我国房地产融资宏观政策

? 房小鑫 ? 2024-05-16 08:28:08

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中华房地产金融网；　　房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。其已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，房地产业的融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性。　　（一）银行贷款　　一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。可见，房地产开发资金中至少有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。这种较强的依赖度同时将银行带到了极大的风险中。一旦开发商资金断裂，其连锁效应会使风险最终全部落在银行上。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。　　（二）房地产信托　　信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产业融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。　　但是，房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。　　（三）国内ipo　　对我国房地产企业来说，由于缺乏多样化的融资渠道，上市几乎就变成企业做大做强的唯一途径。国内ipo上市具有筹资量大、融资能力强;资金使用时间长、分散风险;提高公司价值等优势。但其高门槛，高融资成本、增加公司相关义务等缺点使得国内成功上市的案例很少。　　（四）境外ipo　　现阶段，国内企业频频去**上市，其数量超过国内ipo数量，为国内大多数有实力的房地产企业上市的首选。其上市过程简单，能与国际接轨。但上市成本高，上市要求高制约了它的发展。总之，国内ipo与境外ipo各有优势。国内上市对国内企业来说相对简单，但受政策影响大。境外上市要求高，但国际化程度高，再融资方便。　　（五）借壳上市　　借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。因此借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。目前，在国内100家房地产公司中，借壳上市的房地产公司近一半，是房地产公司上市的重要途径。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。但我们需要注意的是，借壳上市是一把双刃剑。如果能合理选择壳资源，处理好各种潜在问题，会成为一种好的进入资本市场的方式。否则，则可能不但达到不了在融资的目的，还可能付出惨重的代价。　　（六）上市公司资产置换　　资产置换是一种常见和见效较快的重组方式，其主要是用公司的“劣质”资产交换外部优质资产。资产置换重组模式见效快，成效显著。但需要指出的是，这种方式的资产重组关联交易较多，交易的市场化程度低，短期得益较多，公司的长期盈利能力还有待观察。资产置换是一种特殊的资产重组方式。在股权分置改革前，相当一部分控股股东通过与上市公司进行以劣换优的资产置换，侵占上市公司资源。在股权分置改革完成后，原来的非流通股股东不仅获得了在未来可以充分流动的权利，更重要的是股改后限售流通股的价格得到了大幅度提升，这大大提高了大股东将优质资产注入上市公司的积极性。同时，一些绩差公司或未股改公司也需要通过注入新资产的方式才能被拯救。　　（七）房地产投资基金　　近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有**的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法**的难度较大。　　综合比较：　　由于房地产的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。虽然房地产投资基金被广泛看好，但由于国内尚无相关政策支持；上市或“借壳”上市过程长，手续复杂，成本较高，是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想；发行股票及上市，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。故直接融资比重较小。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。相比之下，很容易就能看出我国大多数企业仍然采取银行贷款筹集资金的原因。 20210311

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