到其他渠道？试想，时间能回到5年前，全国除极个别地方，大多数人会毫不迟疑的选择买房。查询统计资料可知，在2013年时，全国新建商品房均价大概在5800元/平米左右，5年后的2018年，这个数据已经到近8800元/平米，整整上涨3000元/平米，平均涨幅超50%。这还仅仅是全国商品房的均价，大多数人的实际感受是远超这个涨幅。那么未来还会如此吗？本轮楼市从2015下半年开始，经历了快速上涨过程，期间也是一部前所未有的楼市调控史，当前楼市整体处于平稳，不过，局部区域还是存在新房供不应求、新房与二手房市场成交量背离状态。这也是大家对房地产市场走向产生分歧的原因所在。短期大概率是一个博弈过程，但如果把这个时间周期放到未来5年，再结合金融货币和政策方向，会推导出何种结果呢？未来10年，“房产”和“存款”大概面临两个关键问题：1.房价是涨是跌？从来没有一个时候像这轮楼市，大大小小城市，一涨俱涨，先涨带动后涨，大城市带动小城市，发达城市带动不发达城市，只是时间先后而已。正是如此，问题就来了，由于各个城市楼市基础不一、楼市资质天壤之别，这种全面上涨结果显然是不可持续的。特别是本轮依靠**战略去楼市库存上涨起来的城市，面临政策陆续退出，如“棚改货币化”，在鼎盛时期，甚至有城市棚改货币化安置比例达到80%以上，这种城市显然会被打回原形的，楼市形成一定的回调在所难免。同时，还有很多发展基础较好的城市群、都市圈面临着“第二次”城市化的机遇，楼市得到人口流入的强力支撑，住房需求持续增加，也会推动房价继续上行。一句话，城市楼市分化将越来越明显。2.货币贬值速度如何？一般说来，在经济处于高速发展期，也会伴随货币超发。所以，在未来10年，我们预计货币增速基本介于7%到8.5%之间概率较大。相比民间统计的过去十年平均每年货币贬值7.5个百分点来看，未来10年，我们的货币贬值速度有所放缓，大概在6%到7%之间。对于手中持有现金的人来说，货币类比较安全的理财产品基本都在3%-4%之间，与年均6%-7%货币贬值率比较起来，显然是吃亏的。所以，在未来几年仍面临货币贬值的压力下，需要我们把钱投出去才是明智之举。除了以上两大关键问题，我们就要具体按区域、按个人实际情况来分析到底选哪个了！1.留钱留房因城而异现在谁也不会认为房价还会来一个全面上涨，城市分化导致的房价分化是必然趋势。那些就业、教育、医疗、技术等资源具有优势的城市还会源源不断吸引新的人口进来，有人就有住房需求，人口基数大，改善需求也会更多，两者叠加，住房需求推动房价上涨的剧情还会持续。在未来10年，预计有的城市还有可观的涨幅。如果是这类城市的房产，建议保留房产相对较好。与此对应的，对于那些资源型城市且转型不成功的城市，一些产业经济相对落后且没多大前景的城市，没有就业容纳能力，自然也留不住人，这类城市住房需求必然迎来下降，在5年内房价调整或者少涨是大概率。所以针对这些类城市，既然现金没有合适的投资渠道，建议也没有必要把多余的钱投在房产上。2.若买房需考虑两个方面后再下手一、是考虑还贷能力对于普通家庭来说，一般每月还贷额度不要超过家庭收入的1/2，最高最好也不要超过60%，对于这样一个经济大环境不明的情况下，不能也不允许高杠杆买房，风险确实比较大。除全款土豪外，过分放大自己的经济实力，强行购房后可能让我们长期睡不好觉。二、是考虑买多大的房子这些年，我们买过房的部分人可能会懊悔，当初为什么不买面积大一些的房子呢？明明只要稍微努力一下就可以买套三房的，结果当时只买了套两房的，现在换房子麻烦不说，资金还相差很多。所以，在货币贬值既定和收入增加的情况下，我们需要考虑长远一些，在选择房子面积时，我们一般建议在当时可承受能经济能力基础上再加上20%的空间再购买，比如本打算购100平米的，可以按照120平米来选择，如此，有利于未来家庭成员发展和等值置换。 20210311

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