《北京市房地产经纪管理办法》镇得住群租吗？

楠先生ｄｅ帅气球? 2024-06-06 14:17:54

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近日，北京市住建委发布《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿，对于目前房屋中介市场常见的“房屋银行”、改变房屋内部结构分割出租等现象进行了规范。与此同时，征求意见稿也引发了中介、租户等各方的讨论，其中的规范是否都能实现？群租房等乱象，一纸“管理办法”管得住吗？是该管管中介…… “按比例算，租房中介费都超过8%了” 时不时就会接到中介打来的电话，家住哪里、户型如何被中介摸的门清…… 如此经历，家住京城的人深有感触。《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿中，对于中介的各种不良行为都有所限制，如明确禁止“未经委托，采取拨打电话、发送信息、上门洽谈等方式骚扰他人并造成当事人投诉”。与此同时，对于租房客户而言，征求意见稿最大的亮点，还是明确了“同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金”。这也就意味着新规实行后，长租户将摆脱一年一交中介费的历史。周英（白领，北京工作近5年，一直租房）：凡是租过房的人，没有一个不知道苦处，其中不少都是来自中介的。谁还没被中介坑蒙拐骗个几次啊？当然最重要的还是经济原因，现在租房中介费基本就是一个月租金，这个挺高了。你想想，如果按租一年，交一个月租金的比例算，中介费都超过8%了，买房中介费才3%吧。而且现在租房市场那么活跃，中介随随便便就能把房租出去，轻轻松松赚好几千。这还不够，每年续租的时候，还要再交钱，哪有这么好的买卖啊？所以我觉得有个管理中介的法规是好事。同一套房不能收多次钱，这样客观上降低了租房人的成本；不重复交中介费，房东也会有动力长租，谁愿意年年交钱是不是？而且现在每年租金都在涨，相应的中介费已经越来越高了。我建议不仅应该从收费次数上去限制，也应该从比例上去限制一下。不是说不让中介挣钱，看他们天天大太阳底下站着也很辛苦，而是要合理一点，让租户有个议价的机会。黄子玮（化名，卖房后成为中介重点“照顾”对象）：中介的战斗力不服不行。2011年我卖过一套房，从卖房开始，我就成了中介“创收”的对象。不是说我能给他们作出多大贡献，而是我的资料被他们转卖了不知道多少次。每隔几天，就会有一个中介打电话过来，问“先生，你哪儿哪儿哪儿的房子考虑出租或出售么?” 一开始我脾气还好，每次都说已经卖了，别找我了，后来居然有中介听我说已经卖了，还要追问我：“那您还有其他房子要卖么？” 我看了一下这次的征求意见稿，里面就明确说到这一点，泄露个人信息的、骚扰客户的，都是被禁止的事情。我认为这样的规定非常合理。我经常上的房地产论坛昨天也贴出告示了，让大家集思广益，一起再多提点意见。比如泄露他人信息的，应该罚款加赔款。当然这还涉及一个谁去查的问题，这个也应该在新规里说清楚。较真求租出租应当兼顾规范市场，要的是有法可依，有法必依。这个道理大伙都知道，想要做到这点并不简单。光“有法”不行，“必依”也不全面，还得“此法可依”。 “此法可依”，需要规则合理、可行。用这个标准衡量中介新规，就有多个麻烦。例如征求意见稿中的第三十九条，“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为”，足足列了二十种行为。这些行为，真的好管么？第一条就让人看着糊涂：“捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价”。涨价不涨价，是市场说了算，中介怕是没有那么大能量。退一步讲，“捏造”信息固然有错，可鼓动房地产权利人提价，有何不可？房地产权利人的房产是自己的，拿出来出租给他人，自然希望租金越高越好。中介“鼓动”房地产权利人提价，是迎合业主的合理需求，为业主谋权益。提不提价，最终还要看有没有人租。中介拿到佣金，也需要房子顺利出租。如此一来，只要合同不存在欺诈，“鼓动”一下，有何不可？这一规则的不合理性，在于戴着“有色眼镜”看人，没有将出租者和租房者放在一个平等的位置，看似保护弱者，实际却伤害了市场的公正性。对照这个标准，规则制定者还真应该再将 “新规”好好审视一番。