**的房子，还能投资吗

微雨 2024-11-15 19:39:19

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相关背景：**老关心的头号问题是什么？是房子和房价。过十年，很多人通过房地产致在赚钱效应的带动下，有越来越多的普通投资者进入了房地产投资这个领域，同时，也有很多刚需族被这股“炒房洪流”夹裹着，不得不成为房奴。内容梗概：有个段子说：**房地产，越调控越涨；**股市，却越保护越跌。虽然这是一句玩笑话，但也凸显房价不停的上涨，对大众心理的刺激。这一届领导班子，非常强调“房子是拿来住的，不是拿来炒的”。那么，这一次的调控究竟能不能奏效呢？历史经验告诉我们，没有任何东西可以只涨不跌（当然，除了通胀除外）。房地产多年的牛市，使得**绝大部分投资者已经忽略了这个市场下跌的风险。整个****范围内，真正经历过房地产的疯牛到**的地方只有两个：海南和广西北海。以史为鉴，我们这篇文章就以海南为例，来看一看房地产市场的发展变迁，以及未来的走向。1. 1993年的海南三大奇观1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成为**第31个省级行政区。1992年初，**发表南巡讲话。随后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。海南岛的房地产市场骤然升温，大量资金被投入到房地产上。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，海口地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;　同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。据统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，海南的房价增长超过4倍。1993年6月23日，终场哨声突然吹响。时任**副**的**发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。2.从圈地运动到填海造岛在1993年楼市**以后，海南花了多年时间处理“烂尾楼”等遗留问题。2006年7月，海南**相关规定：土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县**所得不得低于30%的比例，确定市、县**与主开发商的分成比例。这意味着，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。正是基于这种低成本一级开发模式，让此后众多大型房企奔赴海南疯狂“圈地”。这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。伴随着房价的爆发式上涨，房地产成为海南的支柱产业。在海南，开发商对土地的争夺，实际上就是对海岸线的争夺。随着优质海岸线被瓜分，房企又向近海“进军”，填海造地大建人工岛。在房企看来，填海造地是一个好买卖。既没有拆迁补偿费用，也不会触碰耕地红线。填海一亩地的成本在20万元左右，折合每平米成本在600元左右。这对于海南平均万元以上的房价来说，利润非常吸引人。同时，一些房企可借助“造岛”所形成的庞大土地储备，通过金融机构资本运作获得融资，以此扩大公司资本规模，再展开新一轮并购，并质押股权获得新的融资。说白了，公司不仅可以通过填海造地赚钱，还可以通过这个获得融资，扩大公司资本规模。3.鼓了钱袋，毁了生态填海造岛所引发的生态危机引起了环保部门的注意。去年12月，中央环保督察组狠批当地房地产行业对当地生态的破坏。称其财政过分依赖房地产，鼓了钱袋，毁了生态。近日，海南将全省七成市县的gdp考核取消，目的是“扭转简单以gdp增长率论英雄的政绩导向”。3月31日，海南省继续“加码”房地产调控，全面限贷限购：规定非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。该通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非该省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。最新的政策包括了限购、限售、限贷及社保要求，其中的限售和社保要求均为5年，首付不低于7成。再加上之前的要求，新开发楼盘不得低于单套一百平米。结合18年春节后，由于大量返程车辆叠加琼州海峡大雾停航影响，造成海口全城“大堵车”事件，可以看出海南**这次“忍痛挥别房地产”的决心和力度之大。4.**房产低的惊人的租售比房产投资无非三个收益：1、租金回报2、出售时的溢价升值3、抵押贷款的资金杠杆。简单的说，就是能收到多少租金？未来升值空间有多大？使用了多大的杠杆？众所周知，无论是商业地产还是住宅地产，目前在国内的租售比（租金与售价比）都是相当低的。单纯从租金收入来考虑的话，如果房价不变的情况下，绝大部分时候年化回报率不足5%，甚至不到3%（参考北上深某些豪宅的售价和租金），还不如银行理财产品的收益高。房产的升值空间是由：未来的城镇化率（供求关系）以及货币政策是否宽松、利率上升还是下降（货币情况）来决定的。那目前购房，再想使用银行资金来加杠杆的难度有多大？随便找身边的银行工作的朋友问问，就会知道，越收越紧。首付比例和利率的提高，导致加杠杆的空间越来越小。5.可能只有新一线还有机会当前只有城镇化还有一定空间，但区域分化明显。一二线高房价，继续上涨空间有限，三四线高库存外加人口外流，房价调整压力较大。目前情况看，**继续实施宽松货币政策和低利率的可能性：几乎没有。房地产行业整体的黄金十年已经过去，未来只有局部的发展机会。对于北上广深这样的一线城市来说，2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，房价未来高位横盘的可能性比较大。伴随通胀的走高，实现缓慢的“变相降价”。在一线城市，指望未来通过房产保值增值，难度较大。对于人口呈现“净流出”的广大三四线城市来说，伴随未来的货币紧缩和逐渐加息，房价调整的压力比较大。较好的局部机会将会集中在人口大量流入的成都、杭州、武汉、南京这一类“新一线”城市。这些城市的较为核心地段房产，未来跑赢通胀的概率极大，仍有一定的投资价值。川哥观点：作为普通投资者，一定不要过于放大杠杆，投资在房子上面。否则，很可能面临巨大的流动性问题。没有只涨不跌的资产，很多人想通过炒房暴富，最后发现：你以为是资产，结果没有人来接盘。 20210311

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