房地产开发商债务居高不下,市场缺少购买力,为什么银行和信托机构敢贷款和发行债券?

萌宠苹果 2024-12-04 11:09:52
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首先,需要说明的是,目前市场并不缺少购买力。主要是“房住不炒”、“一城一策”的政策管制引导和管制下,对于购房者监管要求只紧不松。一旦有松动的迹象,市场反弹力度不会小。其次,需要了解下目前房企的债务情况。以百强房企为例,2019年的平均资产负债率是78.7%,若剔除预收账款,真实的资产负债率在50%左右。风险可控,并非居高不下。特别是近两年正处于房企利润的兑现期,尽管房企利润率下滑,但仍旧是除金融行业外,最赚钱的领域,况且房企融资的抵押物减值概率要远小于其他资产,也仍然是银行和信托利润的主要来源。2019年,百强房企平均营收546亿;净利为69亿。两项数据增速尽管放缓,但仍分别同比增长24.2%和19.5%。再有,房企的违约率并不高,而从目前上市公司违约大户top20榜单来看,房企不再其中。最后来说下目前房企的融资渠道,除头部少数几家房企能获得银行贷款青睐外,信托渠道目前基本已被严格管制。而在监管大方向不变的前提下,短期之内房地产信托监管政策很难被有松动迹象,房企的信托融资渠道还将继续受限。这样,发行债券融资成为目前众多房企的唯一渠道。数据显示,2019年,百强房企国内信用债整体发行规模为2036.4亿,同比下滑16.7%。其中,公司债、中期**和短期融资券发行规模分别为同比增长7.7%、下滑58%和下降11.8%。具体占比如下图:海外发债融资方面,百强房企融资规模同比增长8.8%至3388亿。此外,供应链abs成为近期百强房企融资的“香饽饽”,整体发行规模超过千亿。但依旧以头部房企为主,其中万科、恒大和碧桂园三家宇宙房企的发行规模均过百亿。 20210311
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