什么是捂盘惜售?

麻袋 2024-11-29 10:55:48
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近些年来,“捂盘惜售”字眼在媒体对房地产开发商的报道中一直盛行不衰。随着今年房价上涨,各大媒体再度屡屡提及,将之归为房价上涨的主要原因之一。“捂盘惜售”影响之大,以致“国六条”实施细则将“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列,并表示“要加大整治查处力度,情节恶劣、性质严重的,依法依规给予经济处罚”。  “捂盘惜售”提法的起源已经无从考究,从字面意思理解,应该是“捂住楼盘,舍不得把房子拿出来销售”。从房地产销售来看,这种提法有点滑稽,据笔者对房地产业的了解而言,还没有哪个发展商会“舍不得”把房子拿出来卖,可以说,实现销售是开发商的最终目的,所谓“落袋为安”,但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此,捂盘惜售所反映的只是一个表面现象,其本质是开发商采取的一种销售策略,涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。我们认为,开发商是理性的经济人,存在着利润最大化的追求,但是,开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。  比如,在一个不断下跌的房地产市场中,开发商可以选择卖或者不卖,选择先卖某部分单位而不卖其他单位的,这都是基于其对大市发展的理性或者非理性判断,但一旦选择后由此产生的风险,开发商将独立承担。同样,在一个上涨的市场亦如此。我们不要只看到开发商风光的一面,殊不知很多开发商因为误判大势,损失惨重。又比如,同样是一个楼盘,为什么开发商会先推售某些单位,后推售其他单位呢?除了工程方面的原因外,主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”的考虑,在投资时候需要这种考虑,在出售的时候同样需要这种考虑,即不能将所有货物一下子全部推出市场,而应该分时机、有节奏地推出。  目前,**要打击“捂盘惜售”,其实质就是涉及到**能否干预开发商销售时机及推售节奏的选择权利。从一般商品市场来看,买方有买与不买的权利自由,自然,卖方亦有卖与不卖的权利自由,这是市场经济所遵循的自由交易原则。但是,房地产市场不是一般的交易市场,根本原因在于房地产存在一定的垄断性,这种垄断性不是体现在市场占有份额之上,而是体现在区位的垄断上——一定区位的房源只能是有限的。因此,从房地产市场的特殊性来看,**似乎很有理由干涉房地产业。但是,追究房地产业的垄断性,我们发现其根源在于土地的稀缺性及区位的不可复制性,这是一种自然垄断,这种垄断权力集中在**手中。当土地从**手中转移到开发商手中的时候,若无特殊限制,则表示土地资源一定时段的垄断性从**转移到开发商,而且在目前公开拍卖的市场机制下,开发商也为此垄断性付出了垄断成本。如果**要对这种先天的垄断性进行干预,首先就要在土地转让的过程中进行限制,在土地转让成本中要相应减少该部分成本。开发商不能既承担垄断成本,又不能获取垄断价格。退一步,即使**要对这种垄断性或者垄断程度进行干预,那也是对价格进行干预,而不是对开发商的销售时机选择进行干预——要知道,开发商在选择销售时机的时候,不仅承担着实际利息成本,也承担着市场发展一旦出乎预料所带来的巨大风险。  再退一步,即使**要干预开发商的销售时机选择权利,所能带来的效果亦将非常有限。首先,开发商可以根据销售策略,按栋领取预售证,然后分批推售——在领取预售证方面**总不能要求开发商一次性领完吧?其次,即使在同一批推售单位中,开发商亦可以通过巨大的价差,大体实现按批推售的目的。 20210311
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