小产权房转让合同有效吗

蜡笔没有小新 2024-11-13 14:28:41

最佳回答

小产权房转让合同各地的**判决不一，参考如下(一)合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员(即同村村民)之间转让。2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，分析参考如下：《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”、《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”、《**办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效，出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后，再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失，从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括：《最高人民**关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号) 第十五条“人民**应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民**应当认定合同无效;违反管理性强制规定的，人民**应当根据具体情形认定其效力。”《山东省高级人民**关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号) 第二条第(三)项规定“《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。”(二)违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同，这类小产权房没有土地使用权证，没有规划、土地、建设等部门的审批，建造时就已经违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同，一般有两种处理方式：1、直接认定合同无效：作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设，因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据：国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，指出“建设、销售‘小产权房’，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。”《山东省高级人民**关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(鲁高法〔2011〕297号) 第一条第(七)项规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民**应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”海南省高级人民**2011年2月通过的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第22条规定“城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’ 与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”因此，对于这类违法小产权房买卖合同，很多**都倾向于判决合同无效。2、认定合同效力待定，对违法小产权房纠纷按“先行政后司法”原则处理：目前我国违法建设的小产权房数量巨大，是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题，但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效，将会进一步破坏**土地管理和城市规划制度，影响城市科学发展，并冲击耕地保护制度，直接威胁**的粮食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，则会直接触及中低收入阶层的切身利益，激化社会矛盾，产生大量纠纷，影响社会稳定，同时也对社会资源造成巨大浪费。因此，在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益最大化原则。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 据此规定，由于违法的小产权房具有的先天违法性，建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权，买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后，违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效;相反，如果严重影响城市规划或耕地保护规定，不能补办相关手续的，合同就归于无效。主要法规依据：广东省高级人民**《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规定，“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”二、购买“小产权房”面临哪些法律风险?1、无法取得房屋使用权：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格，没有在**部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况，导致大量购房者无法取得房屋占有使用权，在合同无效情况下也无法获得法律支持。2、不能办理房产证：国土资源部、**、**联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定，对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。3、不能上市交易：小产权房不是商品房，即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转，不能上市交易，无法办理抵押贷款，无法对抗**的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易，也会采取类似经济适用房上市交易的规则，向**补缴土地出让金等费用，这样小产权房的价格优势就并不突出了。4、没有质量保证：目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。5、可能被**或没收：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民**城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法**或者没收，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。 20210311

汇率兑换计算器

兑换金额：

持有货币：

兑换货币：

兑换结果：

类似问答

未经债务人同意的债权转让有效吗
- 2024-11-13 09:57:04
- 提问者: 未知
未经债务人同意的债权转让有效吗债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权转让的法律规定：债权转让必须具备以下条件才能有效： (一...
股权转让合同的生效与实际转让会有什么风险
- 2024-11-13 03:52:26
- 提问者: 未知
合同的生效只是确定了当事人转让股权的权利和义务，股权...股权的实际转让意味着利益和风险的实际转移，如同买卖合同标的物的风险转让一样，只不过股权转让的风险不是股权的...
股东一致同意和授权的股权转让合法有效
- 2024-11-13 12:27:11
- 提问者: 未知
【**】股东会表决程序股权转让【案情简介】上诉人(一审原告)：玛斯特尔(北京)电器有限公司(以下简称玛斯特尔公司)被上诉人(一审被告)：北京万翔实业总公司(以下简称万翔实业)玛斯特尔公司...
转让出资不到位的股权之股权转让合问是否有效
- 2024-11-13 15:17:57
- 提问者: 未知
一、转让出资不到位的股权之股权转让合问是否有效?股东出资不到位包括股东在公司设立时未出资或未足额出资或者在公司设立后抽逃出资。转让出资不到位股权的股权转让合同是否有效是一个备受争议...
侵害股东优先购买权的股权转让合同有没有法律效力
- 2024-11-13 16:50:59
- 提问者: 未知
股东优先购买权的行使只阻碍或者否定股权变动的效果发生，而不否定股权转让合同的效力。...如果自己需要让其他人代持股份的话，自己是实际出资人，这种情况必须要和对方约定...
被冻结的股权能否转让？股权转让合同效力如何？
- 2024-11-13 16:42:13
- 提问者: 未知
被冻结的股权能否转让？股权转让合同效力如何？答：股权转让合同有效，但事实上履行不能。股权转让合同是否合法有效，取决于该合同是否具有合同法第52条规定的合同无效情形。...
侵害股东优先购买权的股权转让合同有没有法律效力
- 2024-11-13 12:43:36
- 提问者: 未知
不同的法官处理方法不一样，一般理解是有效的，也有理解是效力待定的，需要给优先购买权人一定的时间行使权力，如果在有效期内不行使，视为放弃，原合同有效继续履行。
股权转让合同效力怎么样
- 2024-11-13 16:48:01
- 提问者: 未知
股权转让合同作为一个合同其效力首先应该适用合同法的有关规定加以判断。根据合同法的规定，当事人因为受到欺诈或胁迫导致其意思表示不真实的，有权请求撤销合同，从根本上否定合同的效力。...
股权转让合同成立生效是什么时候
- 2024-11-13 18:18:04
- 提问者: 未知
法律法规对市场主体权利能力有禁止性规定的(如商业银行在**...进行买卖交易时要签订买卖合同的，买卖合同依法成立后，就具有法律效力，当事人要按买卖合同约定履行义务。...
股权转让合同从何时生效
- 2024-11-13 13:21:30
- 提问者: 未知
一。股权转让合同从何时生效(一)股权转让合同的生效不同于股权转让生效股权转让合同的生效是股权变动的第一步，因此，有观点认为，我国有限公司的股权变动采意思主义，即股权转让合同(债权行为)...

小产权房转让合同有效吗

房贷计算器-九子财经 | 备案号： 桂ICP备19010581号-1 商务联系 企鹅：2790-680461

房贷计算器-九子财经 | 备案号：桂ICP备19010581号-1 商务联系企鹅：2790-680461