名词解释~~超额投资成本。收益现值。清算价格。类比调整法。简答：土地使用权的平谷原则有哪些？

就是好爱Jay 2024-06-28 16:03:05

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超额投资成本：超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。　　超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为：　　超额投资成本=复原重置成本—更新重置成本　　收益现值：把预计以后将会收益的价值按照一定折算比率转换为现在的金额。　　收益现值法：是指通过估算资产在未来经营中的预期收益，并按社会基准收益折现处理，然后累加求和，据以确定资产价值的一种评估方法。　　清算价格法。清算价格法是以资产的清算价格为标准来估算评估对象价格的一种方法。所谓清算价格，是指企业由于破产和其他原因，要求在一定期限内，将特定资产快速变现的价格，清算资产变现的方式可以是一项完整的资产出售，也可拆零出售。清算价格法适用于企业破产、抵押、停业清理等情况下的　　资产价格评估。　　类比调整法：类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面　　类似的情况下所采用的一种评估方法。　　类比调整法可以运用于两种情况：　　1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似　　此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度也类似。　　这种情况下的评估计算公式为：　　被评估资产评估价值=参照物交易价格×(1±综合调整系数)×（1±成新度调整系数）　　2、被评估资产与市场上的全新资产(参照物)类似　　这种情况下的评估计算公式为：　　被评估资产评估价值=参照物交易价格×(1±综合调整系数)×被评估资产成新率　　资产评估方法（4 种）：　　·收益现值法。收益现值法是指通过测算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，确定被评估资产价格的一种资产评估方法。运用收益现值法进行资产评估时，被评估资产必须具有独立的连续提供求未来收益的能力。资产的未来收益必须能用货币计量；产权所有者所承担的风险也必须是能用货币来衡量的。因此，收益现值法适用于对企业整体资产的评估。对于能预测未来提供的、能以货币计量收益的单项资产，也能用收益现值法进行评估。　　·重置成本法。重置成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时完全重置成本（简称重置全价）减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。重置成本法主要适用于可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产以及可重建或购买的整体资产（除与整体资产相关的土地外）。因此，重置成本法适用于难以确定收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。　　·现行市价法。现行市价法是指按市场现行价格作为价格标准，据以确定资产价格的一种资产评估方法。运用现行市价法的前提条件是：要有一个充分发育的、活跃公平的市场，尤其是二手货市场、旧货市场；要能找到近期的、与被评估资产相同或类似的参照物（已经成交或已标价尚未成交的均可）；要能在市场上收集到参照物的技术资料和交易资料，地理位置方面的资料，功能方面的资料以及交易时间、条件、动机和价格等方面的资料。凡是现行交易市场有交易的资产，均可运用现行市价法进行评估。现行市价法适用于单项资产交易价格的评估。　　·清算价格法。清算价格法是以资产的清算价格为标准来估算评估对象价格的一种方法。所谓清算价格，是指企业由于破产和其他原因，要求在一定期限内，将特定资产快速变现的价格，清算资产变现的方式可以是一项完整的资产出售，也可拆零出售。清算价格法适用于企业破产、抵押、停业清理等情况下的资产价格评估。　　简答：土地使用权的平谷(评估)原则有哪些？　　土地价格评估原则:由于我国实行城镇土地国有制，城镇土地出让的是一定年限的土地使用权，因此向土地受让者征收的土地出让金可称之为“土地使用权价格”。　　土地估价要遵循以下主要原则：①合法原则；②最高最佳使用原则；③供求原则；　　划拨土地使用权价格评估方法　　首先，应该明确的是划拨土地使用权有其相应价格。尽管土地使用权取得方式不同，但事实上，划拨土地使用权与出让土地使用权就其权利本身的根本性质并无不同，都属于用益物权的一种，同样属于财产权。划拨土地使用权的取得并非完全是无偿的，根据不同情况，有些需要土地使用者缴纳补偿、安置等费用，因此伴随相应的成本支出。此外，划拨取得的土地使用权在长期使用过程中伴随资金投入，会产生相应的附加值，依据“谁投资谁拥有”的产权原则，企业应拥有相应部分的财产权。既然划拨土地使用权是财产权，就必然有其对应的价格。　　那么，如何确定划拨土地使用权的价格呢？根据国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号，2001年2月13日发布），“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产”，同时规定“划拨土地需要转为有偿用地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金”，说明划拨土地使用权的价格是出让土地使用权价格与应缴纳的土地使用权出让金的差额。　　最后，谈一下划拨土地使用权价格的评估办法。根据《城镇土地估价规程》，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。在实际估价时，总体的评估思路是先根据宗地条件，采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修**等方法评估其出让土地使用权价格（通常设定为该用途的最高出让年限），扣除应缴纳的土地使用权出让金　　，即为划拨土地使用权价格。 20210311

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