高房价是如何演变成高房租的？

娜娜呀 2024-12-03 08:07:55

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全国居高不下的房价刚刚消停一会，房租又开始闹腾起来了，这真是“按下葫芦浮起瓢”。过去一个月，全国热点城市的房租恰似脱缰的野马。北上广深等一线城市的房租更是同比上涨了近20%。一夜醒来，城市众多无房户连一块立锥之地都没了。长租公寓被视为此次北京等一线城市租金暴涨的“幕后推手”，社会对此议论纷纷。房租上涨会给社会带来五个方面的负面影响：一是破坏房产调控政策实施效果；二是降低城市竞争力；三是抬高生活成本降低消费水平；四是参与长租公寓的社会资本存在爆仓风险；五是推升通货膨胀水平。房租暴涨比房价暴涨更令人不安。房租是一个城市的门槛，炒作租金的结果，就是推高了城市的生存门槛。高房租可能是拖垮城市的最后一根稻草。房价影响富人的资产，租金决定穷人的去留。需要租房住的人，往往是城市中的中低收入群体（也就是专家眼里的“下等人”）。房租上涨是有天花板的，等到租不起房的人都回老家了，那么就让城里有房的富人们自己送快递，自己通下水道，自己装空调。客观的说，北京房租暴涨，责任不能全赖在长租公寓头上。之所以成为众矢之的，可能是因为胡景晖“被辞职事件”引发媒体高度关注，再加上一向隐晦的公司高层“宫斗”戏码暴露在大众面前，这才把长租公寓推到前台。当然，一线城市租金大涨，长租公寓难逃干系，因为长租公寓也是推升租金暴涨的幕后推手之一。治理房租暴涨应多管齐下，对症施药。为了平抑租金，维护社会稳定，降低社会生存成本，就必须斩断推升房租的幕后推手。**有必要针对推升房租的幕后推手，加大公租房建设力度，租赁市场监管部门要尽快建立起有约束力的房屋租赁指导价格，定期向社会公示，及时惩罚市场违规行为，建立健全房租监管体系。1、季节因素：推升房租暴涨的第一只手。在教育资源丰富、经济发达的一线城市中，每年5-7月份都会出现一波周期性的住房租赁高潮。需求者主要包括大学毕业生、外来暑期短期务工者、参加考研培训班等。这些人的需求属于增量的需求，其刚性很强，他们不管租金高低，必须租到房子住。另外，根据不完全调查显示，在北京高校外地生源毕业生中，有留京工作意愿的毕业生人数，占所有外地生源毕业生的90%。本来住房供应就紧张，现在一下子又来这么多毕业生，房租必须得涨。这类群体需求多是中小户型、中低租金的房源，甚至倾向于价格低廉的群租房，而这类房源更易于涨价。2、供求关系：推升房租暴涨的第二只手。房租的涨跌，反映了租赁市场供求关系的变化。根据经济学的基本原理：当需求大于供给的时候，价格会上涨；但需求小于供给的时候，价格会下降。每一次租金涨跌的背后，都是供求关系发生失衡。只有保持供求基本平衡，才能从根本上稳定租金水平。目前北京租赁人口有800万人，而租赁房源仅有350万间，租赁缺口多达400万间。当前房价居高不下，不仅大量的城市流动人口、刚毕业的大学生需要通过租房解决居住问题，越来越多的中等收入家庭也需要进入租赁市场。当城市从安全角度出发拆除隔断房间，清理违建房、群租房，整顿小产权房的时候，这一系列貌似合理的行动，却让大量租金廉价的房屋趋于消失。因此，在未来很长时间内，老一线、新一线城市都将面临租赁房源有效供给不足的难题。稳定租金的关键在于纠正当前供求的失衡。城市房屋存量缺口问题如果得不到妥善解决，长期来看将持续面临租金上涨压力。3、政策导向：推升房租暴涨的第三只手。房地产调控初见成效，全国商品住宅成交量明显下跌。政策主要打压的目标是投资性、投机性的需求，但这也使大量普通消费者采取了观望的态度。一些本来打算买房的人，纷纷租房，导致了住房需求的增加。由于房价居高不下，而房地产调控限购限贷措施越来越严格，无奈之下，一部分人只有选择租房。房地产调控措施越来越严，也越来越频繁。房地产调控政策不仅打压了炒房客，同时也将部分刚需客挡在房门外。想买房的买不起，能买的买不到。4、社会资本：推升房租暴涨的第四只手。住房租赁市场俨然成为社会资本追逐的“风口”。因为社会资本抢占房源，导致房租集体上涨。为了争夺有限的房源，租房**不惜互相竞价，用高价抢购房源，取得市场垄断地位之后，再高价拿出去出租。很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，他们收购囤积一些中低端租赁房源，然后进行升级改造。过去是中低端房源，现在摇身一变成了中高端房源，租金水平自然要水涨船高了。他们将这些经过改造的房源高价出租，赚取租金上涨带来的差价。著名房企万科在深圳首创城中村改造公寓的先河，并且万科已将租赁住宅确定为公司的核心业务（万科要做“包租婆”）。深圳某处城中村的租金原本很低廉（一个月不到一千元），经过万科装修改造，租金涨到了一个月1800元，租房者的成本无疑增加了不少，引起租房一族的恐慌，大家议论纷纷。5、中介哄抬：推升房租暴涨的第五只手。因为房地产调控的原因，买卖房屋的交易量大幅度萎缩，导致房屋中介公司收益下降，甚至一些中介公司面临着生存的危机。于是，有部分中介公司利用毕业季租赁需求旺盛的时机，不惜铤而走险，把出租房当作房子炒作。他们利用信息优势，从房东手中低价承租，哄抬租金，然后再高价转租给其他房客。房租不应成为任凭黑中介宰割的“肥肉”。6、炒房集团：推升房租暴涨的第六只手。由于****了较为严格的房地产调控政策，一些规模比较大的炒房集团因而利益受损。他们想通过操纵租赁市场、炒高房租价格，引起社会关注，从而“倒逼”**，尽快结束地产调控。因此，此次一线城市租金大涨，不排除是炒房集团“杀了个回马枪”，玩弄“围魏救赵”的把戏。他们表面上看是拉高租金，实际目的还是为了抬高房价。因为房租上涨会刺激房价进一步上涨，然后借口房租涨价，房价也要跟着涨。 20210311

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