旅居地产如何投资与选择？

“遇一人白首，择一城终老，和最爱的人，在最宜居的城，一起待霜染白发，看细水长流。”提起旅居，似乎只有这样充满诗情画意的词语，才能表达在消费升级的时代下，人们对旅居的向往。以旅为魂、以居为心，旅居地产不仅只是一股风靡的热潮，而是真正实现**人居住梦想的“诗和远方”。在地产开发项目形态日趋多元化的今天，越来越多集合文化、度假、休闲、养老等多元业态的综合性旅居地产项目受到诸多购房者普遍青睐。旅居、度假集养生资源与旅游活动交叉渗透，实现融合，以一种新型业态形式的出现，满足了人们对精神文明享受、身心健康的全方位需求。从海南、广西、山东、厦门一直到如今大火的云南……近年来，从旅游地产到旅居地产，新型地产业态在山西的蓬勃发展，让身处旅居地产黄金井喷时代的山西人，也能享受旅居地产的美好。站在旅居地产的风口什么是旅居地产？不同于过往的居住形式，旅居更多以人居环境为标准，从拥挤的都市地带转移到宽松、安静的纯粹生活领地，是旅游地产、养老地产和度假地产的综合产物。它依托周边丰富的旅游资源，集旅游、休闲、度假、居住和养老为一体，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。从发展历程看，最初旅居地产只是把地产复制到旅游城市，随着人们生活水平提高，消费能力的升级，近年来，旅游方式正逐渐发生改变，人们不再追求走马观花的观光游览，而是逐渐向休闲式的独家旅游转变。在旅游目的地，旅游者一般会居住1-2个月，以达到休养生息、缓解压力的目的。长此以往，旅居地产应运而生，它不局限于“旅”的概念，也意味着拥有一处可坐拥风景和享受惬意休闲生活的“家”。在很多人看来，旅居生活被视为一种无拘无束、自由自在的生活方式，并且已经成为备受国际人士推崇的全新人居理念。旅居，就是给人生一个舒适的尺度，放飞心灵、优雅生活。作为国际流行的生活方式，到环境更好的地方去旅游居住，成为当下乐享生活的潮流，旅居地产也站上风口。在业内人士眼中，旅游地产经历过十多年的爆发期之后，后继乏力，而同表不同质的旅居地产，则逐渐绽放着特有的潜力。省城某地产圈人士认为，在旅居地产方面，地产开发商具有很大的优势，长期积累的住宅开发经验，融合特殊行业的居住要求，比如养老、度假等需求，在满足**住建部门相关具体规范的要求下，通过室内外的设计装修，可以把居所做得很有味道。旅居地产向新晋胜地转移大年初五，太原白先生一家三口飞抵西双版纳。刚刚在融创西双版纳国际旅游度假区买了一套洋房别墅的他，已迫不及待地要去感受当地环境。“西双版纳的自然生态环境很好，非常宜居。来之前我们一家人已经商量好，未来几年我准备和老伴在这里养老。”做了一辈子生意的白先生走南闯北去过很多城市，足迹踏遍大半个**后，他发现自己和家人很喜欢西双版纳这座城市。从2018年底开始接触西双版纳的旅居地产，到下决心购买，白先生的思考时间很短。之所以让他对这里无限向往，正是源于对西双版纳独特的生态资源的认可和对未来发展的预判。山西世纪朗润旗下文旅**共度旅居总经理郑磊认为，在太原，旅居地产呈多点开花局面，山东、福建、广西和云南各有特点。但相比之下，西双版纳拥有全国唯一的热带雨林，城市森林覆盖率78.4%。长夏无冬，阳光充足，雨水充沛。和同纬度的旅居热门地海南相比，即便是在最热的时节，也让人感觉舒适和清爽。和同纬度的旅居热门城市海南相比，这里没有潮湿的气候、极度的高温、高企的物价，温度和湿度一切都刚刚好。“从2017年底至今，西双版纳景洪市的融创西双版纳国际旅游度假区的关注度一直保持在高位。销售情况也在逐年上涨。