（一）下面节录的是某份土地估价技术报告中“第三部分，土地估价”的“剩余法测算”部分。具体内容如下。请阅读后回答所提问题。……（一）剩余法由于估价对象为待开发用地，要测算该土地价格，可采用剩余法。用估价对象预期的开发后价值，扣除其正常的开发费用、贷款利息、销售费用、税金及开发利润，求出估价对象的价格。

自贡然哥 2024-12-23 10:06:29

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1.本报告片段是陈述利用剩余法测算地价的过程，从方法的原理、计算式，到各种参数的分析确定，再到计算地价，整个过程基本完整，但是，这个片段可以被看做是一个问题报告，存在诸多大小问题，具体情况如下：（1）总体感觉不细致，写作粗糙。一是格式方面，层次太多，中间缺乏文字的衔接，显得很零散而混乱，阅读起来非常费力，全篇共有4－5个层次。二是表达方式不规范。比如，有的只有算式和结果，没有数据代入，有的则是只有数据而没有算式，如“房地年净收益为：3614－799＝2815（元/m2）”；有的用总价表示，而有的用单价表示；有的只有计算方法和参数而没有计算过程。这种现象在报告中很普遍。（2）在陈述选择剩余法估价时，这样表达，“由于估价对象为待开发用地，要测算该土地价格，可采用剩余法。用估价对象预期的开发后价值，扣除期正常的开发费用、贷款利息、销售费用、税金及开发利润，求出估价对象的价格”。这样的表达方式，过于简单和随便，理由不充分，也不准确，显得很不专业。报告中不专业的表达也很普遍。（3）没有进行最佳最有效分析，只是将估价对象的规划条件简单地陈述，没有作任何分析。实际上，对于估价对象的最佳最有效分析，是剩余法客观估价的基础，如果没有，则后面的估算过程再完善也是没有说服力的。（4）在确定不动产毛收益时，没有对待建不动产的状况进行描述，也没有对周边的土地利用情况及商业用房的善进行描述和分析，只是简单地采用“相同档次商业用房”表示，很抽象，显然是缺乏调查，随意确定的经验数据。这种数据不会有说服力。（5）在确定经营费用时，只是列出一个费用计算表。费用的来源、费率的依据都没有进行任何说明。（6）在不动产收益资本化率确定中，采取安全利率加风险调整值的方法，资本化率＝安全利率+风险调整值。其中，安全利率采用**人民银行公布的一年期银行定期存款利率（4.14%）；但是，风险调整值表述为，依据对估价对象的社经济因素、投资风险等因素的分析，这种说法很抽象，也没有具休的确定过程和数值，突然在最后确定资本化率为8%，显然缺乏深入调查和严谨分析。（7）在计算不动产价值的过程中，考虑到了净收益逐年增长比率，但是没有对增长比率作详细的分析。而且“考虑到估价对象周边商务环境的特点，未来对该收益性物业的需求将逐渐提高，综合确定净收益逐年增长比率g为1%“，这种简单表述判断过于武断”。（8）在估算地下商业用房价格时，报告的表述是，“同理，运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/米”。地下商业用房和地上的情况差异是非常大的，所以它的收益情况、出租率、可利用率以及营业费用等情况，有很大的差异，必须另行估算。报告的写法不仅显得过于简单，而且等于没有任何依据。（9）地下车库用房价值估算也缺乏依据。报告的表述是，“销售收入根据估价对象的实际情况，结合周边同类项目的销售情况，综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2”，很抽象，缺乏具体的数据支持。而且，在这里考虑了扣除“两税一费”，实际上与后面的计算会重复扣除。（10）建筑物成本估算中，没有对建筑物的情况，比如建筑结构、具体设计、装修档次等方面进行说明，简单表述为“按北京市现行建筑工程概（）算标准测算，结合估价对象的实际情况，综合”，缺乏依据。在其他一些参数和系数的确定中，大都没有进行依据描述，例如，“开发项目的投资回报率为成本费用的30%”。而且整个表述模板化，缺乏具体的分析。总之，这份剩余法估价的报告写得较差，问题很多，应该是在没有充分调查和分析的情况下完成的。要写好剩余法估价的内容，有很多需要注意的事项，既有宏观结构方面的，也有微观层面细节方面的。2.不动产总价估算的描述要点：（1）说明不动产状态（土地，房地一体）（2）说明不动产规划条件和实际利用状况，并进行最佳利用分析；（3）说明不动产实际价格状况（出售，还是出租，是否稳定）；（4）说明不动产周边平均价格水平。（5）说明不动产价格确定方法（案例，还是标准）及相关参数（比如利用率、出租率等）。（6）说明计算并确定不动产价格具体过程。这部分最容易出现的问题：一是不对不动产最佳利用状态进行分析；二是土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求；三是不对市场进行分析（应该是一个平衡的市场）；四是不动产价格确定方法过于简单9例如没有采用市场比较法求证过程）；五是直接使用不动产自身的销售价格；六是直接使用现在的市场价格；七是使用单价进行剩余。3.开发成本估算的描述要点：（1）说明成本的构成；（2）说明土地实际开发成本状况；（3）说明土地周边平均成本状况（4）说明计算并确定总成本的具体过程。这部分容易出现的问题：一是费用少项；二是不采用客观成本；三是成本确定没有住所四是成本的确定过程没有清晰的说明。4.利息计算的描述要点：（1）说明开发周期的确定过程；（2）说明利率的确定过程（注意基准日利率的稳定性）；（3）说明利率的计算方式（单利，还是复利）（4）说明计算利率具体过程。这部分最容易出现的问题：一是利率确定过程简单；二是地价不计算利息。5.利润计算的描述要点：（1）说明所在区域市场开发利润总体情况；（2）说明利润计算方法及计算基数；（3）说明利润率影响因素，并确定利润率；（4）说明计算利率具体过程。这部分最容易出现的问题：一是利润率确定过程简单；二是利润率与计算基数不匹配；三是缺乏市场情况分析。 20210311

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