本人在天津市预购首套房屋392000元，自有现金80000可做首付（贷款312000）利率4.3%，

mariah 2024-05-30 06:47:21

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楼主您好　　首先解释一个问题：一般银行贷款最小单位是到万位数，千位数的是舍掉的，　　所以您的贷款应该是31万（我们先以31万来计算，您比较下）　　其次：按照您的想法：　　公积金贷款则贷款31万，12年，利率为4.3%　　按揭贷款则贷款15万，5年，5年的利率6.22，享受8.5折优惠后是5.287%　　不知道这么理解对吗？那么　　公积金贷款：您贷款31万，12年　　月供：2759.52 12年还完共计：2759.52*12*12=426170.88元　　首付：82000元买房共计支出：508170.88元　　按揭贷款：您贷款15万，5年　　月供：2919.25 5年还完共计：2919.25*12*5=17515.5元　　首付：242000元买房共计支出：417155元　　以上只是简单的数据计算，但基础不一样，公积金贷款数额大、年限长，利息自然就多。但每月缴存的可以缓解您月供的压力（比如现在月供2759元，您每月共缴存800，那您月供只要1959元）,您还有16万公积金没有使用。另外您可以再确认下公积金提前还款的事宜。您可以那16万直接提前部分还款（冲抵贷款），这样您就是相当于公积金贷款15万，加上缴存的还款，我想您可能用不了5年就可以还上了。比如说：一年后用16万冲还部分贷款，那您剩余款项就可以在5年内还清，总计支出如下　　第一年月供： 2759.52元*12=33114.24元（要是不用一年就可以冲还，那费用会更少）　　提前还款：160000元　　后四年月供：2782.83元*48=133575.84元（这个数字比实际要多点，这里是按照15万　　贷款5年的月供简单计算。因为一年您已还掉了一部　　分本金，所以余额应该不到15万，另外您的月供应该　　是按12年计算的1335元，然后再加上未还款的本金余　　额）　　首付：82000元总计支出：408690.08元　　另外您如果选择按揭贷款的话，提醒您还要跟公积金中心确认，您提取16万是否会是专款专用，也就是打入您的还贷账户，只能用于还贷？而不能是您随意支配的。　　当然以上都只是简单的数字比较，供您参考！楼上各位楼友说的都很有道理，您主要看看自己的手上的资金是否有别的用途？还要考虑通胀等问题。现在不少人贷款都愿意多贷，贷款时间长，把钱放在其他地方，收益比贷款利息要高多了。另外贷款就是要考虑自己的月供能力，别因为贷款影响了自己的生活品质，不投资您手上还是需要有点活钱的。现在贷款相对都比较灵活，您签订贷款合同的时候，可以选择在合同上对提前还款做约定，确定提前还款条件，您可以提前部分或全部清还贷款，这样5年的时候，您有钱就可以全还，钱少可以部分还，没钱就可以继续月供，根据当时的情况再定就可以。公积金贷款利率是一样的，虽然商业5年以上的利率是6.4%比5年的6.22%高，但灵活性则完全在自己手上。否则到时如果**不开或有需要资金，您就需要先拿房子做抵押贷款，那时贷款利率上浮10%，办理可能还会产生费用，可能代价就更大了。　　就该房屋来说，比较建议公积金贷款，然后再用16万冲还贷款（即享受了利率优惠，又不用欠亲友人情），当然需要楼主确定下，你们城市的公积金能否这么做。　　现在属于政策多变时期，个人觉得，如果几年内不会再买卖房子的话，就不用考虑那么多了，选择目前最有利的方式（包括利息，月供，资金使用情况等综合考虑下），明天的政策谁也不知道会怎么样？比如楼上一位朋友昨天也许刚做的7折利率，今天去办也许就只能是8.5折了，比如说昨天普通住宅过户缴税还是按差额，今天去就是全额征收了。看看自己最需要什么就怎么去选择吧！　　最后祝顺利！ 20210311

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