现有一高层综合性大厦,内有商场(一至四层裙房)、酒店(五至九层)、写字楼(十至十七层),已使用五年,现欲整体出售,需评估其价格。试设计该物业评估思路,并阐明需确定哪些具体重要指标。

董新尧 2024-05-11 01:16:08
最佳回答
大的思路是收益法进行评估1、分别对周边商业、酒店、写字楼出租的情况进行市场询价,得出这三种用途房地产的出租单价作为计算基础2、根据其出租率确定每年的总收益3、计算大厦重置价格4、计算维修费、保险费---这两项费用是根据重置价格按照一定的比例计算,这个应该有行业经验数据和地方的参考值5、计算管理费和税金----这两项是根据年总收益取一定比例进行计算,其中税金是营业税还有城建税、教育费附加等等6、计算城镇土地使用费,这个的计算按照当地的标准来7、(4+5+6)就是年总费用8、用年总收益-年总费用就是年纯收益这是纯收益的计算然后需要考虑的就是折现的问题1、确定折现率,折现率=**报酬率+风险报酬率,**报酬率取3年期国债,折现率一般在6%-8%,风险报酬率可以适当选取2、确定每年租金递增情况,一般来讲,商业用的房地产,递增在2%-4%应该都是合理的最后是使用年限的问题,采用孰短原则,也就是土地和房屋建筑物哪个年限短就取哪个商业用房地产,土地出让年限为40年,像这样的大厦一般是钢混框剪结构,60年的使用年限所以,该房地产的尚可使用年限应该按照土地的计算,看房产证上土地什么时候到期,从基准日到土地到期日就是尚可使用年限 计算公式用收益法,纯收益按等比级数递增,收益年期有限的公式r----折现率,s----每年递增比率 20210311
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