《成功商业地产风险决策系统》具体能解决商业地产遇到的哪些问题?

?音尓? 2024-11-17 16:24:39
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该产品的部分内容连载(原创):影响**商业地产20年:商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载)一把理清思路的梳子所谓知已知彼,百战百胜。商业地定量分析的意义就在于——预测并理性分析项目风险,它就像一把梳子,在项目建设之前就对所有的运作风险进行梳理和总结,提出问题,理清思路,将所有的问题和潜在的风险进行预警,让后续的工作更有针对性和目的性。在2004年的时候,有一位发展商就请我去佛山南海看过一块地。这块地的地形为三角形,一面正对车流如鲫的六车道盐步路,另外两面是人流极少的四车道市政路。面对盐步路的项目临街面有200米,盐步路是连接南海与广州的主要交通干道,另外两条市政路却通向两片菜地,周边没有任何成型的商业氛围。面对这样的状况,这位发展商问我:“请问这个项目成功的可能性大不大?”我反问道:“你认为呢?”这位发展商说:“我认为这个项目成功的可能性很大,但我同时又认为这个项目运作起来有很多困难,但是这些困难我现在却没有办法着手去进行解决。”我又问道:“你认为前面的这条道路怎么样?”发展商说:“这是一条主干道,双向八车道,每小时的车流量高达1000辆,是一条真正的发财路。”我说:“是的,这条路的车流量很大,但是,据我们的分析,这条路从南往北的车流是往广州去的,开车的人很多是去广州上班,他们在上班的途中是不会来你们这里消费的,所以这个方向的车辆不是你们的顾客。同样,从北往南的车流是从广州回来的,这时他们产生了消费的需要,但却被双向车道中间的防护栏挡住了,他们要往前面1000米左右才能掉头,由于掉头太难,所以他们很多都直接走掉了。所以,你的商场门前的主干道车流虽然很多,但真正属于你的顾客却很少。”“那这样说来,我们正对的主干道还是一个不利的因素啦。”发展商说。“是的,在我们的商业地产决策系统当中,双向八车道、中间有防护带的交通条件得分是不高的。同样,这个地块另外两条道路的得分也不高。”我说。“这两条道路没有隔离带呀,为什么也不理想呢?”“这两条道路虽然没有隔离带,但它却是通向菜地的,按照商圈划分的原则,这一商圈范围内是没有商场需要的顾客群体的。同时,由于这条道路两旁的冠木很高,使项目两边的视觉可见面分别只有50%和45%,这对项目的成功构成了很大的影响。” 发展商听到这些,就十分急于往下听:“那么我们还有没有别的隐患呢?”我接着说:“如果包括施工、招商等方面综合来看,你们的项目的风险还是比较大的。但是如果你们采取了针对性的措施,就能使你们的开发更有针对性,项目成功的可能性更大。如我们上面说到的主干道的隔离带问题,你们是否可以在项目建设前就向**部门提出申请,要求在项目的出口附近设一个红绿灯和转弯道呢。如果**同意了,你们成功的系数就增大了,如果**不同意,那么你们就向**作一个提案,详细地说明这个红绿灯和转弯道对你们项目的重要性,并明确地告诉**的这个红绿灯和转弯道是你们决定投资这个项目的必要条件。同样,针对另两条道路的视觉可见面不多的问题,你们是不是也可以在开发建设的过程中进行针对性的考虑呢,并要求**给予一定程度的配合。所有的这些工作,如果你们能在项目建设之前就有清楚的认识,理性地预测并规避风险,远远比在后期的运作中发现了问题再去进行解决有用得多,你们的项目的成功可能性就会增大。”听到这些,这位发展商说:“那我们怎样才能系统地辨别这些风险因素呢?”我说:“你们需要建立一个科学的选址体系!” 20210311
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