哪位朋友能告诉我吉林市亚森房地产公司为何被查封？我买了亚森的房子，如何办房照？

芍药。 2024-06-23 10:53:22

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单位吉林市亚森房地产开发有限公司　　土地座落吉林市陶瓷厂院内　　土地证号证号：(2003)0202100009　　(2003)02021000010　　(2003)02021000011　　(2003)02021000012　　面积 61416.33　　查封部门吉林市中法　　查封时间 2003-7-15　　单位吉林市亚森实业有限公司　　土地座落昌邑区新地号街辽宁路27号　　土地证号吉林市国用(1999)2021、2022号　　面积　　查封部门昌邑区**　　查封时间 2003-12-11　　单位亚森实业　　土地座落上海路27号　　土地证号解除查封　　查封部门昌邑区**　　查封时间 2004-2-3　　不好意思我只能查到这些记录　　另附：　　吉林省吉林市中级人民**　　民事裁定书　　（2006）吉中执监字第186号　　申请执行人：孙雪光，男，汉族，1959年6月10日生，个体工商户，住船营区河南街四委十组北大街4-2-19号。　　申请执行人：刘红霞，女，汉族，1970年1月24日生，个体工商户，住吉林市丰满区江南街18委一组华山路64-19号。　　共同委托代理人：顾**，吉林宗信律师事务所律师。　　被执行人：吉林市ys房地产开发公司，住所地吉林市##路27号。　　法定代表人：王##，总经理。　　委托代理人：金阳，法律顾问。　　案外异议人：冷$，女，1974年10月24日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区102厂宅12号3楼。　　委托代理人：唐$$，女，1978年8月6日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区四川路滨江明居49号。　　申请执行人孙雪光、刘红霞与被执行人吉林市ys房地产开发公司拖欠**执行一案，本院于2006年5月31日作出（2006）吉中执字第42号民事裁定书，查封了被执行人所有的位于吉林市昌邑区阿里山花园小区5栋104号网点，案外异议人冷$向本院提出异议，以阿里山花园小区5栋104号网点系其以抵账方式购买的房屋为由，请求**对该房屋给予解除查封。　　本院于2006年10月17日进行了听证审查，申请执行人的委托代理人顾**，被执行人的委托代理人金阳，异议人冷#的委托代理人唐##到庭参加举证，质证。　　异议人冷#向法庭提供的证据有：（1）工程承包合同，（2）工程预决算书，（3）抵帐协议，（4）商品房买卖合同，（5）收款收据。　　申请执行人质证认为：对上述证据的真实性都有异议，按现有证据不能证实异议人与亚森公司之间买卖的真实性。　　被执行人对上述证据质证表示无异议。　　申请执行人、被执行人均无证据提供。　　为防止被执行人与异议人恶意串通，法庭当庭要求被执行人两日内提供抵帐凭证及往来帐，但在**限期超过一个月之久，仍然没能提供上述证据。　　经听证审查，被执行人吉林市ys森房地产开发公司至今没有办理商品房预售许可证。　　本院认为：（一）本案所争议的房屋权属应属于被执行人吉林市亚森房地产开发公司所有。其理由如下：　　（1）、根据《最高人民**关于民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第2条明确规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”根据所查封的建筑物的开发、建设相关的审批文件，该建筑物应归被执行人吉林市ys房地产开发公司所有。　　（2）、本案所争议的房屋因没有初始登记，根据《最高人民**关于民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第10条：查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民**应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。所以，本案所争议的房屋不能称为商品房，只能称为建筑物。**对该建筑物采取了张贴公告和送达裁定的方式进行查封，程序合法。　　（3）根据《中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由此可见，商品房买卖不仅应该签订合同，同时也应该进行登记备案，否则其物权不能转移。而本案双方当事人签订的合同没有进行登记备案，是不能发生所有权转移的。　　（二）关于异议人所提供的商品房买卖合同，本院不予采信，其理由如下：　　（1）、根据《最高人民**关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在**前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被执行人至今没有办理商品房预售许可，故异议人所提供的商品房买卖合同，本院不予采信。　　（2）根据我国《中华人民共和国合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。最高人民**关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：依照合同法第44条第二款的规定，“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辨论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民**应当认定该合同未生效。”依此，本案当事人所签定的合同，本院不予采信。　　（3）、根据有关规定，没有办理预售许可证，房产部门不能出售给开发商正式的合同文本，现异议人所提供的合同文本是被执行人从其他工程中借用过来的商品房买卖合同，这是法律不允许的。　　（三）房屋购买人所提供的“收款收据”，本院亦不予采信，其理由如下：　　（1）、房地产开发企业应给房屋购买人开具不动产销售**，但被执行人因没有预售许可证，故只开具了不具有纳税内容的收款收据。因为此收据不具有纳税内容，开具方可以随意填写。故必须对此种证据的真实性进一步审查，须有其他辅助证据佐证。　　（2）、异议人称该房款是抵账的。因被执行人承认抵账事实，故被执行人便负有提供证据的义务。为防止被执行人与异议人恶意串通，我们要求被执行人提供抵账入帐凭证及往来帐，欲依此佐证收款收据的真实性，但在**限期超过一个月之久，在**办案人员多次催促下，被执行人始终没能提供上述证据。　　（3）根据《中华人民共和国会计法》第9条规定：“各单位必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算，填制会计凭证，登记会计帐簿，编制财务会计报告。任何单位不得以虚假的经济业务事项或者资料进行会计核算。”第10条：“下列经济业务事项，应当**手续，进行会计核算：（一）款项和有价证券的收付；（二）财物的收发、增减和使用；（三）债权债务的发生和结算；（四）资本、基金的增减；（五）收入、支出、费用、成本的计算；（六）财务成果的计算和处理；（七）需要**手续、进行会计核算的其他事项。”　　因被执行人未能提供购房款抵账入帐凭证及往来帐，故对异议人在本案所提供的“收款收据”不能采纳。　　异议人冷#向法庭提供的工程承包合同、工程预决算书、抵帐协议，是一种债的形成和处理，并不具有物权变动的性质。　　（四）本案不适用《最高人民**关于民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第17条的规定，其理由如下：　　关于异议人提出应适用《最高人民**关于民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》中第17条问题。因本案是对没有登记的建筑物的查封，故不适用于《最高人民**关于民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》中第17条的规定。第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民**可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民**不得查封、扣押、冻结。”这里所指的财产是指需要办理过户登记的财产，而何为过户？在《辞海》中明确写明是指：“房地产、记名有价证券、栈单、提单以及其他权益凭证等更换物主姓名时的登记，一般由签发证件的机关或单位换发证件，或在原证件上签注权益已经移转字样，同时，在登记薄上作成有关记录，过户即告完毕。”由此可见，这一条款仅适用在有登记的财产案件中，而对于没有登记的财产(房产)不适用该条款。　　综上所述，因被执行人的过错，异议人所提供的证据尚不能证明其对争议的房屋享有所有权，同时，异议人未能认真审查房地产开发商预售房屋的资质，便盲目签订合同抵账，也应吸取教训。异议人因此造成的经济损失，可以通过诉讼或仲裁等程序进行追偿。异议人的异议请求本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、最高人民**、国土资源部、建设部《关于依法规范人民**执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、最高人民**《关于人民**执行工作若干问题的规定》第七十一条之规定，裁定如下：　　驳回异议人冷#的异议请求。　　本裁定送达后立即发生法律效力。　　审判长刘凤昌　　审判员张殿彪　　审判员邓雁明　　二00六年十一月三十日　　本件与原本核对无异　　书记员徐晶　　（此文书共6页，共印6份） 20210311

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