买房，首付是越高越好，还是首付踩着底线最好？

一只大脸猫 2024-11-17 06:41:25

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决定买房时应该多付首付还是少付首付，不同条件的人站在不同的角度看会得出不同的结论，因此并没有一套统一的标准。如果一定要评估自己在首付款上应该怎样取舍，最好能根据自身的实际情况出发，再结合现金的增值能力和社会经济的发展变化来考虑。下面就这几个方面谈一下个人的观点。首付给多少应该先从自身实际情况为出发点来考虑。作为社会中的个体，人与人之间在生活背景、经济收入和未来发展前景等等都可能存在着差异，不能一概而论，应该根据实际情况出发。1、生活背景。每个人都有自己的生活，有的人家庭环境比较好，没有什么压力，但有的人需要承担一家人的柴米油盐、医疗和教育等方方面面的支出，且不同生活阶段的人所面临的生活环境并不一样，假如处于一个上有老下有小的人生阶段，在责任和压力方面大概率要比刚毕业没多久的年轻人要大很多，考虑的因素自然要多一些。如果在这个阶段买房，需要考虑几个问题，一是手上是否需要留有一定的现金以备不时之需，二是如果能解决前面备用金这个问题，是否需要考虑未来随着年龄增长后收入可能减少的问题，随着年龄的增长，如果考虑以后收入减少或者没收入的时候房贷还未还完，那目前在条件许可时首付多一些，也可以减较轻日后的还贷压力。当然如果有不错的以钱生钱的能力的话，也可以选择少付首付，这需要根据自己的能力和资金的多寡来衡量。2、经济收入水平。经济收入水平也是一个很重要的因素，如果收入比较好的人，选择的余地就要大很多。这种条件下多付首付也不会太影响生活，同时以后还房贷的压力也更加小，而如果不想多付首付也可以结合自己的现金增值能力和社会经济发展的影响来考虑一下再作决定。而收入对应于生活来说相对比较紧张的人来说，可以选择的余地并不多，多付首付要考虑备用金的问题，如果能解决备用金的同时又能减轻日后还贷的压力，那无疑是比较好的，如果有满足备用金之后还有余钱，而考虑少付些首付把现金留下来，同样需要考虑现金的增值能力。3、发展前景。发展前景关系到一个人未来收入的预期，如果未来的发展前景比较好，现在多付首付不会对自己造成压力，或者现在少付首付而造成的每月还款增加也不会对自己造成太大的压力，那可以多考虑一下现金的增值能力和对社会经济的发展特点这两个因素。而如果前景预期一般的情况下，需要先做平衡自己的压力的计划和考虑，有余钱再考虑现金的增值能力和社会经济发展的因素。持有由房贷置换而来的现金需要有较强的现金增值能力。1、为何需要现金增值能力？所谓的现金增值能力，可以理解为投资或理财获取收益的能力。如果在有能力多付首付款的情况下，依然考虑选择少付首付款，那等于在手上会留下一笔现金，可以把这笔现金看成是以房贷的形式置换出来的，换句话说这些钱是需要成本的，一方面要承担房贷带来的利息，另一方面会受通胀的影响而越来越不值钱，所以需要有现金增值的能力，否则占不了银行的便宜。2、持有由房贷置换过来的现金需要付出多少成本？现在的房贷年化利率普遍处于5%-6%之间，按剩余本金每月计算一次利息，但利息只是表面上的成本，除此以外我们每月需要往里面存钱还房贷，这些钱如果没有房贷的话可以为自己带来收益，现在因为要作为每月归还房贷的资金而还给银行了，原本的既得利益就被牺牲了，因为这部分是每个月都累积变动的，如果按还款30年计算，每累积到一定的年限就叠加做最简单的银行定期存款，最后平均下来大概是3%左右的年化收益，现在却变成了隐性成本。这部分在前面的问答文章中已经用过100万房贷为例过行过测算，假设把房贷看成是每月存款的过程，原理就是每5年零存整取，然后取出来做5年定期存款，如果循环直到结束。因此持有由房贷置换过来的现金的总成本包括了房贷利息（现在是年化5%-6%左右）和每月还款带来的平均年化收益（3%左右）的损失，除此之外通胀的负面作用也要自己承担。3、投资或理财的能力很重要。由房贷换而来的资金需要成本，需要通过运作使这些钱增值，否则会处于一直亏损的状态。要解决这个问题，投资或者理财的能力就成为关键了。对于资深的生意人或者投资理财的高手，当然不会有这方面的困扰，收益30%以上或者更高的大有人在。但对于普通人来说，受限于经验、渠道和理财专业度，要想达到6%以上的稳定收益都不是一件容易的事。那些张口就说随随便便做就有10%以上的稳定安全收益的人，要么是比较熟悉理财市场、有一定理财能力，要么就是对理财市场缺乏了解。现在一般的理财项目显然很难高于上面成本之和，稳定而安全的理财收益很少会高于6%，超过这个数字是需要承担一定风险的，而风险的大小要看选择的项目，有些安全度较高的可以保本且保证收益的波动范围，它会设置最低的收益率，同时有较高的预期收益，但只是预期，并不保证高收益；而其它风险高的产品需要随行就市，市场不好的时候需要承担本金的损失。对于一个长期的理财行为，不确定性就会比较大。因此想要高收益，需要与能力挂钩，除非还能找到像购房这样的投资，能够只管买，只管赚，几乎只要有钱就可以参与又不用费心，但现在这种情况也已经出现变数，未来还能不能再这样做已经需要打上问号。由经济发展而导致的远期影响因素。由于经济发展而导致的收入增长因素一直是大家关注的问题，很多人会把这个因素与房贷的还款压力动态地挂钩。在过往的发展中也已经证明，收入的增长的确会让还款压力变得越来越轻，这对于原本压力比较大的人来说是一件大好事，初期辛苦一点，后期越来越轻松。但这样其实并不影响被房贷置换出来的现金的成本，如果选择持有现金，还是需要为这些现金找到出路；而另一方面经过了30年左右的高速发展，未来我们还能不能保持长久的收入增长，且保持较快速度的增长，这是一个需要观察的问题，从目前m2和制造业pmi的表现来看，未来收入增速也有比较大的概率会放缓。m2是反应现实和潜在购买力的重要指标，从2017年开始，m2的增速大幅下跌到8%左右，如无意外，今年也将会是8%左右。这个数据在2016年的时候还是超过11%的，近10年来m2的增速呈现下滑的趋势，而且m2增速中的一部分还要用来消化债务产生的利息。据央行的数据，目前人民币贷款大约是142万亿左右，如果我们按照4%的年化贷款利率计算，每年将产生5.7万亿左右的利息，如果以2018年年底的182.6万亿的m2为基数，利息这部分将会消化3.1%左右的增速，那实际有效转化为购买力的m2将比实际数据要少。而最新一个月的制造业pmi数值是49.8%，最近一年以来已经多次跌到50%的荣枯线以下，下行的压力比较大。这些因素会对未来收入增长的情况造成潜在的影响。总结。综上所述，是首付越高越好还是仅踩着底线好较好，最基本的是从自身的条件出发，综合个人的生活背景、经济情况、未来规划和投资理财能力做一些取舍，这些因素都是比较个体化的，结论会因人而异，而对于收入增长的问题，未来再保持高速增长会受到很多因素的影响，未必可以像过往那样以一个较高的速度增长。 20210311

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