大家好，我是倪宝华，有什么问题都可以问我

Wedding Bus 官方 2024-11-15 11:33:49

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作为界近十年的资深专家，作为曾经在深圳州，上杭州和**做过，在万科、金地、荣宝资通等做过营销和策划的专业人士，我对南宁明年的价走势一目了然，但许多人士却看不明白，在年末的时候，我跳出来为做点好事，告诉大家年南宁价的精确走势，不，自己决定，但我所预测的价格，偏差不会超过10%。　　近一个月，南宁各大都搞降价促销，效果都非常好，无论是恒大还是盛天，都是几个小时就被预定一空。这种价格试探，会给商一个场错觉。所以可以预见，开年三个月，南宁价基本不会有太大变动。　　但半年过后，南宁的价将会有一个明显的降落过程：　　柳沙半岛，基本会在元左右徘徊;　　凤岭普遍会停留在左右;　　仙葫多数会掉到元以内，但个别大盘仍然坚挺以上价格区间;　　高新区的有点反常，仍然的坚挺在左右。　　江南片区价格会有点差别，将从到都有。s同样牛如何洞察年价走势整个年，楼调控措施一直没有停止。首先是“温水煮青蛙式”的加息。整个年从3月到12月间分别加息6次。同年9月末，政策又下了一剂猛药——**银行、银监会发布通知明确对已利用贷款购住、又申请购第二套（含）以上住的，贷款款比例不得低于40%，贷款利率不得低于**银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。除了以上两条之外，当年还有“每次申请预售不得少于3万平方米”等一系列调控规定，因此很多媒体把年称作是政策年。而年岁末的上海楼承受了政策重压之下的浓重观望情绪，成交量呈现下滑状态。反观年，如果说，年场环境是严厉调控，那么年就是温和扶持。年10月22日，上海救14条出炉。其中包括对个人首次购90平方米及以下普通住的，契税税率暂统一下调到1％。对居民首次购普通自住和改善型普通自住提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低比例为20％。购超过2年的普通住对外的，个人不负担营业税。由此大大激发了楼购热情。此外，年场庞大的信贷规模也值得注意。年，上半年的楼走向与同期信贷投放量有密切关系。上半年全国高达7.37万亿元的投放量超过历史上任何一年的投放总量。可以说，年楼是由一系列政策带来的。甚至最后一拨成交量上升的翘**情很大程度也是由于对于政策是否到期的不确定性引发的。年楼走向受到政策的影响最为关键。区域亮点郊区大热 s 区为主点评：场蛋糕正逐步做大虽然从总体成交量上看，年1-11月商品成交量略高于年同期。但是从场热点范围来看，年场明显得到了延伸。成交热点向外郊环间扩张，甚至是扩散到郊环以外是年楼与年楼的又一重大区别。年的郊区板块可谓大放异彩。数据最说明问题，年和年的月度成交峰值同在6月，以此为例，根据数据，年6月郊环外商品成交达到为平方米，明显高于年6月的平方米。不仅如此，年1-10月，有四个月的郊环外商品成交超过20万平方米，而年同期仅有两个。上海华燕场研究中心师指出，年以来，随着中心供应的减少和价格的高企，供应场向发展的趋势是必然的，目前，部分首次置业的刚性需求和投资性需求已转向外郊环区域，在这样的局面之下，外郊环区域也受到购者的追捧，价逐渐上涨。以浦东周康为例，根据统计，年年初的时候，周康板块的成交仅为元/平方米，但到今年九月份，该板块成交已经飞涨至元/平方米，涨幅高达近90%。特别是在大浦东计划敲定的当月，周康板块的商品成交暴涨元/平方米。板块内的锦绣华都、明天华城、绿地康林等持续热销。在宝山顾村板块，保利叶上海去年逆并取得惊人佳绩，今年也出现了数百套新源几天内就售罄。此外，就连从前在楼排行榜上鲜见的金山新城也成了楼宠儿。金山新城的宝华海湾城、金悦华庭今年持续热销。上海华燕场研究中心统计数据显示，今年三季度金山价的涨幅居各区县之首，成交为元/平方米，环比二季度上涨47%。从新增供应量来看，郊区板块的也有明显优势。报告显示，在荒笼罩的年，原浦东、闵行依然是新盘供应大户，各有18和15个新盘上；松江、嘉定及原**的新盘也在10个以上。青浦、奉贤各有8个，金山也有4个新盘上。对此，师认为，这表明随着5、9、13等远郊地铁线路的建设和通车，远郊新城和新镇的在提速，这有利于缓解场新供应不足的矛盾。预期，再经过几年公共设施建设之后，这些远郊区域会进入全面，届时新供应下降的局面可以得到缓解，价过快上涨的局面也可以得到解决。两波牛行情大环境截然不同中原研究部高级经理马冀年在骄阳似火的高涨行情中不免让人回想起年曾经一度火热的上海楼，但仔细想来还是与年大有不同。年年内曾6次加息，购成本加大。而年利息持续下降，并且始终保持从宽的货币政策。再加上年减免很多交易税费，降低比例，购门槛大大降低。年上海楼出现持续牛行情是受大环境整体影响而成。其中，从场的供应来看，自年上海开始紧缩地根，土地供应特别是土地的供应不断萎缩。