你认为什么样的房子算是优质住宅呢？

寒冰掌呀 2024-06-07 05:20:42

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特别宏大的一个问题，或者称之为话题。本人在房地产开发商从业十多年，每天要开无数的会议，产品定位会，产品研讨会，大区景观讨论会，项目智能化提升方案评审会，等等等等。所以这些会议的顶层逻辑，核心主题，其实都是一致的：如果打造优秀的住宅。目标都是逐利的：如何让房子卖的更贵，卖的更快，为品牌积累更多的忠诚客户和品牌溢价。什么是优质的住宅？我认为这个问题要讲的透彻，要从"什么是住宅"这个问题开始讲起。什么是住宅？首先，住宅基于一块地。土地是不可再生，因为地球没有变大，**领土也没有扩张。所以土地具有不可复制不会再生的天生属性。这一属性，从封建社会到现代社会，让土地始终具有投资内涵。当纸币与贵金属脱钩后，土地更具有金融属性。其次，住宅是一块地上的房子。最基本的是墙/门/窗/顶。居住属性是住宅的第二个内涵。小结，住宅是天生带有投资/居住两大属性。先说投资属性，概要的说。居住属性放后面稍微详细的说。先看下面三张图。上面三张图，我一次性放出来，统筹的来说。当**m2以每年一定的速度不断增长的时候，伴随的结果是**市场住宅的价格不断攀升。在这个过程中，因为资本带有天生的逐利性，所以资本更偏向于流入优质城市的优质板块。这说的是，从住宅的投资属性维度思考，什么是优质的住宅？在一线或者强二线城市中，优质板块中的住宅是优质的住宅。听着有点拗口是吧。一二三线城市是哪些我就不赘述了。针对板块，很多人会说，市中心或者市副中心的房子已经买不起，那么如何寻找潜力板块？今天老钟只说两个对普通人都能理解的简单方法：1-留心你所在城市的土地招拍挂信息，如果在某一个板块的某一个时间段，前20强开发商集中拿地，且土地溢价率较高，每一块土地的竞拍次数超越其他板块，那么这个板块值得关注。开发商所在的市场前策部门和投资部门拥有特殊的消息来源以及数据来源，其他我不多说。2-将你所在城市的规划局网站或者app收藏，定期上去浏览最新规划情况。尤其关注一些新开发区/产业新城/新兴的城市副中心规划等等。这方面在"老钟房谈"中有专门视频讲解。住宅投资属性就说到这儿，毕竟房子是拿来住的，房住不炒是硬道理。住宅的居住属性？什么样的住宅具备哪些居住属性，可以值得被称为优质的住宅？我说事情还是喜欢分条理来讲，我们从几个维度来看：1-品牌。品牌是靠日积月累无数客户的口碑树立起来的。在**，老客户再购率最高的品牌，而且高出第二名很多的，是哪个开发商？关于这个问题的答案，欢迎各位在评论区留言讨论。2-建筑设计。设计的重要性，可能很多朋友都不知道。这里说的设计，包括整个楼盘的建筑设计/大区排布/户型设计/地下室/通风/消防。这是一件极其复杂的事情，一旦细节出错，无法弥补。举个例子，老钟上半年被叫去开一个会，某楼盘交付前风险排查设计专项会。该楼盘因设计人员频繁更换，导致一个很严重的问题，某楼栋的某几套房子，排污管道位置错误，污水只能从机动车坡道边直接排到地下。这是硬伤，无法弥补。另外，在建设领域，**有一个绿色建筑评定标准。大区的建筑排布，按照绿色建筑三星的标准，需要放进电脑软件里进行模拟的风洞测试。目的在于减少冬季两栋高层之间的气压差，也就是风速，夏季增加两栋高层的气压差，我们俗称穿堂风。这种要求所带给整个楼盘的好处是巨大的。举个例子，在寒冬夜晚，你在小区地面上经过两栋楼中间时，不会感受到忽然刮来的西北风，让你和孩子瑟瑟发抖。可惜，这个绿色三星建筑标准，不是强制性的。老钟做过那么多楼盘，符合这个标准的，寥寥无几。宁波有一个，宁波的朋友想知道是哪个楼盘吗？3-景观设计。早些年，发源于西南的某开发商，以景观著名，五重景观独步天下。当然，现在已经进化到五维景观。景观设计的优劣，决定了这个住宅生活品质。篇幅关系，我只说一件事情。小区儿童游玩区周边的绿植，很少有开发商能注意到：不能种植有花絮和传播花粉的花卉。春秋两季会伤害到孩子的呼吸道。还有，景观设计和栽种水平到位，可以有效降低这个小区地面上空气的pm2.5浓度，在夏日可以有效降低地面温度。4-户型设计。关于这点，目前只要是成熟的开发商，都做的不错，毕竟有外围的一大堆建筑设计院在研究，开发商只要负责选择就可。5-成本和招采。这个太敏感了。我只能说，目前开发商舍得下成本和舍得招好品牌材料的，很少。不是不想，或者不能，而是无奈。谁的不愿意干缺德事，有的时候真没办法。6-物业服务及管理。这是一个鸡生蛋和蛋生鸡的问题。为什么这么说？国内优质的物业服务只出现在中高端楼盘，原因是这些楼盘物业费高，能够配置足够的人手以及足够优秀的人员，还有足够数量和质量的物业设备。7-工程质量。还记得宇宙第一房企从拿地到开盘5个月的神话吗？水泥还没干就往上浇！以防渗漏水举例，其实每个开发商都知道该怎么干，但是防渗漏水是一个点多面广周期长的工程，如果这家开发商的这个项目为了高周转，抢工期，所谓工程质量肯定无从谈起。慢工才能出细活。总结一下，什么是优质的住宅？在一个一二线城市的优质板块，由成熟且具有品质楼盘打造经验的开发商所打造的，建筑设计细节到位，在施工过程中按部就班，施工单位之间横向组织有序，成本投入合理，这样的住宅我就认为是优质的住宅。可惜最近几年这样的住宅少之又少。老钟最近打算出一系列文章及视频，并会联合一些一线开发商各职能的大牛，告诉普通购房客户如何识别和判断真正优质的住宅，敬请期待。关注"老钟房谈"，分享买房干货。房住不炒，老钟和老钟的朋友们，只关注房子的居住价值。 20210311

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