评估住宅房地产能不能用收益法

豆荚娱乐 2024-05-31 22:52:53
最佳回答
在房地产估价论坛上看到这么一个讨论题目。由于前期房地产市场投机炒作影响,自2001年到2005年,部分城市地区住房价格涨了2倍,而租金并未明显增长(如上海)。因此,一般按照资本化率取6%,根据收益法公式计算,收益价格将明显低于市场价格,不到市场价格的1/2。因此,不少估价师认为收益价格缺乏参考价值。如果按照市场提取法,普通住房的资本化率约2.8-3.2%,这样的资本化率摆出来,放在技术报告里,会笑掉大牙的,影响同行对公司技术水平的印象。不少估价师提出:对住宅房地产评估,采用市场比较法即可,不能采用收益法。今天的讨论问题:从估价理论来说,任何评估物的价格或价值都可以用三种方法准确求得,前提,获得准确的参数。所以,评估住宅房地产不能用收益法的说法缺乏根本的理论基础,站不住脚的。在对回帖中进行了总结,归纳了各高手的观点:目前采用收益法求得的价格缺乏参考价值,这不是收益法的错,而是选用的参数值存在问题或者求解值的内涵并不一致导致。如果采用市场提取法得到的资本化率数值计算,这样的收益价格应该比较接近市场价格。注意,此时求的是价格(price)如果资本化率采用的是投资收益率概念,采用**报酬率+风险调整,求得应该是房地产的投资价值(valuer),或者是购买持有价值,如果这个价值高于购买价格(valuerprice),则物有所值,反之,物无所值。估价结果的内涵,目前没有完全统一,也就是将价格与价值在估价规范中没有规范词语的使用,造成诸多估价人员混肴这两个概念,在报告中一会儿说价格,一会儿又说价值,结果就是价格或价值。所以:1.只要参数选取得当,采用收益法能准确求得住宅房地产的价格及价值;2.如果是价格评估,资本化率采用市场提取法获得,如果是价值评估,资本化率应该是投资收益率,应该采用**报酬率+风险报酬率求得。3.采用收益法时,求取的结果是价格内涵还是价值内涵,应该根据估价目的确定。但也有人对以收益法来对住宅进行评估提出质疑,这主要是收益法在实际应用中面临问题的质疑:作为收益法这个理论我认为是科学的,但在目前的**绝大多数地区,真正推广和实施起来还是不太容易。2.资本化率或者是报酬率的确定现在还只是停留在理论的探讨上面,一个真正便于大家运用的求取方法好象还在争论不休,**报酬率+风险调整中的风险调整系数到底怎么来确定?我看也是仁者见仁,难怪大家为了省去麻烦,干脆取个6%或者8%什么的,怎么来的?细述原委能不能经的起推敲?为什么不是6.5%或者是8.2%什么的?好象在我们的教科书中也是含糊其词吧。运用收益法对住宅进行评估(我们暂且不谈价格和价值的区分)有些地方需要我们认同:2.现实情况是,小到一栋住宅楼,大到一个住宅小区,同等类型的房子的租金价格可能都会一样,但每个住宅的楼层、朝向等多种因素制约着其价格(或价值)也不尽相同。3.同时在房地产炒作房价抬高的时候 价格偏离价值 此时租赁价格往往是相对偏低,市场提取法得到的资本化率 无法代表未来情况《从国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件看不动产抵押贷款价值评估的发展趋势》:主要提出了抵押贷款价值的特征:1、安全性;2、保守性。与安全性相伴而生,要求以谨慎的态度、保守的方式进行评估,确保稳定性和可持续性。从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响(主要是市场价格和租金暂时上扬的影响);3、持续性。另外也提出了低押贷款价值评估时应选择收益法与成本法,并以收益法为主。《关于资本化率评定的若干思考》主要介绍了四种求取资本化率的方法:市场抽取法、投资组合法、租售比确定法、由安全利率与风险利率相加而得 20210311
汇率兑换计算器