年下半年整体楼持续低迷使大部分土地都以底价成交，部分土地流标，导致目前场商品存量下降。加上今年“地王”频现，在售纷纷涨价，购者追涨热情不减。年1-11月份整体楼新增供应量为万平方米，其中外郊环间的供应量占全总供应量的59%。而中心区域的供应量只占6%，中心区域的供应量出现大幅收窄，特别是长宁、静安和卢湾区比年新增供应量下降近50%左右。其中长宁区在今年9月份之后再无任何新盘上，因此区域内在售在场存量萎缩的前提下的价格也出现大幅上调。经过近一年的消化，场上可售存量源基本消化殆尽，上海楼供求矛盾日渐严峻，在供应稀缺的前提下势必会带来场的上行。岁末行情凸显最大不同同策及研究发展中心资深师倪晓玲和年不同的是，年岁末，楼的火热程度丝毫没被上海阴冷的天气给浇灭。商品成交量持续高位状态，成交量更是止跌反弹。而在迪斯尼正式落户消息迅速拉高了周边价后，全新、二手也都跟风追涨，上海价再次迎来新一轮的高涨期。楼在“金九银十”没有很好展现，却在11月热火朝天。加上二套贷收紧以及政策或将到期等不确定因素的，使客户产生了恐慌心理，价不跌反涨，广大购者拼命冲入楼，欲赶“末班车”。在供不应求情况下，全商品库存余量继续减少。据统计，截止至11月底，本商品余量已跌破万平方米，为.49万平方米，创下新低。外环以外余量的大幅减少是造成整体下滑的主因。截至11底，外环外余量为.79万平方米，比1个月前减少了13%，同样创下新低。其他环线余量则没有出现明显变化。自年起积聚的三大需求推高今年楼上海华燕场研究中心副经理张晴怡回首年的上海楼，3月成交量环比上扬48.4%，并且4、5月也连续保持了火爆的成交量的原因是三方面的，一方面是由于去年压抑的刚性需求，第二方面是受政策下的“可可不”那部分需求，第三方面是由于特定的宏观经济环境下带来的投资需求，如投资回报明显高于业等实体经济的投资回报，所以不少资金流入楼。也正是由于这三大需求，导致了年的场呈现出两大特点：迅速走进成交旺季以及场大放光彩。不同于年时的楼火爆，年的“楼热”更多的是由于“实体经济冷”造成的，年特定的经济环境下，那些带有一定投资性需求的购人的购行为，对今年楼火爆起到了较大的作用，从场的火爆可以充分说明这点。年火爆突破年峰值世联评论员陈志鹏年是上海楼空前“繁荣”的一年，而作为其中最耀眼的明星——场更是吸引了无数人的关注。从相关数据来看，年1-10月上海场共成交套，比年同期增长15.9%；成交，比年同期增长22.5%；成交为元/平方米，比年同期增长44.2%。近几年来，场不仅在成交量、成交上有突破，产品趋势也在发生变化。数据显示，上海项目呈减少趋势，但成交量与单套不断扩大、单套总价不断攀升的趋势很明显。而“小型化”趋势明显。纵观场，未来与在与总价方面“相互看齐”的趋势日趋明显，其场合理性在于：的不断扩大能使原来相对较小的城生活空间随之扩张，大大增强舒适度，而其城资源的稀缺性为其单价的上升提供了有效的支撑，“有价有”；的“小型化”转型则可以在不过多地影响空间舒适度的情况下，以越来越低的总价最大程度地为购者减少资金压力和负担。素有界“任大炮”之称的华远集团总裁**，其言论常常一出口就引来漫天，近日网上更是传出了**被“”的消息，是真是假？在前天江苏金坛某大酒店的开业典礼上，抛头露面的**甩出一句“你不是看到我了吗？”由此，网上的传言也不攻自破。对于当下的场，**依然不改“大炮”本色，再次抛出犀利的观点，认为明年上半年的场肯定供不应求。记者：网上说你11月20日已经被“”了，怎么回事？**：你不是看到我了吗？记者：你觉得现在哪些城的地王最多，现象最为严重，比如说南京，包括在内吗？**：现在地王谈论最多的应该是、深圳、广州、上海、厦门、杭州这6个城，至少有5宗以上地王，少于5宗的不算严重吧。南京？应该是在有地王集中出现的15个城之列吧。记者：地王的出现了价的高涨，你认同吗？ **：地王对拉升周边土地的影响很大，但这只是短期行为，正是不断放大地王，不断地忽悠，才造成了场的紧张氛围。记者：现在因为场上的子太好，有商开始捂盘惜售。 **：你算算捂盘的数量多吗？占场比例多少？10%？20%？最多20%吧。记者：如果换做你，会选择现在捂盘吗？ **：我肯定不干这个傻事！捂盘的人，说明他们现在手上没其他项目了。记者：现在业内都在猜测明年的场走向。**：去年10月份以后到今年一二月份，是我们所说的的“低点”，今年的价上涨就是这个翘尾因素的结果。但是，总的商品购置是下降的，今年投资的比例占全社会固定资产的20%左右，而以往是30%左右，今年少多了，这就意味着明年上半年要没子了，供不应求现象明显，少数城还将恶化（不排除个别城供过于求）。记者：问个私人的问题，你有几套子？ **：三套。记者：能具体说说吗？**：第一套子是当年的改，第二套子是当年半福利分性质的，给了补贴，第三套子是去年的，还没。具体多少钱，我也不知道，老婆知道。（来源：现代快报） 20210311

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