请问买公寓投资好吗？

白厅长的叨叨 2024-06-17 20:09:58

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首先，住宅就算了吧，大部分地区的投资- 回报 - 风险三者的比例失衡。尤其2019年，炒房少碰为妙。重点说说公寓。上半年有段时间，我曾考虑过跟朋友投资个公寓，今天就把我当时整理的资料和想法做个分享。【先说结论】如果是纯粹的商业公寓，那么租金方面的投资回报水平，往往高于住宅；但房价的升值幅度与潜力，往往低于住宅。（典型如潘石屹当初在北京搞的“soho式公寓”，虽然租金比较给力，但房子本身的升值幅度，较周边住宅差距较大。）另一方面，公寓因为土地性质和年限问题，价格大大低于住宅。所以，想靠房子本身的升值获取投资价差收益，建议不选择公寓；如果只是想稳定的获取相对较高的租金收益，可以考虑选择公但是，2018年之后再投资商业公寓的话，其中的风险在加大。除非你的公寓位于“三中心”商务中心、商业中心、大型居住中心（回报率以此降低），否则建议谨慎再谨慎，不**寓。资公寓的劣势市面上的公寓，分为“商用公寓”与“居住公寓”两类，数量上前者多于后者。二者的主要区别在于土地的性质。商业公寓的土地年限一般是40年，不能落户、孩子不能入学，水电费也是按照商用标准，而不是民用标准，大体上比民用贵了一倍。如果未来进行转让的话，公寓的各项交易税也是按照商业标准来计算，也比民用稍高。居住公寓和普通住宅一样，是70年产权，能落户能入学，各种费用也比商用公寓便宜。但之所以叫“公寓”，是因为居住公寓的采光普遍达不到住宅要求。据我观察，居住公寓要么是整栋的塔楼，要么是住宅楼高层的北向，要么是低楼层有遮挡，总之采光都不好，不通透。投资公寓的优势投资商用公寓，最大的优势是不限购，这能让你在房地产调控日趋加紧的当下，仍能从容的实施投资计划。但居住式公寓就不行，由于土地性质和普通住宅一样，因此都受限购和调控的影响。另外，在价格方面，公寓大幅低于同类型的住宅，一套公寓总价最多也就是住宅的40%~50%，但租金却往往显著高于同地段的住宅。根据房地产市场的反馈来看，住宅的出租回报率普遍在2%左右，一线城市一般也就1%多，三四线相对能到3%以上，所以综合来看是2%左右。而公寓的出租回报率，一般能达到5%~7%，但从租金方面，显著高于住宅的回报率。但就像上面说的，长期来看，公寓的升值幅度远低于住宅，出手时的税费也比住宅高。目前投资公寓，风险在加大在房住不炒、调控加码的当下，投资住宅的风险显然在加大，于是，单价较低、租金较高的公寓成为了不少人青睐的投资方向。但我想提醒大家，目前投资公寓，风险正在加大。拿济南来说。2016年前后，济南公寓销量一年大约25万~26万平米，库存消化周期3年~4年，如果算上已经规划但没开工的房子，存量周期应该接近10年。统计数据显示，当时公寓价格是住宅的50%~60%左右，出租回报率6%~7%，回报率还算不错。公寓的购买者，有大约七成的目的都是投资。2017年伊始，调控加码，济南限购，不限购、总价又低的公寓马上进入热销模式，一个月销量普遍在6~7万平米——也就是说，销量比调控前扩大两倍不止。在开发商疯狂去库存的同时，公寓价格被逐步推升。目前，济南公寓的价格涨到了同期住宅的70%以上。价格上去了，出租回报率自然也会下来，目前降到了大约在5%~6%的水平。不仅如此，目前已投资为目的公寓购买者，占比已经达到了八成，这意味着，80%的公寓会流入出租市场——但是出租市场的需求，是不是比调控前要更高呢？最近几年，济南新增人口不足在1%~2%左右，而公寓的销量却大幅上升为之前的两倍，流会出租市场的比例又增加10%以上，供应量和需求失衡的比例越来越明显。即便我们考虑公寓会抢占一部分酒店市场，但供需失衡正在扩大的现状，短期内仍无法改变。我们做投资的，如果公寓砸手里租不出去，或者租不出个好价钱，那我还投个啥？所以，当时我和朋友讨论一番之后，放弃了投资公寓的想法。除非你的公寓能坐落于城市的商务中心、商业中心、大型居住中心（回报率以此降低），否则，不建议盲目投资公寓。 20210311

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