选择全款买房还是贷款买房？

微兔家 2024-12-23 13:24:42

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1问：如**款，贷多长时间合适，要提前还款吗？举个例子：地点：上海；房屋总价：400万；首付比例：30%；公积金和商业贷款混合贷款，合计280万。金额占比利率贷款年限贷款期数利息支出房屋总价 4,000,000 100% 首付金额 1,200,000 30% 公积金贷款 1,200,000 30% 3.25% 30 360 680,091商业贷款 1,600,000 40% 5.15% 30 360 1,545,111很多朋友看到30年，本金280万，利息合计是223万。银行收了我们这么多利息。但是我们换个角度思考，只要投资回报率大于5.15%，那么我们就是借银行的钱在赚钱。现在主流p2p**,年化收益率在10%左右，这些资金又多创造了4.85%的利息收益，比现在的一年期定存利率都高，岂不美哉。这样分析也解答了贷款时长及是否提前还贷的问题：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于5.15%的投资，不必着急还银行贷款的2问：等额本息or等额本金？首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息：等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，下表大家应该也看到。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏。还款方式金额利率贷款年限贷款期数利息支出等额本金 1,000,000 5.15% 20 240 517,146等额本息 1,000,000 5.15% 20 240 603,848真的是这样吗？其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是基于您借用银行的剩余本金：当月应该偿还利息额 = 剩余本金 *（年利率/12个月）。换言之，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率5.15%，则月利率为0.4292%。a. 假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，每月为4167元；1) 第一个月还款利息为：100万*0.4292%=4,292元，则第一个月的实际还款额为4167+4292=8458元。2) 第二个月剩余本金为100万-4,167=995,833元，则第二个月要还的利息为：995,833*0.4292%=4,274元，则第二个月的实际还款额为4,167+4,274=8,440元以此类推：等额本金下20年共还款约151.74万元，共支付利息51.74万元。b. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率5.15%，月利率0.4292%，则每月还款额（含本、息）为6,683元。1) 第一个月计算出的利息同样为4,292元，第一个月只归还了本金6,683-4,292=2,391元；2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2,391=997,609元，则第二个月应还的利息是4,281元，即第二个月归还的本金为2401元以此类推：等额本息下，20年共还款约160.38万元，共支付利息60.38万元。通过上面的计算，我们可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。个人更细倾向于等额本息还款，接下来我们算一笔账：a. 等额本息，借款100万元，20年还清，年利率5.15%，月利率0.4292%，则每月还款额（含本、息）为6,683元。参照近五年cpi的平均涨幅2.92%，20年后最后一期还款6,683元，折算成现在的购买力仅为3,732元。b. 等额本金，借款100万元，20年还清，年利率5.15%，月利率0.4292%，则最后一个月还款额（含本、息）为4,185元。比等额本息最后一期少还2,498元，而同样的cpi上涨指数换算下，这部分少还的钱也就是现在1,395元的购买力所以用等额本息还款，现在一个月还4,000元，30年之后还是还4,000元；等额本金还款，现在一个月还5,500元，30年后还2,000元。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱。现在月供多1,500元，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2,000块钱，可能只够一顿晚餐。结论：建议选择等额本息的还款方式。买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款金额大。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候提前还款同样能够达到降低利息支出的效果。3提前还款vs不用提前还款，如何高效提前结清？适合提前还款的三大人群：1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还款吧，为了生活更踏实的明智选择。2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你提前还款吧。3、投资高人：还了房贷的钱，拿无贷款的房子去银行做抵押贷款。相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率。建议不用提前还款的人群：1、公积金贷款，商贷7折，8折。公积金贷款利率才3.25%，货币基金的投资你就已经平了这些资金成本。2、等额本金还款期限已经超过二分之一，或者等额本息还款期已经超过三分之二。本金已经还了大半，每个月还的利息部分日趋减少，不用选择提前还款了。如何高效实现提前还款：如前文所述，采用等额本息的方式做房贷，只要在适时的时候提前还款，同样可以节省利息支出。那么如何高效实现提前还款呢？只要找到年利率大于3.25%，5.15%的投资产品，我们就在用银行的钱挣钱，这样离提前还款又进了一步。比如：投资者用100,000元投资某p2p**12个月的项目，年化收益率12%，采用等额本息还款方式，一年后回款106,619元，实际年化收益率为6.619%，这已经高出商贷利率1.469个百分点。而目前我们钜宝盆**采用一次性还本付息的方式，12个月的理财计划实际年化收益率高达10%，远高于银行5.15%的商业贷款利率。举个例子：还是位于上海总价400万的房子。首付30%，剩余70%采用30年的公积金和商业贷款混合贷款，合计贷款280万。同时购房者将10万元资金，用于投资钜宝盆12个月期的产品。第一年结束投资可回收11万元，次年追加投资10万投资同时将前一年的本息复投，到了第二年结束回收23.1万元。以此类推，到第12年结束投资回收金额可达2,352,271。而当年贷款的剩余本金合计为2,088,012。也就是说第12年就可以将贷款提前结清了。这仅仅因为我们每个月预留了八千多元用于合适的投资项目。4如能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为国内经济实际上长期是高通胀、低利率，甚至是“负利率”。你借到银行的钱，可以说就是赚到了。也因为“负利率”的原因；所以对于购房者来说，等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是初期的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，还贷初期的压力非常大。这个时候，能减轻一点是最好的。更重要的是，现在国际上主流的经济学家和各国财政官员都相信“通缩对经济的破坏要大于通胀”。从全球来看，美国量化宽松的货币政策，欧洲、日本同样量化宽松，**也是。所以，“负利率”有可能长期存在。利用好货币的时间值钱，可以拥有更美好的经济生活。end 20210311

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