目前，仅这一个项目，山西共有600余名业主购置了热销的洋房和投资性公寓。和其他旅居项目相比，整体成交量比较高。”据调查，西双版纳作为新晋热门旅居胜地，这里和已经开发到白热化的海南相比，地广人稀，以万亩低密大盘为主，建筑风格以傣式风格为主，公寓以精装为主，别墅均为毛坯，赠送的面积有些户型比产权面积还要大。很多来西双版纳置业的客户大多数是集中在东北、京津冀及无暖气的川渝等酷寒酷热城市及环境污染严重的城市。在西双版纳购置了旅居地产的刘女士还把老朋友也拽上一起购置了别墅洋房。相比这里的生态环境，刘女士更加注重这里的投资属性。在她看来，从云南边陲到掘金热土，离不开近年来日渐建设完善的交通建设，如今作为云南省唯一海陆空全通的口岸城市，西双版纳已经形成“水、陆、空”立体综合交通空间布局，区位价值凸显，曾经的璞玉开始闪光。随着“**”的发展，西双版纳境内的澜沧江“一江连六国”，流经中、老、缅、泰、柬、越六国，被誉为“东方多瑙河”，已成为我国连接东南亚**的黄金航道。其间西双版纳景洪港作为****一类口岸，与老挝、缅甸、泰国三国商船通航，开辟多条国际水运航道。尤其是泛亚高铁建成后，昆明到西双版纳只需2.5小时，可从云南坐高铁，途经老挝、泰国、马来西亚，直达新加坡，到新加坡仅7小时。投资旅居价值洼地正当时自2018年4月22日海南全岛限购政策发布之后，进入海南的大门已经关闭。市场上的旅游度假地产需求该如何满足？从市场热度不难看出，大批购房者和中介已蜂拥至云南、粤港澳大湾区等地。曾经作为旅游地产投资标杆的海南，尽管其稀缺的海景资源依然让人无限向往，但近年来，海南岛的高房价、高物价、高出行成本，已成为海南旅居地产发展的掣肘。相比传统旅游地产的不足，优越的交通条件给予新晋旅居地产项目更多发展空间，也让其成为拥有广阔发展空间的投资价值洼地。2018年，是厦门湾诞生的第一年，也是作为一种“超级现象”而爆红的一年。8月，厦门湾项目在北京、上海、厦门三地同开，万人争抢，30秒，3000套告罄，此后几个项目几乎每次开售都被抢购一空。王女士在省城地产圈打拼多年，作为业内人士，她和好几个同事在西双版纳每人买了一套60平方米的洋房，这个购买力不俗的团队一口气拿下十几套小洋房。在王女士看来，根据开发商规划，60平方米一室一厅的洋房赠送率80%到100%，完全可以改造成两室一厅的特色客栈。按当地行情，一间客房在泼水节当天要1000多元，最便宜的也要800元。改造后成为两居室的特色客栈，在旺季租房价格也能达到800元一晚。到时候把十来套特色洋房客栈整体做包装，在各大旅游**和旅行社去推广，不仅要得起价格，还能形成口碑效应。“在太原购置一套公寓首付20万，月供2000多元，一年要2万多。太原作为内陆城市未来公寓租赁人群可能是需要未来面对的问题，但同等首付及月供门槛，若在旅游城市，投资回报是可看到的。比如，我在西双版纳购置的公寓，稍加经营，基本在旺季就可收回2万多元的成本。”王女士说。据郑磊介绍，西双版纳当地的房地产市场基本处于原始状态，前年，精装项目仅为每平方米7000到8000元，而海南限购和近二十家大品牌开发商的涌入，让房价飙升至12000元。西双版纳作为继海南之后的旅居地产承载地，也成为旅居客眼中的价值洼地。从市场表现来看亦是如此，其实2017年开年后，随着**“**”战略的推进，西双版纳旅游热度激增，吸引了一大批饱受“雾霾”影响的北方客户及南方中产阶级。与此同时，全国各地限购令相继**，作为限购高压政策下的净土，来自京津冀、东北、川渝的投资客纷纷瞄准西双版纳房地产市场进行置业，市场的供不应求，是这里的房地产市场火热的重要因素。