美国土地继承权

??Jun 2024-05-20 13:27:56

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北美土地投资服务中心指出为什么**必须限制私人拥有土地所有权？这个答案背后有深刻的历史背景和意义。这种制度的理由来自两点：一是按法理土地最终所有权属于**全民，二是**有垄断权力依靠出租土地获得经费和税收。这样一来，全民的土地等于是**的土地，私人反而成为土地的租客，这有效地防范了私人利益集团利用势力搞土地兼并和世袭。按照这个法理，在2007年8月30日十届****会第二十九次会议修改的《城市房地产管理法》第六条：“为了公共利益的需要，**可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由**规定”。然而，“个人住宅”是私人财产，它和脚下土地密不可分，这必然带出私人产权和**土地所有权的矛盾和争执，美国**显然通过土地使用权的继承方法很好地处理了这个矛盾。出乎大多数国人的想象，美国这个老牌资本主义**的**直接占有和管理领土的30%，另外各级地方**也拥有相当数量公共土地，还有2.3%的领土属于印第安保留地。特别要注意的是，美国**具有国土终极所有权，私人土地归属权在法理上仅是一种可继承的土地使用权，这种使用权的对价是纳税，纳地产税（和遗产税）就是保有土地使用权的先决条件。在美国联邦土地法规中，印安人保留地的使用权属于部落集体所有，不得与非部落人员买卖。不难想象，如果没有这套法规，美国印第安人的土地会统统落入外族之手，农民个体户也根本无法与上市农场竞争。最巧妙的是，美国对私人土地使用权不做固定期限限制（比如没有70年期限），而将使用权通过继承权转给下一代“租户”，这样便可避免以后到期要补偿原有租户收回土地的难题。**实行的是资本主义制度，土地却没有私有化。因为九七回归前，**的土地是英国**从**长期“租”来的，于是，**发明了一种独特的“土地批租”制度并延续至今，即由**一次性出让若干年限的土地使用权，并一次收取整个出让期限内各个年度地租的费用。**为此成立专门的土地一级发展公司，通过拍卖方式调控土地交易价格和供应量。因为是公开拍卖，财务状况是透明的，也可以制约市场交易中不合理的利润空间。开发商对这种方式大都表示认同，而**则从土地资源中获得了稳定财源。由于土地皆为公有，由**有偿转让土地使用权，从而保持着对土地发展的有效管理。在土地资源稀缺的严酷条件下，**城市规划的基本原则，一切都要从效益考量，优化利用每一寸土地。在环境许可的情况下，根据不同地区的各自特点，通过科学规划，兴建各种多用途的建筑。值得注意的是，英属时期土地使用权租约不得超过75年，而凡在英属时期所签订的土地租约有效期不得超过2046年6月30日。相反，旧**历朝历代均缺少对土地的**立法管理，只是笼统地说“天下莫非王土”，实际上土地控制在地主私人手中，造成不断的土地兼并，让地主成为地方**独立势力，进而导致地方诸侯土地争夺，或直接引发**与中央王朝开战，这种事件往往造成无地农民灾年流离失所，为农民**提供了丰富机会。这种土地兼并状况甚至到了**年间也非常突出。1927年6月，**农民部土地委员会发布了对全国土地占有概况的估计，材料表明，当时占人口总数的6.3%的地主，占有土地总数的62%；占人口总数8.1%的富农，占土地总数的19.44%；占人口总数10.8%的中农，占土地总数的13.26%；占人口总数55%的贫农、雇农等其他劳动人民，只占有土地总数的6.16%。半殖民地半封建**的地主，与欧美资本主义各国的地主不同，纯粹收租与纯粹经营农业的很少，大多是多面人物。他们或兼营工商业，或兼**者，或兼军政官吏，已经不是封建社会时期地主、商人和**者三位一体，而是一身多任，四位一体，或五位一体。1930年春，江苏省民政厅曾调查该省514个大地主，有占有土地千亩至6万亩者，其中的374个都有主要职业，其余140个大地主，虽未确知其操何职业，但纯粹收租者，为数很少。在374个地主之中，44.39%为军政官吏，34.49%为当铺及钱庄老板或放**者，17.91%为店主及商人，仅有3.21%为工厂股东。**的地主多放**，由地主而转变为工业资本家者很少见。商人地主，在山东、河北和湖北等省最多，兼任军阀官僚的地主，在东北、西北和四川省最多。四川重庆和万县军阀地主占有佃户33%，军阀官僚合计占有佃户53%；而旧式地主总共只占有26.5%。**地主土地经济，不同于欧洲中世纪领主封建土地经济，更不同于美式联邦所有制下的私有经济，地权与政权一般是分开的，也就是说地主的土地所有权属其私人所有的，与全民所有权或皇帝（如英国皇帝）所有权毫无关系。主要权力集中于中央**，一般地主没有司法权和审判权，但地主私设公堂审讯农民，虽属非法，但却非常广泛。然而军阀官僚地主却不仅享有土地所有权，而且掌握司法权和审判权。这种地权与政权的结合是变相的领主，是一股强化土地关系中封建因素的**势力。有人认为军阀地主的出现，意味着**土地关系的倒退。近代军阀官僚地主的大量出现，反映了土地占有的强制性。而这正是旧**土地所有制的封建性的特征，在新的历史条件下的强化。从各种国内外土地立法经验看，**目前所采用的私人住宅用地70年期限和50年商业用地期限适合国情，也接近先进西方**的标准。以史为鉴，我们不得不牢记防范利益集团滥用土地使用权限大量透支全民土地资源，特别是某些地方**勾结地产商与银行炒作房地产谋取**扩张。 20210311

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