类似问答
  • 现在房地产评估收费标准是多少
    • 2024-05-31 19:09:18
    • 提问者: 未知
    00:00 00:00 100%用户鉴权失败,请先注册成为百度云用户 百度云 企业需要资2113产评估5261,往往会委托给4102专业的评估公1653司进行,而不是版自己去评估计算。请权别的公司为企业进行资产评估简单、方便而专业,但并不是免费的,而是需要收取一定的费用。资产评估收费标准分为五档,各档...
  • 房地产评估收费标准
    • 2024-05-31 12:58:32
    • 提问者: 未知
    1房地产是一种特殊的资产,要想让它的价值成为一种被认可的数字化的结果,这就需要聘请相应的资产评估机构进行资产评估。聘请的机构要求具有**认可的评估**,评估人员的从业经验比较丰富,可以应对复杂的评估环境。2房地产评估的依据**标准的《房地产估价规范》于2000年6月1日正式实施。作为**房地产评估业第1部**标准,它规范了房地产估价行为,从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。3**对房地产评...
  • 房地产评估公司法人需要承担的责任
    • 2024-05-31 08:58:02
    • 提问者: 未知
    一、房地产估价机构  根据《房地产估价机构管理办法》  第八条 房地产估价机构资质等级分为一、二、**。  省、自治区人民**住房城乡建设主管部门、直辖市人民**房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。  省、自治区人民**住房城乡建设主管部门、直辖市人民**房地产主管部门应当执行**统一的资质许可条件,加强房地产估价机构资质许可管理,营造公平竞争的市场环境。  **住房城乡建设主管部门应当加强...
  • 房产价值评估如何收费
    • 2024-05-31 17:51:51
    • 提问者: 未知
    如今很多朋友申请房屋抵押贷款的时候都希望贷款的额度越大越好,但是你们知道吗?其实贷款的额度和你的房屋估值有着直接的关系。房产价值的是评估怎么进行收费的?房产证的预评估收费的规定?...
  • 房地产评估报价贵不贵
    • 2024-05-31 17:14:42
    • 提问者: 未知
    房地产评估价格就是2300元,我觉得也是比较合理的,具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或...
  • 资产评估师和房地产估价师?
    • 2024-05-31 18:41:22
    • 提问者: 未知
    以及知识产权评估、环境资源评估、资产证券化评估、私募风投评估和税基评等新兴评估业务。...就一些一二线的城市的评估公司,刚进去也就是5/6k的,二期你要出差加班熬夜,你的...
  • 什么是宅基地?宅基地能不能抵押贷款?
    • 2024-05-31 22:29:55
    • 提问者: 未知
    宅基地就是农村用于盖房子的时候用的土地,目前宅基地还是不能规个人所有,宅基地和土地还是属于**的,农民只是拥有使用的权利。那么,宅基地肯定就不能用来申请抵押贷款.
  • 投资风险和收益评估办法
    • 2024-05-31 23:30:17
    • 提问者: 未知
    投资风险和收益评估办法 投资风险和收益评估办法 商业 匿名 08-09-19 匿名提问 1个回答 时间 分享到微信朋友圈: 打开微信,点击底部的"发现", 使用"扫一扫...
  • 国有土地上房屋征收评估办法
    • 2024-05-31 14:39:29
    • 提问者: 未知
    对于国有土地上房屋征收评估办法的内容,最近很多人很困惑,一直在咨询小编,今天华律网小编针对该问题,梳理了以下内容,希望可以帮您答疑解惑。国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有...
  • 中能怎么土地评估
    • 2024-05-31 17:43:51
    • 提问者: 未知
    (1)国有土地使用证或其他替代性文件 ...对于东莞公积金贷款评估机构名单的内容,最近很多人很困惑,一直在咨询小编,今天华律网小编针对该问题,梳理了以下内容,希望可以帮您...
汇率兑换计算器

热门推荐
热门问答
最新问答
推荐问答
新手帮助
常见问题
房贷计算器-九子财经 | 备案号: 桂ICP备19010581号-1 商务联系 企鹅:2790-680461

特别声明:本网为公益网站,人人都可发布,所有内容为会员自行上传发布",本站不承担任何法律责任,如内容有该作者著作权或违规内容,请联系我们清空删除。