2018杭州房价分析（购房时需要考虑哪些东西）

~swenty ~ 2024-11-17 18:21:14

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1 首先，我们需要了解决定房价的根本因素和影响因素。根据西方经济学价值规律、微观经济学供求关系，我们知道：价格由价值决定，并围绕价值上下波动，这个波动主要受到供求关系的影响。对于一般房子而已，其价值由其使用属性决定，即其居住属性、户口、学区等，一线城市因户口、学区及城市配套好而产生较高的溢价，而二三线城市的房产均价则显著小于北上广深，这是价值决定价格的第一表现。 2 其次，对于购房者而已，当他已经选定好未来将要发展的城市时，价值因素就不再是其所需考虑的，此时主要考虑未来价格变动并选择合适的购买时间点。这里我们主要分析影响房价未来变动的因素，即供求分析。影响房价未来上涨或下跌的因素： 2.1、供给端：**规划、土地供给与库存 2.2、需求端：城市新就业人口的首套房刚性需求、城市宽裕人群的二套房改善需求、投资者的投机需求。 2.3、其他因素：政策限价政策、市场情绪等。 3 供给端分析。这里主要考虑**规划和土地供给，**规划决定城市未来发展的着力点，象征着未来发展的核心区；而土地供给是房地产开发商进行土地开发的前提，当土地供给较少时，会出现供不应求的情况，土地价格会溢价上涨自然也会引发房地产企业的疯狂竞拍土地，导致成本上升，抬高房价。 3.1**规划：**规划决定未来城市发展的重心，根据《杭州市城市总体规划（2001-2020年）》（2016年修订），未来杭州将形成两主七副多点的布局。其中，钱江新城和钱江世纪城主中心板块，发展定位为杭州市的**、经济、文化新中心和钱塘江金融港湾核心区。此外，七个副中心，分别为江南副中心、下沙副中心、临平副中心、大江东副中心、城西科创城市副中心、城北副中心、富阳副中心，将承担区域性经济副中心的功能。 **规划决定着未来板块上涨的核心点，在该规划下，未来钱江新城与钱江世纪城将成为杭州主要城市中心，必将带动周围房价的一轮上涨。此外，在2022年亚运会的预期下，房价预计还将有上涨的空间。 3.2土地供给与库存：数据显示，2010-2017年，杭州市土地出让面积一直处于较低水平，其中2015年杭州市土地出让面积379万方，出让金631亿元；2016年出让532万方，出让金1598亿元；2017年出让586万方，出让金2025亿元。我们看到，土地出让面积于近年呈现平复的态势，但土地出让金却逐年增长，这也引发了杭州商品房楼面价的上涨。预计2018年或将持续这种情况。此外，截至2018年4月，住在杭州网披露杭州市可售商品房数量库存不超过两个月，若后期不加大土地供给，一手商品房市场或将持续这种态势。此外，从2018年一季度土地拍卖价来看，大多数土地溢价封顶销售，因土地价决定房地产企业主要成本，这或将这长期拉高未来的房价水平。从供给端的分析看，杭州市**未来规划是对杭州未来房价的利好，而土地供给的短缺或在短期内抬升房价上涨的态势，从长期看，土地拍卖价的提高将拉升中长期商品房销售的价格水平。4 需求端分析：需求端主要包括城市新就业人口的首套房刚性需求、城市宽裕人群的二套房改善需求、投资者的投机需求。 4.1城市新就业人口的首套房刚性需求：根据半月法弹数据显示：2015-2017年杭州市常驻人口呈现显著上升的态势，各年度人口净增量分别为12.6万人、17万人和28万人。2018年互联网热文《逃离北上广》开始蔓延，随着北京上海等一线城市高额房价下的强烈溢出效应，越来越多的年轻人选择于杭州择业。首套刚性房的购房需求呈现上升态势。 4.2二套房改善需求：二套房改善需求受人口净流入影响不大，主要受改善房（中高端住宅）供给和市场利率的影响。截止2018年5月，多家银行上浮二套房贷款利率30个百分点，且主城区改善房供给有效，这压抑了二套房购房者的需求。 4.3投机者的投机购房需求：党的会议指出：”房子是用来住的，不是拿来炒的“，配合该政策，杭州市**提高杭州买房投机者门槛，指出非杭州户口购房需交满社保2年以上；此外，2018年4月，杭州市住房办规定，未来所有新增住宅将进行摇号政策，优先提供无房家庭的刚性需求。种种政策拉低了投机者的投机需求。5 其他因素分析：其他因素主要包括**限价政策与市场情绪。从当前的政策看，自2018年4月起，杭州市所有新增商品房均需采取摇号方式进行销售，且摇号申报价格将采取限价。2018年4月12日，首家摇号销售商品房方案出炉（和家园臻园），其40%无房家庭优先政策大大利好了无房的刚需家庭，进一步落实“房子是用来住的，不是拿来炒的”理念。随着摇号政策的进一步落实，2018年5月及以后将有愈来愈多的房源进行摇号销售，政策的利好将带动市场情绪的变化，从2017年的全款买房到2018年的摇号限价，越来越多的购房者开始迈入摇号市场，市场情绪短期看呈现小幅稳定，长期还需取决于**未来政策力度水平和供给端情况。6 综合以上分析，得出结论：1.从价值规律看：杭州准一线城市的定位，配套设施的完善提升，城市经济水平与吸引力的扩大，其杭州房价存在升值的价值基础；2.从供求和其他角度看：供给端**土地供给有限，但稳中有增；需求端刚性房需求增加，投机需求和改善需求下滑；供需力量博弈均衡，价格或维持在现有水平。2018年与未来杭州房价的情况，主要看**政策力度、土地供给与拍卖价的影响，从党的“房子是用来住的，不是拿来炒的”和中央经济会议要“维稳，防范系统性金融风险”的角度看，未来房价或将稳定在现有的价格基础上，呈现小幅稳定的上涨态势。本经验纯属个人观点，欢迎指正。end 20210311

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