但别管得太死…… “很多**人去美国买房，他们的房子出租，是谁在管？” 征求意见稿中，还对“房屋银行”这一现象做出禁止。所谓“房屋银行”，是指中介公司先将出租户用一定价格收入，再高价向租房者出租，赚取差价的行为。这一出租方式早已成为京城租房市场非常普遍的代理模式。利益驱使下，“房屋银行”往往会滋生群租房、出租欺诈等问题。据媒体透露，依靠吃差价，中介公司一单就可赚取上万元。然而问题的另一面是，对于一些出租户而言，中介代管装修、维修等事务的租赁方式，确实省去许多麻烦。在此背景下，禁与不禁，就成了政策应保护谁的问题。胡景晖（伟业我爱我家集团控股公司副总裁）：我认为政策制定的方向，不要是一棍子**的方法。我们要认识到，这种租赁形式的形成，有其市场的需求。比如很多业主没有工夫自己打理房产，或者说不愿意投入金钱、时间去装修、管理，没有能力去催缴房租或者单纯地觉得麻烦，那么中介机构来做这个事情，我认为没有什么不可。该不该禁止房屋托管，不管是业界还是学术界，也确实有很多不同看法。但目前很多**人去美国买房，他们的房子出租，是谁在管？难道都是他们自己飞来飞去打理？所以我认为管理是必要的，但不应因噎废食，完全可以将房屋托管纳入到正常的管理范围内，制定更详细的管理办法。马先生（近期将有一套新房交房，希望交由中介托管）：中介问题多大家都知道，但我觉得把所有板子都打在它身上是不合理的。比如房价高、房租高，这事跟中介能有多大关系？北京拍出那么多“地王”，难道是中介干的？再说北京这么多人，租房需求这么多，租价高是必然的。现在还有很多群租户、蚁族、鼠族，如果他们都被“规范”了，住上一居室、两居室，我看北京房租还要翻一番。政策制定也不应该一边倒，比如我今年下半年有套期房要交房，我现在确实没有时间打理，也不会住，有个20%所得税，我也不打算卖了，所以只能租。租就涉及一个装修的问题。我跟老婆合计了一下，不如包给中介，限定他们不许群租，我少拿点租金，换一个方便。可要是新规施行了，我这个算盘就完了，我自己要花钱装修。如今一居室怎么也要四五万装修费吧？那我租金只能定高点，要不本钱都回不来。不能因为托管容易产生群租，就去限制托管。把群租本身的限制和处罚定严格一点，不就万事大吉了么？还得堵住漏洞…… “小中介、黑中介去群租，安全隐患会不会更大？” 虽然称作“新规”，征求意见稿中的许多规定——例如对“群租房”的禁令——曾有多项法规提及： 2011年施行的《商品房屋租赁管理规定》中，规定“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民**规定的最低标准”；2009年，北京**局等八部委发出联合通告，要求出租人将房屋隔成若干居室对外出租的，应当拆除隔断，恢复原状。这些禁令均未产生实际效益。禁不了出租人，换成禁止房屋经纪人，就会管用么？胡景晖：我们拥护管理政策**，但建议管理政策一定要考虑市场现状，顺应市场需求。举个例子，如果单纯**一个禁止群租房的政策，那么就算大中介不做了，你怎么去保证小中介、黑中介不去做？怎么保证房主自己装修，偷偷出租？由他们去群租，安全隐患会不会更大？再比如房地产经纪人黑名单制度，让那些有问题的房地产经纪人进入黑名单，所有企业都不雇佣。这个我们呼吁很多年了，始终没有任何推进。一个市场的规范化，并不都是**制定规范的问题，也需要行业自律、行业协会的管理。在这方面，行业协会的相关职能也没有起到，还有很多问题需要解决。 **应该有计划地、有目标地推出一套战略性措施，既留给企业生存的空间，又逐步规范房地产中介市场的发展。当一个行业进入市场化之后，自然就会有自我调节机制出现。孙雷鸣（化名，西城区某小区居民，举报群租未果）：新规不新规的不要紧，能管得住是真的。就说这群租吧，我们小区就有，弄得楼道里脏乱差，晚上回来还特别晚，吵得你没法休息。我们报过警，没用啊，**来了，一通批评教育，然后该什么样还是什么样，人家也不能把他们轰走啊。违建倒可以**，这大活人你怎么办呢？一来二去的，我们也就忍了。说句难听的，我们惹得起人家么？真要闹出麻烦，我们还得住，人家拍拍屁股搬家了，不值当的。所以你问我新规旧规的，老百姓不关心这个，老百姓就关心有没有人管事。我们发现群租了，中介欺诈了，跟谁投诉管用？这个解决了，新规多一条少一条，真不打紧。主笔：吴楠素描：宋溪 20210311

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