旅居，已成为国际流行生活方式一般而言，旅游地产开发呈现三种形态，旅游地产的初级开发通常仅可满足基本的景点观光、会议、疗养功能；在度假地产开发中，还要满足星级酒店、休闲会所、养生度假等更多功能。目前，我国处于初级开发和度假地产开发并存的状态。旅居地产为前两种模式的升级，丰富的生活配套设施成为必备模块甚至是主角，住宅反而成为配角，住宅仅仅成为人们要在此休闲、度假、生活的必备配套。旅居地产为什么这么火？这与城市化进程的不断推进，人民的口袋越来越鼓，物质生活富足之余精神享受需求越来越大不无关系。这一切都让有着大量追求品质、特色的休闲度假、旅游需求应运而生。据**社会科学院最新发布的一份蓝皮书显示，**中产阶级的数量实际为2.04亿人。而且，**中产阶级掌握的财富总量为28.3万亿元，超过美国和日本，跃居世界首位。在北京、上海、广州、深圳四地的中产阶级群体中，在过去的个人平均收入达到16.64万元，是社会平均收入的2.21倍。近半数中产拥有市值100万元-500万元的住房。在此背景下，越来越多集合文化、度假、休闲、养老等多元业态的综合性旅居地产项目受到诸多购房者的普遍青睐，投资价值也迅速放大。值得关注的是，随着生活水平的提高和养老观念的改变，我国越来越多的老年人加入到旅游大军，老年人出游的占比高达**旅游市场的20%。有相当比例的“银发一族”具备充裕的积蓄和较强的购买消费能力，并且渴望通过旅游来提升晚年生活的质量。而如今兴起的新型养老模式——旅居式养老便在这样的背景中渐成趋势。越来越多的退休“新中年”开始在气候温暖、空气清新的地方旅居安家，开始了养老生活或为养老做打算。旅居、度假集养生资源与旅游活动交叉渗透，实现融合，以一种新型业态形式的出现，满足了人们对精神文明享受、身心健康的全方位需求，开始受到全球性关注，在未来这种大的浪潮中，会给具备这些独有优势的区域带来很多前所未有的机会。旅居西双版纳的太原人太原的李先生第一天去西双版纳旅行，第二天就购买了一处房产。对于自己的“疯狂”，李先生却说，“那的环境是真好，空气、气候、阳光太适合去居住了。去那生活可以慢下来，让家人享受那种静谧。像西双版纳这种气候和环境全**没有几个地方可以与之媲美。我当天也去项目实地走访，无论是小区的绿化还是面积，都很满意，面积不大，很适合自住。同时，我认为西双版纳是一个重要的口岸，承载着未来与南亚、东南亚的经济、资源的互通优势，比较相信它未来的投资潜力。”对于他而言，旅居地产不仅是一种对品质生活的向往，也是楼市一片惨淡后置业投资新的风口。相比海南旅游地产，李先生认为，城市的能级不同，配套不同。海南相对的配套更加完善，人们去居住生活更加便捷一些。“我在西双版纳和三亚都居住过，海南的潮气太重，盐分太高，老年人容易患关节炎，其次是物价较高。一般选择节假日出去度假，消费太高。比如日常蔬菜，比太原物价高出好多倍，老人选择长期居住的话，生活成本很高。但是近年来兴起的西双版纳旅居地，目前来说还是处于发展期，生活成本适宜，城市气候环境更适合全家人去居住。”“旅居地产市场已经处于最好的时代。”对于旅居地产的未来，李先生认为，不管是太原还是一线城市，中产阶层对旅居的需求越来越大。就拿太原来说：煤老板、**企业主、**等这些人群，可以说是社会的高收入阶层，去追求国外度假、三亚置业等来调节与放松。但是从社会整体来说，这部分高收入阶层占比不高，中产阶层的占比越来越大。目前，海南这座旅游城市的房产基本饱和，西双版纳、厦门、北海这些旅游资源凸出的城市成为中产阶层的出行和异地置业的首选。 20210311