如何看待现在的环京楼盘？

dandelion 2024-06-24 20:02:41

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为什么近一个月以来，环京东南片区的北三县、廊永固霸等地楼市成交会快速回暖？主要原因在于双洼地效应。首先，北三县及廊永固霸在暴跌后，房价已成全国房价体系中的价格洼地。去年6月北三县及廊永固霸文**了三年社保式调控，即要求当地户口、当地三年社保或当地三年纳税纪录者，方可在当地购房，且以县为单位限购，也就是说，香河的户口或香河的社保或纳税纪录，只具备在香河购房，不能在大厂或燕郊购房。因此从实际的调控政策落地来说，三年社保式调控堪称全国楼市最严格的调控政策。基于不让购的背景下，上述相关区域楼市确实出现了大幅度地暴跌，甚至跌成目前的跌无可跌的状态：比如与北京新**的直线距离不到10公里的大厂潮白，11月初房价已跌至15000-16000，远不及**大量的三四线城市房价，通过京台高速进入北京南三环只有40分钟左右的永清，跌至8000多元。此房价已远不及目前全国200多个房价已达到9000多元的县城。越变态的调控，房价跌得越狠，这是基本的市场规律。然而反向思考下：不让购的背景下，跌得越狠的区域，当房价已跌成完全不正常时，正是价值投资的洼地所在。北京新机场圈层方面，到了今年年中左右之后，新机场圈层的政策利好释放将迎来高潮。包括但不限于下述待爆点：a,北京新机场一期将于2019年10月投入运营。b, 北京新机场地铁线将于2019年9月随新机场同步试运营。该地铁线将设立丽泽商务区站（预留）、草桥站、磁各庄站、新机场北航站楼站、新机场南航站楼站（预留）。也就是说，2019年9月通车时，便可直通至北京西南三环，未来会继续延伸至北京西南二环的丽泽商务区。线路对接方面，待明年通车后，从北京新机场北航站楼至北京西南三环的草桥只需要半小时。且2019年通车，新机场地铁线将可以与现有的10号线以及规划中的19号线实现换乘，通过轨道交通网络，扩大北京新机场的服务范围。远期可以换乘10号线、11号线、14号线、16号线、19号线、s6线、京雄城际铁路。可以预计的是，待该地铁通车后，大量居住在永清、廊坊、固安、霸州及部分涿州的北京上班族，将通过此地铁线上下班，即先从居住地开车或公交、拼车等方式到新机场地铁线，然后坐地铁进京上班。c,2019年6月，新机场圈层的新机场高速、新机场高速北线高速将投入使用。进一步强化新机场圈层的交通布局。有关新机场圈层的交通布局，详情可见此前的文章《北京新机场的交通布局，秒杀京津冀》。d,新机场临空经济区规划待释放。7月北京发布的《推进京津冀协同发展2018-2020年行动计划》已明确道：北京新机场临空经济区是京津冀一体化下京津冀四大主要产业承接区之一。同时明确道，时下北京新机场临空经济区空间和产业规划编制完成。此外，此前北京公布的城南计划中对新机场临空经济区的定位为：“建设国际交往中心功能承载区、**航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区，打造北京发展的新引擎、京津冀协同发展的新高地。规划申报综合保税区，有序发展科技研发、跨境电子商务、金融服务等高端服务业，打造以航空物流、科技创新、服务保障功能为主的国际化、高端化、服务化临空经济区。”e, 自贸区或于2019年落地北京新机场临空经济区。5月9日的一则中标公告：该公告名叫《北京市**机关行政北京市新机场临空经济区综保区申请自贸区政策研究中标公告》。注意到，该公告的采购单位为北京**。研究内容为“北京市新机场临空经济区综保区申请自贸区政策研究”。研究目标是“通过深入研究上海、天津等自贸区政策，结合天津自贸区加快向京冀腹地政策辐射，将自贸区便利政策复制、推广延伸至北京新机场临空经济区，引领和服务京津冀城市群的开放发展。”也就是说，目前北京**正在对北京新机场临空经济区进行自贸区申请前的政策研究。与此形成对应的是，9月19日北京**对外公布了《**北京市委北京市人民**印发<促进城市南部地区加快发展行动计划（2018—2020年）>的通知》。该城南计划对此也明确道：“规划申报综合保税区，有序发展科技研发、跨境电子商务、金融服务等高端服务业，打造以航空物流、科技创新、服务保障功能为主的国际化、高端化、服务化临空经济区。”和“结合本市服务业扩大开放综合试点，实行高水平的贸易和投资自由化便利化政策。”而这些自贸区的利好，极有可能在2019年落地于新机场临空经济区，这对于永清、廊坊、固安、霸州等新机场圈层是个重磅区域利好。f,中关村入驻新机场圈层。去年9月北京公布的城南计划首次对外透露：“研究建设中关村·新机场国际临空创新园，引进国际一流创新创业机构、项目和人才，发展前沿技术产业。”因此说，11月15日前后的北京**东迁，仅仅是拉开了一体化政策利好东南飞的序幕，后续利好释放高潮不断。一方面，廊永固霸等地房价已跌至跌无可跌地状态，另一方面，这些区域正是当下**政策利好最集中的地方，正是基于价格洼地和政策利好洼地的双洼地效应 20210311

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