银行握有大量抵押贷款的房屋,一旦房地产业下行,银行可以承受多少的下跌幅度?

时光不老 我们不散 2024-05-25 18:13:22
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这看似是一道数学计算题,房子的抵押率加上银行收取的利息,就是银行的底线,房子降价之后,如果低于这个底线,那银行是会赔钱的。其实这当中又不单单涉及到数学计算,还有借贷关系的终止问题。我们先来计算一下:银行房产抵押类贷款利率普遍在7%左右,住房按揭贷款普遍在5.5%左右,我们取个折中数6%。商业用房在银行的抵押率大概在50%左右,一般住宅在银行的抵押率大概在60%左右,住房按揭贷款抵押率在70%左右。我们就取个折中数60%。银行能够容忍房价最大降幅,不能低于1—(60%+6%)=34%。其实房价降多少,对银行影响是不大的,因为房价对于银行来说只是个数字,对银行影响比较大的是借款人的违约。倘若房价下降很多,但借款人信用都很好,都正常还银行资金,那银行是不会出任何问题的。房价下跌到一定的程度,在银行贷款的人可能会选择不再继续归还银行的贷款,同时也舍弃了房子。他们的逻辑是房子随便被银行收走,反正剩余的欠款已经超过了房子的价值。银行最怕的是这种宁可不要信用,不要房子也要违约的人。假设极端情况下,房子原价100万,小王在银行借款60万,年利率6%,贷款刚一下发,房子就大幅降价,降至50万。前边讲到了,对于银行来说房子底线价格是66万。这个时候小王合计,如果我继续还钱,我要还66万,如果我不还钱,银行要拍卖我的房子,我的房子就值50万。也就是说如果我不还钱,我净挣60-50=10万元。如果考虑资金成本,那我净挣10+6=16万元。小王忽略了一个问题,如果小王的房子拍卖后不足以归还银行的贷款,小王有义务补足剩余资金。如果小王不补足,银行照样是可以**小王,执行小王名下财产的。借贷关系终止的标志不是抵押物被拍卖,而是借款余额为零。抵押物被拍卖的目的也是为了让借款余额为零。不管抵押物是否降价,也不管拍卖结果如何,只要最终没有结清借款,借贷关系就一直存在。银行依然有权对借款人提起**。总结:房价的下跌可能会让银行出现风险,但风险最根本的出处不是房价的下跌,而是借款人信用不好,发生了违约风险。 20210311
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