烟台以后的发展规划怎样?

湖南卫视 2024-05-23 15:07:30
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烟台发展规划存在着几方面的结构性问题:第一,芝罘老城区(从东面烟台一中到西面的西炮台山,从北面火车站到南面文化路)人口密度太高,道路太窄。老城区道路基本上是上世纪七、八十年代定型的,那时道路两侧没有高楼,人口和车辆也不多,所以在那种年代道路宽度足够用。但如今在如此窄的道路上拼命盖几十层的高楼就是走一条恶性循环道路,己经造成交通的心肌梗塞!老城区必须像大连学习,只拆不建或少建,把人口疏散出去,如果拆了老居民楼盖几十层的高楼,会增加更多的人口,进一加剧这种矛盾。其实,芝罘区并不缺土地,甚至土地"过剩",比如火车站以北有大量土地可开发,只楚和幸福片区也有30多平方公里的土地可开发!芝罘区东部和西部发展严重不平衡,其背后体现的是街道办事处的利益之争,像东山街道办事处和毓璜顶办事处等芝罘老城区办事处能放弃自己的利益吗?有块空地就要盖几十层的高楼,比如南洪街西路口,那么小的一块地而且地处三条路交叉口,偏要盖个弘宝大厦。老城区除了北马路两侧还有成长空间外,其它地方只能靠拆旧楼了,费时、费力、成本高昂而且停停建建、遥遥无期,成长空间有限!只楚和幸福有巨量的土地,而且道路非常宽阔,可以满足盖超高层的建筑,是芝罘区未来有巨大成长空间的区域,这是历史必然的趋势!所以必须平衡、协调各个街道办事处的利益,侧重和转向只楚和幸福街道办事处。第二,对"组团式"发展模式的质疑?**的城市发展的普遍规律是"同心圆"式(沿海城市是"半同心圆"或"扇心圆"式),这样的好处有两点:一,由中心一圈一圈向外扩,能最大程度地集约利用土地,城市能建多远、就多远,逐步排着来;二,"同心圆"或"扇心圆"模式最能有效地使中心土地的高价格向周围扩散和转移,能几何级地带动周围几十倍的土地,能最大程度地带动周边土地和扩张城市的发展!而"组团式"模式发展了近20年,有牟平组团、莱山组团、芝罘组团(下面还有黄务组团和幸福组团等)、福山组团、开发区组团(下面有八角组团和大季家组团),产生了许多后遗症:一,每个组团本身就是个小"同心圆",烟台五区有无数个"同心圆",各自为政,各管各的,每个组团最中心的土地价格注定了不会太高,所以带动四周能力都不强(开发区例外,因为企业众多),粗略地举个简单数字类比的推算例子:假如最中心房价是1万元,可拉动半径约10公里;假如最中心房价3万元,可拉动半径约25公里。可以得知:中心点过多和中心价过低,拉动半径比较小;城市只需要有一个高地价中心点,拉动的半径才更大、才更有力;二,各个组团彼此之间形成了许多三不管的"脏、乱、差"地带,起着拉低房租和房价的作用。第三,幸福和只楚发展不起来直接影响着黄务的发展。黄务以发展大物流、汽车销售、建材、五金和家具为目标,但大部分项目与只楚和幸福重叠,只楚和幸福本身人口就近70万,再加上是地处福山区、开发区和芝罘老城区连接处,地理位置优越,东接人口众多的芝罘老城区、西接人囗同样众多的福山区和开发区,所以只楚和幸福是事实上的烟台市区中心点(以人口数量而言),所以许多行业布局只楚和幸福,物流成本最低、时间成本最低,因为只楚和幸福本身有70万的人口基数,这是一个很大的保障基本盘(或基本的强大根据地),而且能就近辐射人口众多的东部芝罘老城区和西部人口众多的福山城区和开发区。黄务只是烟台五区地理上的中心,但并不是人口数量上的中心,所以选择黄务作为发展中心,物流并不便捷、时间并不节省同时幅射不到烟台市区绝大多数的人囗。黄务由于许多项目与只楚和幸福重叠,难有大的作为,大多数人会选择地角和交通更便利的只楚和幸福去买东西。事实已经证明了这一点,幸福西片区7个村搬迁后,许多房屋都拆掉了,但大量加工五金、石材、家具、门窗、不锈钢等中小企业的业主纷纷涌入幸福西片区盖板房当车间,许多国内一、二线品牌把大型仓库和加工车间布局在幸福和只楚一带,而很少选择去黄务,黄务的红星美凯隆只是作为好看的形象摆在那里!他们看中的是幸福片区更优越、更便利的地角,而且租金还很便宜,有成本的优势,这些会对黄务造成很大的冲击!如果只楚和幸福发展不起来的话,黄务也很难发展起来,因为只楚和幸福片区人口更多、地理更优越、租金更低,所以只楚和幸福空置着30平方公里的土地将对黄务的发展形成长期的制约。第四,幸福和只楚有30多平方公里的土地未开发,也制约着开发区房价上涨的潜力,从而削弱开发区西扩的能力。开发区房价要是太高,人们就会选择地段更好、房价更便宜的幸福买房;开发区房价上不去,能拉动的半径也不会太远,从而向西扩张受影响!总之,烟台现在城区己经够大了、甚至可以说超标了,未来不能再无限地扩张了,应该把只楚和幸福中间连接位置做扎实、做牢,使芝罘区、福山区和开发区紧密融合,夹河由界河变成内河,形成体量巨大的高地价大核心圈,烟台城区才有能力去向更远的地方扩展,像栖霞、蓬莱等地,才能真正形成主城区带动下面县市发展的格局,而不是靠下面县市抬轿! 20210311
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